丽水市发展和改革委员会 丽水市住房和城乡建设局关于印发《丽水市区物业服务收费管理实施办法（修订）》的通知

丽发改价格〔2023〕140号

莲都区发改局、建设局，丽水经开区发展改革部、建设管理部，市区各物业服务企业：

    为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《丽水市物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理有关规定，重新修订了《丽水市区物业服务收费管理实施办法》。现印发给你们，请遵照执行。

 

丽水市发展和改革委员会    丽水市住房和城乡建设局

                                                                                                              2023年5月30日




  第一条  为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《丽水市物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理有关规定，结合丽水市区实际，制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市市区范围内的物业服务收费管理。

  第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位及配套的共用设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、养护或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。
  第四条  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

 第五条  市价格主管部门会同市物业主管部门负责本辖区内物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。区价格主管部门会同区物业主管部门负责莲都区内普通住宅小区前期物业服务收费标准（基准价及浮动幅度）的制定、实施和监督管理工作。丽水开发区普通住宅小区前期物业服务收费标准（基准价及浮动幅度）参照莲都区执行。
  第六条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由物业服务合同双方参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定。
  第七条 物业服务一般包括以下内容：
  （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

  （二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

  （三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

  （四）车辆停放管理和秩序维护以及协助做好安全防范工作；

  （五）物业装饰、装修中有关管理服务；

  （六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

  （七）合同约定的其他公共性服务内容。

第八条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
  普通住宅小区在业主委员会未成立之前的前期物业服务收费实行政府指导价。

别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。鼓励有条件的老旧住宅小区引入专业物业管理或业主自行管理、自主收费。

第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分类分项分级定价。根据浙江省丽水市地方标准《住宅小区物业服务规范》（DB3311/T 132-2020）规定的各等级服务内容和标准确定相应的普通住宅小区前期物业服务收费等级；物业服务等级收费标准（基准价及浮动幅度）由区价格主管部门会同区物业主管部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则确定，并对物业服务收费标准原则上每三年进行一次评估，应视评估情况合理调整，及时向社会公布。

普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应物业服务收费等级的基准收费标准及浮动幅度内，根据住宅小区规模和物业服务成本，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

第十条  在前期物业服务合同期限内，普通住宅小区需适当调整物业服务收费标准的，在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当由物业服务区域内专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并征得参与投票的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后作出调整。由居民委员会与物业服务企业重签订物业服务合同，并报区物业主管部门备案后实施。

第十一条  普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：
  （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
  （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
  （三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；
  （五）物业服务企业的固定资产折旧；
  （六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
  （七）经业主大会同意的其他费用。

第十二条  实行市场调节价的物业服务收费，由业主或业主委员会与物业服务企业双方协商确定。并在物业服务合同中，明确物业服务内容、收费标准等事项，规范物业服务委托方和受托方的责权利关系和行为。 
  第十三条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
  第十四条  业主（或开发建设单位）、业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
  包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应当于每年第一季度公布上一年度物业服务合同履行情况和物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
  第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
  物业管理的各项资金应当按规定建账立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情况，接受全体业主的监督。业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。审计所需费用可在物业共用部位、共用设施设备的经营收益中支出。

第十七条 前期物业管理期间，共用电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等高能耗设施设备运行消耗的电费单独按实向业主分摊；具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定；电梯、消防、智能门禁等年检和维保费用，楼道、小区公共照明设施等运行、维护费用属正常的物业运行成本，不得向业主另行分摊。

第十八条  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过物业专项维修资金列支或通过保修金预支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第十九条  既有住宅加装电梯所需建设资金及运行使用、维护管理资金按照《 丽水市区既有住宅加装电梯实施意见