国家税务总局江门市税务局江门市住房和城乡建设局关于发布江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告

国家税务总局江门市税务局江门市住房和城乡建设局关于发布江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告

国家税务总局江门市税务局公告2018年第4号

为了加强房地产开发项目土地增值税清算管理，规范税收执法，优化营商环境，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局江门市税务局关于发布《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告》（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）的有关规定，国家税务总局江门市税务局、江门市住房和城乡建设局联合制定了江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准（以下简称“标准”），现将相关事项公告如下：

一、适用范围

“标准”适用于土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。

二、适用时间

各年度工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。

本公告自2018年8月15日起施行，有效期3年。

特此公告。

附件：1.蓬江区、江海区（高新区）、新会区和鹤山市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准

2.开平市、台山市、恩平市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准

国家税务总局江门市税务局江门市住房和城乡建设局

2018年8月13日

附件2		开平市、台山市、恩平市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准
分类	模块选择			造价指标（元/㎡）									备注
分类	模块选择			2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	备注
楼宇建筑工程	基础工程	天然基础		89	91	93	96	94	96	96	93	101	1、按总建筑面积计；2、若有两种或以上类型桩，可按相应占比综合折算指标，相应占比按其对应的基座平面面积比例计。
		桩基础	预制管桩	102	104	107	110	107	110	110	106	116
			旋挖桩	124	127	129	133	130	134	134	129	140
			钻（冲）孔桩	167	170	174	179	175	180	180	174	189
	地下室工程	共1层		2246	2297	2348	2415	2362	2423	2425	2340	2549	1、按地下室总建筑面积（含人防面积）计算； 2、含土方开挖、基坑支护，土建、给排水、照明、消防、弱电、防雷、通风，简单装修等。
		共2层		2203	2253	2303	2369	2317	2376	2379	2296	2500
		共3层		2383	2437	2491	2563	2507	2571	2574	2484	2705
		人防工程+		1022	1045	1068	1099	1075	1102	1103	1065	1160	1、按地下室人防建筑面积计；2、‘+’表示除地下室通用指标外，因人防部分而增加的单方造价。
	地上建筑工程	别墅	独栋	1643	1680	1718	1767	1728	1773	1774	1712	1865	1、按各模块相应建筑面积计，塔楼下面有裙楼的，应扣除裙楼建筑面积；2、单体建筑的公共设施配套用房包括幼儿园、居委（派出所）用房、物业用房、垃圾站、厕所等，按满足基本使用标准计；3、其他模块均按毛坯交楼标准（含土建、安装），即除外立面、屋面保温隔热装饰和公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修外，户内按毛坯标准：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视），智能化、消防设施、防雷、给水入口和排水出口等；4、住宅塔楼第1、2层等楼层为商铺、办公等用途的，参考“商业裙楼”造价指标；5、不含电梯；6、商业裙楼层高首层按6m，标准层4.5m计；7、住宅塔楼层高按3m计。
		别墅	联排	1853	1895	1937	1993	1949	1999	2001	1931	2103
		公共设施配套用房		1789	1830	1871	1925	1882	1931	1932	1865	2031
		商业裙楼		1599	1635	1671	1719	1681	1725	1726	1666	1814
