青岛市发展和改革委员会 青岛市城市管理局关于明确普通住宅界定争议事项的通知

  
 
 

各区（市）发展改革局、物业主管部门，各有关单位：

近年来，受政策调整影响，我市关于普通住宅界定标准的争议一直存在，影响了社会和谐稳定。为回应业主关切，化解矛盾，维护业主和物业服务人的合法权益，经研究，现对普通住宅界定争议事项通知如下：

一、普通住宅界定争议事项的由来

2012年9月15日起实施的《青岛市物价局 青岛市国土资源和房屋管理局关于印发<青岛市物价局物业服务收费管理办法>的通知》（青价格〔2012〕83号）中明确，普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。普通住宅物业管理区域包括经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域，公共租赁性住房物业管理区域，普通（限价）商品住房物业管理区域，配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目及其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。按照上述规定，除保障性住房和配建保障性住房的商品住房建设项目外，其他商品住房建设项目均属于非普通住宅，其物业服务收费实行市场调节价。

2018年7月15日实施的《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》（鲁价综发〔2018〕90号）明确规定：“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。”我市两级价格主管部门均按照上述规定执行，将除独栋、双拼、联排之外的各类住宅前期物业服务收费列入政府定价范围。但在政策执行过程中，一些物业服务企业坚持认为，我省界定中的“等”字表述，属于不完全列举的实例性规定，“叠拼”等类似住宅应属于别墅类别，其前期物业服务收费应当实行市场调节价，并在与行政执法机关、业主的诉讼案件中，得到法院的支持性判决。

二、我市明确普通住宅界定标准

为准确把握政策界线，青岛、威海等市相继向省发展改革委请示进一步明确“叠拼”、“大平层”等是否属于普通住宅。省发展改革委在2021年2月1日实施的《关于公布<山东省定价目录>的通知》（鲁发改价格〔2021〕1361号）中明确，《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》（鲁价综发〔2018〕90号）同时废止，并于2021年9月30日书面函复，“鉴于我省住宅类型地区差异较大，情况较为复杂，普通住宅具体范围由各市、县人民政府结合实际予以明确。”

根据省发展改革委的授权，市发展改革委、市城市管理局、市自然资源规划局、市住房城乡建设局四部门经征求社会各方面意见，出台了《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》（青发改价格〔2023〕117号），自2023年6月1日起实施。文件将主要满足基本需求和刚性需求的保障性住房、政策性住房、中小套型住房物业服务区域纳入普通住宅范围。其中，中小套型住房物业服务区域是指建筑面积144平方米及以下的住房套数占比不低于70%的物业服务区域。此标准符合上位文件精神，社会各界反映平稳。

三、明确普通住宅界定争议事项

青发改价格〔2023〕117号