某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目,2016年10月项目全部竣工并销售完毕,12月进行土地增值税清算,整个项目共缴纳土地增值税1100万元,其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元;2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元,缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损,应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目,拟申请退税,具体计算详见下表:
项目 |
2014年 |
2015年 |
2016年 |
预缴土地增值税 |
240 |
300 |
60 |
补缴土地增值税 |
- |
- |
500 |
分摊土地增值税 |
440(1100×(12000÷30000)) |
550(1100×(15000÷30000)) |
110(1100×(3000÷30000)) |
应纳税所得额调整 |
-200 (240-440) |
-270 (300-550-20) |
450 (60+500-110) |
调整后应纳税所得额 |
- |
- |
50 (-400+450) |
应退企业所得税 |
50(200×25%) |
67.5(270×25%) |
- |
已缴纳企业所得税 |
45 |
310 |
0 |
实退企业所得税 |
45 |
67.5 |
- |
亏损结转(调整后) |
-20((45-50)÷25%) |
- |
- |
应补企业所得税 |
- |
- |
12.5 (50×25%=12.5) |
累计退税额 |
- |
- |
100(45+67.5-12.5) |