绍兴市人民政府关于印发绍兴市物业管理办法的通知【全文废止】

绍政发〔2019〕13号

USHUI.NET^®提示：根据《 绍兴市人民政府办公室关于公布市政府及市政府办公室行政规范性文件清理结果的通知》 （ 绍政办发〔2019〕34号）规定，继续有效。

USHUI.NET^®提示：根据《 绍兴市人民政府办公室关于停止执行部分市政府及市政府办公室文件的通知》 （ 绍政办发〔2021〕35号）规定，停止执行

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各单位：

现将《绍兴市物业管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


绍兴市人民政府

2019年6月4日




第一章  总  则



第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主，是指房屋所有权人。

第三条 区、县（市）人民政府和市直开发区管委会应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条 市住房城乡建设行政主管部门（以下称“市物业主管部门”）负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

区、县（市）住房城乡建设行政主管部门（以下称“县级物业主管部门”）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

发改、公安、司法、财政、自然资源和规划、生态环境、应急管理、市场监管、综合执法、人防等部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。

第五条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在同级党组织的领导下，依法指导、协助和监督本区域内的业主成立业主大会、选举业主委员会；监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。

街道办事处（乡镇人民政府）应当将区域内物业管理工作纳入社会事务管理，并配备物业管理专职工作人员。

第六条 居民委员会应当依法加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业议事协调机制，协调处理物业管理纠纷，接受街道办事处（乡镇人民政府）委托，做好与物业管理有关的工作。

第七条 市物业协会应当接受市物业主管部门的行业指导和监督，依法加强行业自律管理，制定物业服务规范参考标准，调解物业管理及行业内部纠纷，维护市场秩序和公平竞争关系，对违反法律法规和行业规范的行为给予公开批评或惩戒；制定行业发展规划，促进行业规范、持续、健康发展。

提倡本市物业服务企业加入物业协会。



第二章  业主、业主大会和业主委员会



第八条 业主在物业管理活动中，享有法律法规规定的权利，履行法律法规规定的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十条 物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

第十一条 物业管理区域内具备下列条件之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，居民委员会应当予以协助：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满2年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

符合前款第（一）（二）项条件之一的，也可以由建设单位、前期物业服务企业或者物业管理区域内的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。

第十二条 首次业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会组织业主推荐。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程通知全体业主，并告知县级物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。

第十三条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。具体预缴标准为5万平方米以下的每平方米1元，超出5万平方米以上的部分每平方米0.5元。

筹备经费应当专户储存、专款专用。业主委员会基本的办公用品可由街道办事处（乡镇人民政府）从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第十四条 业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式召开。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议作出决定，必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

物业管理区域内20%以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

街道办事处（乡镇人民政府）或者受其委托的居民委员会可对业主大会会议表决情况进行监督。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况但业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织业主召开。

第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当符合法律法规规定的条件。

第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和县级物业主管部门备案：

（一）业主委员会成立（换届）备案表；

（二）业主大会会议记录和会议决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约等；

（四）业主委员会委员名单。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十八条 业主委员会的任期为3—5年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的2个月前，应当书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府），并按照规定开展换届选举工作。

第十九条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

第二十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会开展工作的活动经费等事项作出规定。

一个物业管理区域分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业，由建设单位履行业主职责。

第二十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处（乡镇人民政府）应对业主委员会工作进行指导。居民委员会对业主大会、业主委员会印章的使用及财务管理予以监督。

第二十二条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备经营所得收益的，工作经费可以在共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第二十三条 业主委员会及其委员有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）责令业主委员会限期按本办法第十五条第三款规定组织召开业主大会临时会议：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（五）本人或其直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（八）违规使用业主大会、业主委员会的印章；

（九）公开煽动业主不缴纳物业服务费，扰乱小区日常生活秩序；

（十）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

业主大会临时会议有权依据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

第二十四条 业主大会选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任届满之日起10日内，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者公安机关协助移交。

第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的管理单位按照下列规定确定：

（一）业主大会成立前，由物业服务企业代为管理，单独列账，独立核算，财务收支情况按本办法第四十六条第二款规定定期在物业管理区域内显著位置公示，由居民委员会负责监督；

（二）业主大会成立后，由业主大会决定的单位管理，业主大会决定自行管理的，物业服务企业应及时移交。

第二十六条 物业共用部位、共用设施设备经营所得收益在业主大会成立前，应确保主要用于补充专项维修资金；业主大会成立后，业主大会也可以决定用于其他事项。



第三章  前期物业管理



第二十七条 住宅物业的建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。

但符合下列条件之一的，经县级物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）投标人少于3个的；

（二）物业管理区域规划总建筑面积小于4万平方米的。

第二十八条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。临时管理规约的内容，不得损害物业买受人的合法权益。