		住宅(塔)楼	≤6层	1335	1365	1395	1436	1404	1440	1441	1391	1515
			7-11层	1372	1403	1435	1476	1443	1481	1482	1430	1558
			12-17层	1414	1446	1478	1521	1488	1526	1527	1474	1605
			18-22层	1439	1472	1504	1548	1514	1553	1554	1500	1633
			22层以上（100米以下）	1543	1578	1613	1659	1623	1664	1666	1608	1751
			100米以上	1687	1725	1763	1814	1774	1820	1821	1758	1914
		商业(塔)楼	≤6层	1692	1730	1768	1819	1779	1825	1827	1763	1920	1、按模块相应建筑面积计，下面有裙楼的，应扣除裙楼面积； 2、按毛坯交楼标准（含土建、安装），即外立面、屋面保温隔热装饰；公共部位（大堂、电梯前室、楼梯间）装修；户内毛坯：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视），智能化、消防设施、防雷、给水入口和排水出口等； 3、不含电梯、中央空调设备； 4、层高首层按5.5m，标准层4m计。
			7-12层	1446	1478	1511	1555	1521	1560	1561	1506	1641
			13-18层	1504	1538	1572	1618	1582	1623	1624	1567	1707
			18层以上（100米以下）	1546	1581	1616	1663	1626	1668	1669	1611	1755
			100米以上	1690	1728	1767	1818	1778	1823	1825	1761	1918
	特殊装饰工程	户内装修		715	752	716	762	758	770	800	812	841	1、按装修面积计，中等装修标准；2、装修标准客厅：地面600600抛光砖、简单吊顶、刷乳胶漆、踢脚线；房间：复合木地板、顶角线、踢脚线、刷乳胶漆、木门；厨房：铝扣板吊顶、吊柜和厨柜（含抽油烟机、消毒柜、燃气灶、洗菜盆和水龙头等）、墙面砖、300300防滑地砖；卫生间：铝扣板吊顶、墙面砖、300*300防滑地砖、冼手间吊地柜（含冼手台盆、水龙头）、淋浴间，坐便器等。3、安装配电箱和弱电箱及其全屋布线、开关插座、灯具，给水管安装等；4、造价指标细目详见《户内装修综合指标细目组成》。
		高档外立面	干挂石材+	407	416	425	438	428	439	439	424	462	1、干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计；2、‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。
		高档外立面	玻璃幕墙+	696	711	727	748	732	751	751	725	790	1、干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计；2、‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。
室外工程	室外配套工程	高低压配电	高压电缆（元/m）	1391	1423	1455	1497	1464	1501	1503	1450	1579	1、除注明外按各模块占地面积计；2、室外泳池含设备，按设计储水体积计；3、高低压配电中的高压电缆按直埋方式考虑，电缆保护管为塑料保护管，并综合考虑路面或人行道的拆除及修复；高压电缆直径为3*300 mm2，按电缆累计总长度以m计算。
		高低压配电	配电房设施（元/KVA）	1046	1070	1093	1125	1100	1128	1130	1090	1187
		室外小区道路（含排水管）		312	319	326	336	328	337	337	325	354
		室外泳池(元/m3)		1294	1324	1353	1392	1361	1396	1398	1349	1469
		园林绿化		81	85	81	86	87	87	90	94	95	1、园林绿化包括绿地整理、乔木、灌木、露地花卉、草皮等植物的种植及保养，绿化给排水安装等；2、不含园建工程； 3、造价指标细目详见《园林绿化工程综合指标细目组成》。
	其他工程	挡土墙（元/ m3）	砌石	491	502	513	528	516	530	530	512	557	1、按实体体积计（含压顶、基础，不含垫层）。
		挡土墙（元/ m3）	钢筋混凝土	1547	1582	1617	1664	1627	1669	1670	1612	1756	1、按实体体积计（含压顶、基础，不含垫层）。
		‘三通一平’土方挖运工程（元/ m3）		18	18	19	19	19	19	19	19	20	1、按实体体积计；2、仅指前期‘三通一平’土方开挖，运距按5km计，每增减1km增减2元/m3。

