茂名市地方税务局茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告

茂名市地方税务局茂名市住房和城乡建设局公告2017年第3号

USHUI.NET^®提示：根据《国家税务总局茂名市税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告》（国家税务总局茂名市税务局公告2018年第1号）规定，全文修订

为了进一步做好我市土地增值税清算管理工作，促进我市房地产业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《广东省地方税务局转发国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（粤地税函〔2014〕81号）和《广东省地方税务局关于发布《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号）的有关规定，国家税务总局茂名市税务局、茂名市住房和城乡建设局联合制定了《茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准》（以下简称《标准》），现将相关事项公告如下:
本《标准》适用于土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。

本公告自2018年1月1日起施行。

特此公告。

附件：茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准

广东省茂名市地方税务局茂名市住房和城乡建设局

2017年12月25日

《茂名市地方税务局茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》的解读

最近，茂名市地方税务局、茂名市住房和城乡建设局联合制发了《茂名市地方税务局茂名市住房和城乡建设局关于发布茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》（以下简称《公告》），现解读如下：
一、制订《公告》的背景及依据
随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，土地增值税的征收管理日显重要,尤其是在成本扣除项目方面，由于房地产业具有受地质条件影响大、建筑风格多种多样以及开发档次定位差异大等行业特性，不同房地产项目的开发成本造价相差甚大，在开展土地增值税清算审核工作中，房地产项目的建筑工程造价成为土地增值税清算征纳双方关注争议的焦点。为了进一步规范提升土地增值税清算工作质效，亟需出台适用于土地增值税清算的工程造价核定扣除标准。制定的主要依据是：
1.《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
2.《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：
（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
（四）按照其他合理方法核定。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条土地增值税的核定征收：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
4.《广东省地方税务局关于发布《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号）
。
二、《公告》扣除标准的适用范围
符合以下情形之一的，适用于《公告》中房地产开发成本“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定：
（一）不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。
（二）工程结算项目建安造价高于《公告》扣除标准且无正当理由的。
（三）装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于《公告》扣除标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于《公告》扣除标准且无正当理由的。
（四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于《公告》扣除标准且无正当理由的。
（五）大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。
三、地区调整的适用系数
考虑各地区经济水平、地质构造的差异设置地区调整系数，各区（市）的土地增值税工程造价核定扣除标准按以下地区调整系数计算：滨海新区、茂南区和电白区为1，信宜市、高州市和化州市为0.99。
四、《公告》的执行时间
本《公告》自2018年1月1日起施行。