建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十九条 前期物业服务合同由建设单位与选聘的物业服务企业按照质价相符的原则协商制定，不得侵害业主的合法权益。

前期物业服务合同应当依法对下列主要事项作出约定：

（一）物业管理范围；

（二）秩序、消防、环境卫生的维护内容和维护标准；

（三）共用部位、共用设施设备的养护、维修和管理的内容和标准；

（四）车辆的停放管理；

（五）交纳前期物业服务费的时间、标准和方式；

（六）双方的权利义务；

（七）物业的承接查验；

（八）物业服务用房的使用；

（九）专项维修资金的管理与使用；

（十）利用共用部位、共用设施设备开展合法经营活动所得收益的管理、分配和使用；

（十一）物业管理档案的建立、管理；

（十二）合同的期限、变更和解除；

（十三）合同终止时应当移交的财物、资料；

（十四）违约责任；

（十五）法律法规规定的其他事项。

建设单位、物业服务企业在前期物业服务合同中不得违反法律法规的强制性规定处分业主共用部位、共用设施设备，不得擅自挪用共用部位、共用设施设备经营所得收益。

建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同中应当载明物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式，且与前期物业服务合同约定的内容一致。建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。

第三十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限届满3个月前，物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知建设单位和居民委员会；已成立业主大会的，应同时书面告知业主委员会。

前期物业服务合同约定期限届满，成立业主大会的，由业主大会负责选聘物业服务企业；未成立业主大会但已满足本办法第十一条规定的筹备条件的，居民委员会或者全体业主可以按照本办法第四十三条第四款规定续聘或者选聘物业服务企业，签订物业服务合同；未成立业主大会且不满足本办法第十一条规定的筹备条件的，建设单位可以决定续聘或者选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。

第三十一条 市区内普通住宅物业项目前期物业服务收费标准按价格行政主管部门的规定执行，其他县（市）的普通住宅物业项目前期物业收费实行市场调节价。物业服务企业应主动向全体业主公布收费项目、收费标准和服务内容。

由政府投资建设运营的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需物业费用由县级财政承担。

第三十二条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向有关管理部门报告。有关管理部门应当责令建设单位限期整改。

物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第三十三条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理需要的其他资料。

物业交接完毕30日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交属地物业主管部门备存。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

第三十四条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的7‰配置物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房，4‰为物业管理经营用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。物业管理用房应具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第三十五条 物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，自然资源和规划部门应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，在办理物业销售（预售）许可证前予以确定。建设单位应在办理商品房预售证之前到县级物业主管部门进行物业用房预留确认。

第三十六条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请不动产首次登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载，不颁发不动产权属证书。

第三十七条 物业买受人应当自签收物业移交文件之日起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费。房屋买卖合同另有约定的，从其约定。

建设单位向物业买受人移交的物业符合有关规定和物业买卖合同约定的接收标准，物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起，按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。

物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业，其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。前期物业服务合同另有约定的，从其约定。



第四章  物业管理服务



第三十八条 从事物业管理活动的企业应当具备独立法人资格，经营范围包含有物业管理。

物业服务企业应当具有相应的专业技术人员和设备，具备为业主提供专业物业管理服务的能力。

第三十九条 物业主管部门应当建立健全物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信用信息的采集、记录、公开，及时将物业服务企业信用信息推送至浙江省物业服务企业信用信息管理平台及绍兴市公共信用信息平台，完善物业服务企业失信名单制度。

对列入严重失信名单的物业服务企业，物业主管部门可以依法采取惩戒措施。建设单位、业主大会可以将物业服务企业信用信息作为选聘物业服务企业、前期物业服务招标等活动的重要依据。

第四十条 物业服务企业在物业管理活动中享有下列权利：

（一）根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定收取服务费；

（二）建设单位、业主、物业使用人未按照前期物业服务合同或者物业服务合同的约定交纳服务费的，可以采取合法方式督促其限期交纳；逾期不交纳的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

（三）根据业主委托提供前期物业服务合同或者物业服务合同约定以外的其他服务事项，服务报酬由双方协商确定；

（四）法律、法规规定和有关合同约定的其他权利。

第四十一条 物业服务企业在物业管理活动中应当遵守法律法规等有关规定，并履行下列义务：

（一）按照物业服务合同约定落实保安人员、安防措施，确保安防设施正常运转；

（二）按照物业服务合同约定维护环境卫生；

（三）按照物业服务合同约定