绍兴市区物业管理办法

绍兴市政府令〔2006〕80号

  现发布《绍兴市区物业管理办法》，自发布之日起施行。

 

                          二○○六年十一月二十五日


  第一章  总  则
  第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《 浙江省物业管理条例》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
  第二条  绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
  第三条  本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  第四条  市建设局（以下称物业主管部门）负责市区范围内物业管理的监督管理工作。
袍江工业区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理的具体监督管理工作。
  城管、规划、工商、公安、价格、建筑、广电、电信、电力、水务、环卫、燃气等部门和单位按照各自职责协助做好市区范围内物业管理的监督管理和服务工作。
  镇政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助做好物业管理的指导和监督工作。  
  第二章  业主、业主大会和业主委员会
  第五条  业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。  
  第六条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。
  业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
  物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  第七条  一个物业管理区域成立一个业主大会。
  物业管理区域由物业主管部门（含袍江工业区、镜湖新区管委会，下同）会同镇政府、街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
  新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
  旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
  第八条  物业管理区域内具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：
  （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
  （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业建筑面积百分之三十以上的。
  第九条  业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：
  （一）由前期物业服务企业（没有前期物业服务企业的由物业所在地镇政府、街道办事处、居民委员会）向物业小区内的业主征询意见，并组织推举出业主代表一至三名；
  （二）由物业所在地的镇政府、街道办事处指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表（居民委员会尚未建立的，由镇政府、街道办事处在其单位内推举代表）；
  （三）由物业主管部门要求建设单位推举一至二名代表。
  筹备组应当确定召集人，负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的，由物业主管部门在业主代表和建设单位、居民委员会代表中直接指定。
  筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
  筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
  首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补。具体预缴标准为5万平方米以下的物业为每平方米1元，5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。
  第十条  业主大会会议采用的形式、业主推选业主代表、意见的表达方式和业主在首次业主大会会议上的投票权数及业主大会作出决定所需投票权数等应符合《 浙江省物业管理条例》有关规定。
  第十一条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
  物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
  第十二条  业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
  业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
  第十三条  业主委员会自选举产生之日起三十日内，应当持业主大会会议记录、会议决定、议事规则以及业主公约等  有关文件向物业主管部门备案。
  物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
  业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
  第十四条 业主委员会根据物业管理区域的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
  业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
  第十五条  业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。
  第十六条  业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
  业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
  第十七条  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
  第十八条  业主大会和业主委员会开展工作的费用由业主大会议事规则规定。
  第三章  前期物业管理
  第十九条  建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
  提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，符合下列条件之一的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：
  （一）投标人少于三个的；
  （二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的；
  （三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。
  第二十条  建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
  建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
  建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
  第二十一条  前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务  企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
  第二十二条  物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
  物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门、建筑业等主管部门报告。物业主管部门、建筑业等主管部门应当责令建设单位限期整改。
  第二十三条  在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 
  （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 
  （二）共用设施设备清单； 
  （三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 
  （四）物业质量保修和物业使用说明文件； 
  （五）业主名册；  
  （六）物业管理需要的其他资料。  
  前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交物业主管部门备存。
  第二十四条  建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
  规划行政主管部门在新建物业规划审批时应征求物业主管部门对物业管理用房设置的意见，并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业主管部门就物业管理用房进行确认，并将前期物业管理相关资料交物业主管部门。
  因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。
建设单位根据规划部门要求配置的社区管理用房等，应按规定移交给相关单位使用和管理。
  第二十五条  物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档。
  物业管理用房竣工验收合格三十日内，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
  第四章  物业管理服务
  第二十六条  一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
  第二十七条  物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十三条第一款规定的资料。
  第二十八条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。