附件1		蓬江区、江海区（高新区）、新会区和鹤山市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准
分类	模块选择			造价指标（元/㎡）									备注
分类	模块选择			2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	备注
楼宇建筑工程	基础工程	天然基础		91	93	95	98	96	98	98	95	103	1、按总建筑面积计；2、若有两种或以上类型桩，可按相应占比综合折算指标，相应占比按其对应的基座平面面积比例计。
		桩基础	预制管桩	104	106	109	112	109	112	112	108	118
			旋挖桩	126	129	132	136	133	136	136	132	143
			钻（冲）孔桩	170	174	178	183	179	184	184	177	193
	地下室工程	共1层		2293	2345	2397	2466	2412	2474	2476	2390	2603	1、按地下室总建筑面积（含人防面积）计算； 2、含土方开挖、基坑支护，土建、给排水、照明、消防、弱电、防雷、通风，简单装修等。
		共2层		2249	2300	2351	2419	2366	2427	2429	2344	2553
		共3层		2433	2489	2544	2617	2560	2625	2628	2536	2762
		人防工程+		1043	1067	1091	1122	1097	1125	1127	1087	1184	1、按地下室人防建筑面积计；2、‘+’表示除地下室通用指标外，因人防部分而增加的单方造价。
	地上建筑工程	别墅	独栋	1678	1716	1754	1804	1765	1810	1812	1748	1904	1、按各模块相应建筑面积计，塔楼下面有裙楼的，应扣除裙楼建筑面积；2、单体建筑的公共设施配套用房包括幼儿园、居委（派出所）用房、物业用房、垃圾站、厕所等，按满足基本使用标准计；3、其他模块均按毛坯交楼标准（含土建、安装），即除外立面、屋面保温隔热装饰和公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修外，户内按毛坯标准：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视），智能化、消防设施，给水入口和排水出口等；4、住宅塔楼第1、2层等楼层为商铺、办公等用途的，参考“商业裙楼”造价指标；5、不含电梯；6、商业裙楼层高首层按6m，标准层4.5m计；7、住宅塔楼层高按3m计。
		别墅	联排	1892	1934	1977	2035	1990	2041	2043	1971	2147
		公共设施配套用房		1827	1869	1910	1965	1922	1971	1973	1904	2074
		商业裙楼		1632	1669	1706	1756	1717	1761	1763	1701	1853
		住宅(塔)楼	≤6层	1363	1394	1425	1466	1434	1470	1472	1420	1547
			7-11层	1401	1433	1465	1507	1474	1512	1513	1460	1590
			12-17层	1444	1477	1510	1553	1519	1558	1560	1505	1639
			18-22层	1469	1503	1536	1581	1546	1585	1587	1531	1668
			22层以上（100米以下）	1575	1611	1647	1694	1657	1699	1701	1642	1788
			100米以上	1722	1761	1800	1852	1811	1858	1860	1795	1955
		商业(塔)楼	≤6层	1727	1766	1806	1858	1817	1863	1865	1800	1960	1、按模块相应建筑面积计，下面有裙楼的，应扣除裙楼面积； 2、按毛坯交楼标准（含土建、安装），即外立面、屋面保温隔热装饰；公共部位（大堂、电梯前室、楼梯间）装修；户内毛坯：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视），智能化、消防设施，给水入口和排水出口等； 3、不含电梯、中央空调设备； 4、层高首层按5.5m，标准层4m计。
			7-12层	1476	1509	1543	1588	1553	1592	1594	1538	1675
			13-18层	1536	1570	1605	1652	1615	1657	1658	1600	1743
			18层以上（100米以下）	1578	1614	1650	1698	1660	1703	1705	1645	1792
			100米以上	1726	1765	1804	1856	1815	1862	1863	1798	1958
	特殊装饰工程	户内装修		715	752	716	762	758	770	800	812	841	1、按装修面积计，中等装修标准；2、装修标准客厅：地面600600抛光砖、简单吊顶、刷乳胶漆、踢脚线；房间：复合木地板、顶角线、踢脚线、刷乳胶漆、木门；厨房：铝扣板吊顶、吊柜和厨柜（含抽油烟机、消毒柜、燃气灶、洗菜盆和水龙头等）、墙面砖、300300防滑地砖；卫生间：铝扣板吊顶、墙面砖、300*300防滑地砖、冼手间吊地柜（含冼手台盆、水龙头）、淋浴间，坐便器等。3、安装配电箱和弱电箱及其全屋布线、开关插座、灯具，给水管安装等；4、造价指标细目详见《户内装修综合指标细目组成》。
		高档外立面	干挂石材+	415	425	434	447	437	448	449	433	472	1、干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计；2、‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。
		高档外立面	玻璃幕墙+	710	726	743	764	747	766	767	740	806	1、干挂石材和玻璃幕墙均按其外立面面积计；2、‘+’表示采用挂石、玻璃外幕墙而额外增加的造价指标。
室外工程	室外配套工程	高低压配电	高压电缆（元/m）	1421	1453	1485	1528	1494	1533	1534	1481	1613	1、除注明外按各模块占地面积计；2、室外泳池含设备，按设计储水体积计；3、高低压配电中的高压电缆按直埋方式考虑，电缆保护管为塑料保护管，并综合考虑路面或人行道的拆除及修复；高压电缆直径为3*300 mm2，按电缆累计总长度以m计算。
		高低压配电	配电房设施（元/KVA）	1068	1092	1116	1149	1123	1152	1153	1113	1212
		室外小区道路（含排水管）		319	326	333	343	335	344	344	332	362
		室外泳池(元/m3)		1322	1352	1382	1422	1390	1426	1427	1377	1500
		园林绿化		81	85	81	86	87	87	90	94	95	1、园林绿化包括绿地整理、乔木、灌木、露地花卉、草皮等植物的种植及保养，绿化给排水安装等；2、不含园建工程； 3、造价指标细目详见《园林绿化工程综合指标细目组成》。
	其他工程	挡土墙（元/ m3）	砌石	501	513	524	539	527	541	541	523	569	1、按实体体积计（含压顶、基础，不含垫层）。
		挡土墙（元/ m3）	钢筋混凝土	1579	1615	1651	1699	1661	1704	1706	1646	1793	1、按实体体积计（含压顶、基础，不含垫层）。
		‘三通一平’土方挖运工程（元/ m3）		18	18	19	19	19	19	19	19	20	1、按实体体积计；2、仅指前期‘三通一平’土方开挖，运距按5km计，每增减1km增减2元/m3。

