中评协关于印发《以财务报告为目的的评估指南》的通知

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以财务报告为目的的评估指南

第一章  总则

第一条 为规范以财务报告为目的的评估行为，保护资 产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本指南。

第二条    本指南所称以财务报告为目的的评估，是指资 产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规、资 产评估准则和企业会计准则及会计核算、披露的有关要求， 根据委托对评估基准日以财务报告为目的所涉及的各类资 产和负债公允价值或者特定价值进行评定和估算，并出具资 产评估报告的专业服务行为。

第三条    执行以财务报告为目的的评估业务，应当遵守 本指南。

第四条    资产评估专业人员可以参照本指南执行以下 与以财务报告为目的的评估业务相关的其他业务，主要包括：

（一）开展与价值估算相关的议定程序，以协助企业判 断与资产和负债价值相关的参数、特征等，主要包括：

1.估算或者测算资产的更新或者复原重置成本；

2.协助企业判断、确定资产使用年限、尚可使用年限、实物状态、质量等参数、特征，以及验证资产的真实存在性；

3.协助企业确定、判断资产获利能力和预测资产的未来 收益；

4.执行与负债价值有关的议定程序。

（二）协助企业管理层对能否持续可靠地取得公允价值 做出正确的评价。

第二章  基本遵循

第五条 资产评估专业人员应当坚持独立、客观、公正 的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析和 估算并形成专业意见。

第六条    执行以财务报告为目的的评估业务，应当理解 相关会计准则的概念、原则及其与资产评估准则相关概念、 原则之间的联系与区别，具备相应的专业知识和实践经验， 胜任所执行的评估业务。

资产评估专业人员应当关注以财务报告为目的的评估 业务的复杂性，根据自身的专业知识及经验，审慎考虑是否 有能力受理相关评估业务。

执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当 采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。

第七条    由于会计准则和相关法规的修改，导致在执行 以财务报告为目的的评估业务时无法完全遵守本指南的要 求，应当在资产评估报告中进行说明。

第八条    执行以财务报告为目的的评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，明确评估 业务基本事项并充分理解会计准则或者相关会计核算、披露 的具体要求。

第九条    资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负 债表日、购买日、减值测试日、首次执行日等。

第十条    资产评估专业人员应当要求委托人或者其他 相关当事人提供涉及评估对象和评估范围的必要资料。委托 人和其他相关当事人依法提供并保证其真实性、完整性、合 法性。

资产评估专业人员应当依法对执行以财务报告为目的 的评估业务中使用的资料进行核查验证。

第十一条    资产评估专业人员应当根据以财务报告为 目的评估业务的具体情况合理确定评估假设。

第三章  评估对象

第十二条 执行以财务报告为目的的评估业务，应当与 委托人进行充分协商，明确评估对象，并充分考虑评估对象 的法律、物理与经济等具体特征对评估业务的影响。

第十三条    资产评估专业人员应当关注会计准则中特 定会计事项所对应的评估对象，从委托人或者其他相关当事 人处取得的评估对象的具体组成等详细资料，关注相关资产、负债在企业营运中的作用；并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定、相关核算要求对有关资产、负债进行 妥当的分类。

第十四条    在执行会计准则规定的合并对价分摊事项 涉及的评估业务时，对应的评估对象应当是合并中取得的被 购买方可辨认资产、负债及或有负债，该评估对象与被购买 方企业价值评估所对应的对象不同。

资产评估专业人员应当关注各类可辨认无形资产的识 别及计量。

第十五条    在执行会计准则规定的包括商誉在内的各 类资产减值测试涉及的评估业务时，对应的评估对象可能是 单项资产，也可能是资产组或者资产组合。其中，固定资产 减值测试的评估对象一般以资产组的形式出现；商誉减值测 试的评估对象主要以资产组或者资产组组合的形式出现。

第十六条    在执行会计准则规定的投资性房地产评估 业务时，对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并 准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

资产评估专业人员应当关注投资性房地产现有租约期 限及租金内涵等对公允价值评估的影响，包括租期、租金收 取方式、约定租金相对于市场租金的差异、租金内涵、特殊 使用目的、分割或者合并使用的差异等，剔除不属于评估对 象收益以及非正常因素的影响。

第十七条    资产评估专业人员应当关注金融资产和金融负债公允价值计量过程中是否以单项资产或者资产组为 计量单位、资产核算分类、混合金融工具是否分拆等重要影 响事项。

第四章  价值类型

第十八条 执行以财务报告为目的的评估业务，应当根 据会计准则或者相关会计核算与披露的具体要求、评估对象 等相关条件明确价值类型。会计准则规定的计量属性可以理 解为相对应的评估价值类型。

第十九条    资产评估专业人员协助企业进行资产减值 测试，应当关注评估对象在减值测试日的可回收价值、资产 预计未来现金流量的现值以及公允价值减去处置费用的净 额之间的联系及区别。

（一）可回收价值等于资产预计未来现金流量的现值或 者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在已确信资产预计 未来现金流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额其 中任何一项数值已经超过所对应的账面价值，并通过减值测 试的前提下，可以不必计算另一项数值。

（二）计算资产预计未来现金流量的现值时，对资产预 计未来现金流量的预测应基于特定实体现有管理模式下可 能实现的收益。预测一般只考虑单项资产或者资产组内主要 资产项目在简单维护下的剩余经济年限，即不考虑单项资产或者资产组内主要资产项目的改良或重置；资产组内资产项目于预测期末的变现净值应当纳入资产预计未来现金流量 现值的计算。

（三）计算公允价值减去处置费用的净额时，会计准则 允许直接以公平交易中销售协议价格，或者与评估对象相同 或相似资产在其活跃市场上反映的价格，作为计算公允价值 的依据。

当不存在相关活跃市场或者缺乏相关市场信息时，资产 评估专业人员可以根据企业以市场参与者的身份，对单项资 产或者资产组的运营作出合理性决策，并适当地考虑相关资 产或者资产组内资产有效配置、改良或重置前提下提交的预 测资料，参照企业价值评估的基本思路及方法，分析及计算 单项资产或者资产组的公允价值。

计算公允价值减去处置费用的净额时，应当根据会计准 则的具体要求合理估算相关处置费用。

第二十条    净重置成本是指现在购买相同或相似资产 所需支付现金或现金等价物的预计金额减去体现相关贬值 因素的预计金额，贬值因素主要包括实体性贬值、功能性贬 值以及经济性贬值。

第五章  评估方法

第二十一条 执行以财务报告为目的的评估业务，应当 根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。

第二十二条     资产评估专业人员应当参照会计准则的 规定，关注所采用的评估数据，并知晓公允价值获取层级受 评估方法选择及评估数据来源的影响。

第二十三条     选择评估方法时应当与前期采用的评估 方法保持一致。

如果前期采用评估方法所依据的市场数据因发生重大 变化而不再适用，或者通过采用与前期不同的评估方法使得 评估结论更具代表性、更能反映评估对象的公允价值或者特 定价值，可以变更评估方法。

第二十四条     采用市场法进行以财务报告为目的的评 估，应当关注相关市场的活跃程度，从相关市场获得足够的 交易案例或者其他比较对象，尽可能选择最接近、比较因素 调整较少的交易案例或者其他比较对象作为参照物。