根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)规定,
一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,当年企业所得税汇算清缴出现亏损,且没有后续开发项目的,可以按照以下方法,计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款,并申请退税。
某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目,2016年10月项目全部竣工并销售完毕,12月进行土地增值税清算,整个项目共缴纳土地增值税1100万元,其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元;2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元,缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损,应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目,拟申请退税,具体计算详见下表:
|
2014年 |
2015年 |
2016年 |
预缴土地增值税 |
240 |
300 |
60 |
补缴土地增值税 |
- |
- |
500 |
分摊土地增值税 |
440(1100×(12000÷30000)) |
550(1100×(15000÷30000)) |
110(1100×(3000÷30000)) |
应纳税所得额调整 |
-200 |
-270 |
450 |
(240-440) |
(300-550-20) |
(60+500-110) |
|
调整后应纳税所得额 |
- |
- |
50 |
(-400+450) |
|||
应退企业所得税 |
50(200×25%) |
67.5(270×25%) |
- |
已缴纳企业所得税 |
45 |
310 |
0 |
实退企业所得税 |
45 |
67.5 |
- |
亏损结转(调整后) |
-20((45-50)÷25%) |
- |
- |
应补企业所得税 |
- |
- |
12.5 |
(50×25%=12.5) |
|||
累计退税额 |
- |
- |
100(45+67.5-12.5) |