中评协关于印发《资产评估执业准则——不动产》的通知
2017年9月8日
资产评估执业准则——不动产
第一章 总则
第一条 为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人 合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准 则。
第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附 着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条 本准则所称不动产评估是指资产评估机构及 其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则， 根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定 和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中 的不动产评估。
第四条 执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法 律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章 基本遵循
第五条 执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的 专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条 资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应 当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说 明。
第七条 不动产评估应当在评估对象符合用途管制要 求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关 部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年 限等技术指标为依据。
第八条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的 前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择 和使用最优利用方式进行评估。
第三章 操作要求
第九条 执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资 产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。不动产评 估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对 应的部分权益。
第十条 执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的 实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条 执行不动产评估业务，应当根据评估目的和 不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披 露。
第十二条 不动产组成部分的价值存在相互影响关系。
建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。如 果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评 估土地使用权价值时应当计算该损失金额并加以扣除。
对于土建工程与机器设备安装为一体或者形成紧密关 联的不动产，应当关注机器设备与不动产的关系，合理进行 区分，并考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。
第十三条 执行不动产评估业务，一般情况下，应当对 所评估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注 其权属状况。特殊情况下，如需采用抽样等方法对不动产进 行现场调查，应当充分考虑抽样风险。
对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实 地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以披露。
第十四条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产， 应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工 程图纸、竣工决算、定额标准等技术资料，结合对不动产的 现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建 设周期以及收益等情况。
第十五条 执行不动产评估业务，应当关注不动产的相 邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。
第四章 评估方法
第十六条 执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地 价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。
第十七条 采用市场法评估不动产时，应当收集足够的 交易实例。收集交易实例的信息包括：
（一）交易实例的基本状况，主要包括：名称、坐落、 四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、 建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；
（二）成交日期；
（三）成交价格，包括总价、单价及计价方式；
（四）付款方式；
（五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税 费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。
第十八条 用作参照物的交易实例应当具备下列条件：
（一）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性 质等方面与评估对象类似；
（二）成交日期与评估基准日接近；
（三）交易类型与评估目的相适合；
（四）成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。 第十九条 采用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参 照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为 区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
第二十条 采用收益法评估不动产时，应当了解：
（一）不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；
（二）不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化；
（三）不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益；
（四）不动产未来收益包含有形收益和无形收益。
第二十一条 采用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率：
（一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土 地使用权剩余使用年限等参数，并根据法律、行政法规的规 定确定；
（二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预 期；
（三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风 险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现 率的口径应当与预期收益口径保持一致。
第二十二条 采用收益法评估不动产时，有租约限制的， 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金 应当采用正常客观的租金，并在资产评估报告中披露租约情况。
第二十三条 采用成本法评估不动产，估算重置成本时， 应当了解：
（一）重置成本采用客观成本；
（二）不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估 算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当 在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；
（三）不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当评 估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用 复原重置成本。
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