杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见

USHUI.NET^®提示：根据2019年9月30日《 杭州市人民政府办公厅关于公布市政府及市政府办公厅行政规范性文件清理结果的通知》 （ 杭政办函〔2019〕75号）规定，继续有效

USHUI.NET^®提示：根据《 杭州市人民政府办公厅关于公布市政府及市政府办公厅行政规范性文件清理结果的通知》 （ 杭政办函〔2022〕76号）规定，继续有效。

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
  为进一步加快推进我市现代物业服务业向社会化、专业化、规范化方向发展，更好地满足社会需求，提高居民生活品质，促进社会和谐稳定，根据《 浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》 （ 浙政办发〔2012〕19号）精神，经市政府同意，现就进一步促进我市现代物业服务业健康发展提出如下实施意见：
  一、总体要求和发展目标
  （一）总体要求：坚持“完善体制、健全制度、政府扶持、规范服务、倡导自治、加快发展”的工作方针，规范物业服务市场，提高物业服务水平，强化业主自治能力，提升物业服务企业综合实力，推动物业服务业不断向社会化、市场化、专业化、规范化发展。
  （二）发展目标：到“十二五”期末，住宅小区物业服务平均覆盖率达80%以上，其中新建住宅小区实现物业服务全覆盖，旧住宅小区物业服务或准物业服务覆盖率达到70%以上；本市注册的国家一级资质物业服务企业达到35家，二级资质物业服务企业50家，其中年营业收入10亿元以上的全国性物业服务企业达1—3家，年营业收入1亿元以上的全省性物业服务企业达到3—5家；健全完善物业管理政策法规体系，促进物业服务规范率全面提升，业主自治能力显著提高。
  三、扶持政策
  （一）实行财政扶持政策。
  1.设立市现代物业服务业专项发展引导资金。为鼓励物业服务企业做大做强，实现我市物业管理水平的全面提高，在市现代服务业发展引导资金中设立市现代物业服务业专项发展引导资金，每年新增适当经费，用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养和标准化、信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中做出突出贡献的物业服务企业等。具体办法由市住保房管局会同市发改委和市财政局制定。
  2.对保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理实行财政扶持。财政扶持对象为同时满足以下条件的物业服务企业：（1）服务项目为保障性住房或2002年12月31日前交付使用的住宅小区；（2）正式签订物业服务合同实行专业化物业管理；（3）物业服务费标准在前期物业服务政府指导价最高限价标准（含）以内；（4）申请补贴前一年度该项目物业服务规范化达到基本标准。
  财政扶持标准为0.1元/平方米•月；扶持资金列入市、区两级财政年度预算，按1：1分别承担。具体办法由市住保房管局会同市财政局制定。
  3．廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需物业服务费用按投资渠道由市、区财政分别承担。
  （二）实行税收和金融扶持政策。
  1．合理确定税基。现代物业服务业的营业税以与物业服务有关的全部收入扣除代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金后的余额为税基。物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的，以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额，征收营业税。现代物业服务业兼有不同税目的应税劳务，实行分别开票、分别核算的，可分别按适用的税目税率征收营业税。
  2.实行税收扶持。自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含）的小型微利物业服务企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；在2011年1月1日至2013年12月31日内，对物业服务企业当年新招用符合条件的人员，企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，经批准，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠，定额标准为每人每年4800元（优惠政策在2013年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止）。对物业服务企业缴纳房产税确有困难的，报经主管税务机关批准，可减免房产税。在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。鼓励物业服务重点骨干企业兼并重组、做大做强，对其在合并、分立、兼并等企业重组过程中发生转让企业产权涉及的不动产、土地使用权转移等行为，不征收营业税。
  3.加强金融扶持。对当年新招用符合小额担保贷款申请条件的人员达到企业现有在职职工总数30%（超过100人的企业达15%）以上，并与其签订1年以上劳动合同的劳动密集型物业服务小企业，经办金融机构可根据企业实际招用人数合理确定小额担保贷款额度，最高不超过人民币200万元，贷款期限不超过2年。
  （三）落实相关补贴政策。
  1.落实培训补贴。对符合条件的城镇失业人员、进城务工农村劳动者、企业职工参加定点培训机构组织的物业服务相关技能培训，可按规定享受职业技能培训鉴定补贴。市区物业服务企业组织新录用员工，在签订劳动合同之日起6个月内开展岗前技能培训且符合条件的，可按规定享受岗前技能培训补贴。
  2.落实用工补贴和社会保险补贴。对市区范围内的物业服务企业录用符合条件的城乡就业困难人员就业，企业依照规定缴纳社会保险费满12个月并办理就业登记手续的，按规定给予企业用工补助和社会保险费补贴。对物业服务企业招用见习训练结束后1年内持《杭州市大学生见习训练证明书》的未就业高校毕业生，与其签订1年以上劳动合同并缴纳社会保险的，给予一次性600元/人的用工补助和社会保险补贴，不再重复享受见习训练留用奖励。
  （四）完善有关收费政策。
  1.完善物业服务定价机制。推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制，积极推进酬金制收费方式。严格执行国家、省有关物业服务收费规定，普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准按照补偿合理成本、兼顾业主和使用人承受能力，以及费用与服务水平相适应的原则适时调整；别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务实行市场调节价，其物业服务收费标准根据物业服务成本变化情况，考虑城镇居民人均可支配收入增长幅度等因素，由业主委员会、开发建设单位与物业服务企业协商确定和调整。对普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务标准超出当地最高政府指导价相对应服务标准的，建设单位可按照优质优价原则提出前期物业服务收费方案，报价格主管部门审核确认。本实施意见施行后确定前期物业服务收费标准的物业项目，前期物业服务合同期满或达到成立首次业主大会条件前，前期物业服务费超出政府指导价最高限价的部分由开发商承担50%。
  2.规范水、电等相关收费。凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中使用的水、电、气与民用同价。
  3.规范相关职业技能培训收费。减免行政事业性收费项目，规范经营服务性收费项目和标准。根据省、市有关文件精神，我市普通住宅小区物业服务企业参加消防培训的费用［含消防安全培训费、建（构）筑物消防员职业技能培训费、鉴定考试费］按现行收费标准的70%收取，其他培训费按物价部门规定的标准收取。
  四、保障措施
  （一）完善物业管理法规、政策。进一步加强政策法规建设，保障物业服务业发展有法可依、有章可循。要结合我市物业管理工作发展实际及《杭州市物业管理条例