附件		茂名市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准
分类	模块选择			造价指标（元/㎡）									备注
分类	模块选择			2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	备注
楼宇建筑工程	基础工程	天然基础		83	83	89	92	92	96	98	98	99	按总建筑面积计（若含两种以上类型桩，可按相应桩基底面积比例进行分摊）。
		桩基础	预制桩	94	94	101	105	105	110	111	111	113
			旋挖桩	115	115	123	128	128	134	136	136	138
			钻（冲）孔桩	155	155	166	172	172	180	182	182	186
	地下室工程	共1层		1974	1974	2109	2195	2197	2290	2322	2322	2369	1、按地下室建筑面积计算； 2、含土方开挖、基坑支护，土建、给排水、照明、消防、弱电、通风，简单装修等。
		共2层		1937	1937	2069	2153	2156	2247	2279	2279	2324
		共3层		2095	2095	2238	2329	2332	2430	2465	2465	2514
		人防工程+		898	898	960	999	1000	1042	1057	1057	1078	1、按地下室人防建筑面积计；2、‘+’表示除地下室通用指标外，人防部分增加的单方造价。
	地上建筑工程	别墅	独栋	1445	1445	1543	1606	1608	1676	1699	1699	1733	1、公共设施配套用房包括幼儿园、居委（派出所）用房、物业用房、垃圾站、厕所等； 2、住宅塔楼一、二层为商铺，该部分参考“商业裙楼”造价指标； 3、按各模块相应建筑面积计，塔楼下面有裙楼的，应扣除裙楼建筑面积； 4、除公共设施配套用房按满足基本使用标准计外，其余按毛坯交楼标准计，外立面、屋面保温隔热装饰；公共部位（大堂、电梯前室、楼梯间）装修；户内毛坯：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视）、智能化、消防、给水入口和排水出口等； 5、不含电梯； 6、层高按3m计。
		别墅	联排	1628	1628	1740	1811	1812	1889	1916	1916	1954
		公共设施配套用房		1573	1573	1680	1749	1751	1825	1851	1851	1888
		商业裙楼		1406	1406	1501	1563	1564	1630	1654	1654	1687
		住宅塔楼	≤7层	1174	1174	1254	1305	1306	1361	1381	1381	1408
			8-18层	1232	1232	1316	1369	1371	1429	1449	1449	1478
			19-25层	1266	1266	1352	1407	1408	1468	1489	1489	1519
			26层以上（100米以下）	1384	1384	1478	1539	1540	1605	1628	1628	1661
			100米以上	1483	1483	1584	1648	1650	1720	1744	1744	1779
		商业塔楼	≤7层	1488	1488	1589	1654	1656	1726	1750	1750	1785	1、按模块相应建筑面积计，下面有裙楼的，应扣除裙楼面积； 2、按毛坯交楼标准计，外立面、屋面保温隔热装饰；公共部位（大堂、电梯前室、楼梯间）装修；户内毛坯：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视）、智能化、消防、给水入口和排水出口等； 3、不含电梯、中央空调设备； 4、首层层按高5.5m，标准层4m计。
			8-18层	1284	1284	1371	1427	1429	1489	1510	1510	1540
			19-25层	1332	1332	1423	1481	1482	1545	1567	1567	1598
			26层以上（100米以下）	1387	1387	1482	1542	1544	1609	1632	1632	1665
			100米以上	1486	1486	1587	1652	1654	1724	1748	1748	1783
	特殊装饰工程	户内装修		854	854	912	949	950	990	1004	1004	1024	1、装饰客厅：地面800800抛光砖、简单吊顶、刷乳胶漆和踢脚线；房间：地面复合木地板、顶角线、踢脚线、刷乳胶漆和木门；厨房：铝扣板吊顶、吊柜和厨柜（含抽油烟机、消毒柜、燃气灶、洗菜盆和水龙头等）、墙身砖、300300防滑地砖；卫生间：铝扣板吊顶、墙身砖、300*300防滑地砖、冼手间吊地柜（含冼手台盆、水龙头）、淋浴间，坐便器等。2、安装配电箱和弱电箱及其全屋布线、开关插座、灯具，给水管安装等；3、按装修面积计算。
		高档外立面	干挂石材+	358	358	382	398	398	415	421	421	430	1、干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计；2、‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。
		高档外立面	玻璃幕墙+	612	612	653	680	681	709	720	720	734	1、干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计；2、‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。
室外工程	室外配套工程	室外小区道路（含排水管）		274	274	293	305	305	318	323	323	329	1、按各模块占地面积计，不包园建工程、高低压配电、燃气工程； 2、园林绿化包括绿地整理、各类乔木、灌木、露地花卉、草皮等植物的种植及保养，保养期3个月。园林绿化造价指标按绿化面积10000㎡测算，其中：乔木种植435棵，造价占比为40%；灌木种植765棵，造价占比20%；色带及花卉种植面积约占总绿化面积的55%，造价占比20%；草皮种植面积约占总绿化面积的45%，造价占比10%；绿地整理造价占比10%； 3、室外泳池含设备，按设计储水体积计； 4、球场为篮球场、羽毛球场。
		园林绿化		96	96	103	107	107	112	113	113	115
		球场		324	324	346	360	361	376	381	381	389
		室外泳池(元/m3)		1138	1138	1216	1265	1266	1320	1339	1339	1365
	其他工程	挡土墙（元/ m3）	砌石	432	432	461	480	481	501	508	508	518	1、按实体体积计。
		挡土墙（元/ m3）	钢筋混凝土	1360	1360	1453	1512	1514	1578	1600	1600	1632	1、按实体体积计。
		三通一平土方工程（元/ m3）		16	16	17	18	18	18	19	19	19	1、按实体体积计；2、仅指前期‘三通一平’土方开挖，运距按5km计，每增减1km增减2元/m³。
备注：1.各区（市）的土地增值税工程造价核定扣除标准按以下地区调整系数计算：滨海新区、茂南区和电白区为1，信宜市、高州市和化州市为0.99。 2.以上土地增值税工程造价核定扣除标准仅适用于开展土地增值税清算审核工作。

来源:茂名市地方税务局茂名市住房和城乡建设局

【土地增值税】相关法规

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