关于《国家税务总局江门市税务局江门市住房和城乡建设局关于发布江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》的解读

一、出台背景

近年来房地产开发行业发展迅速，与房地产密切相关的土地增值税的征收管理日显重要,尤其是在成本扣除项目方面，由于房地产业具有受地质条件影响大、建筑风格多种多样以及开发档次定位差异大等行业特性，不同房地产项目的开发成本造价相差甚大，部分房地产开发企业为了降低土地增值税税负，虚高建造成本，税务人员对建筑工程造价掌握的信息不对称，房地产项目的建筑安装工程造价成为土地增值税清算征纳双方关注争议的焦点。为了进一步规范提升土地增值税清算工作质效，亟需出台针对土地增值税的工程造价核定扣除标准。

二、《公告》扣除标准的适用范围

《公告》扣除标准适用于土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。

（一）在清算审核时，纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照《公告》扣除标准计算扣除。

（二）主管税务机关对房地产项目开展土地增值税核定征收核查的，通过向国土部门查询项目土地价格、参照《公告》扣除标准、同期同类型房地产销售价格等因素对项目情况进行评估，经主管税务机关集体审议后核定税额。

三、《公告》扣除标准的适用时间

各年度工程造价核定扣除标准的适用时间以工程竣工验收报告中注明的竣工时间为准。对于跨年度的工程，按照各年度工程施工月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的造价核定扣除标准，求和后得到加权造价核定扣除标准。例如某楼栋工程开工时间为2013年7月10日，竣工时间为2014年12月20日，其适用扣除标准计算为：（6÷18）×2013年扣除标准+（12÷18）×2014年扣除标准。

四、其它事项

本《公告》的扣除标准原则上每年调整一次,特殊情况可半年进行调整，由国家税务总局江门市税务局、江门市住房和城乡建设局根据我市建筑市场变化情况，组织专家评估有关扣除标准数据进行调整并予以发布。

来源:国家税务总局江门市税务局江门市住房和城乡建设局

【土地增值税】相关法规

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国家税务总局江门市税务局江门市住房和城乡建设局关于发布江门市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告