青岛西海岸新区管委办公室关于盘活利用城镇低效用地和闲置厂房助推产业发展的实施意见

青西新管办字〔2020〕24号

各大功能区管委


各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区管委，区政府各部门，区直各单位，驻区各单位：


  为促进新区土地节约集约利用，推进低效、闲置存量资源盘活利用，进一步提高资源利用效率，拓展项目落地空间，促进我区经济高质量快速发展，依据山东省人民政府办公厅《关于推进城镇低效用地再开发的意见》 （ 鲁政办字〔2020〕32号）、山东省发展和改革委员会等11单位《关于印发〈山东省烂尾工程及闲置厂房专项整治三年行动方案〉的通知》（鲁发改投资〔2020〕414号）等文件制定本意见。


  一、明确盘活利用范围


  （一）城镇低效用地是指经全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。主要包括：


  产业转型升级类：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的产业用地。


  城镇更新改造类：布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、棚户区、老工业区等。


  用地效益提升类：投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业平均水平的产业用地；参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地。


  （二）闲置厂房是指截止到2019年底，全区工业企业厂房中已全部建成2年以上但未投产的“建而未投”闲置厂房，或仅部分投产的“投而未尽”闲置厂房，重点是建筑面积在1000平方米以上的；企业因搬迁、破产而闲置空余的厂房。


  二、全面排查，摸清底数


  城镇低效用地、闲置厂房由各镇街全面摸排辖区底数，并由各镇街负责按月上报区相关部门更新。城镇低效用地由区自然资源局负责建立全区台账，闲置厂房由区招商中心负责建立全区台账。


  三、明确城镇低效用地盘活模式，确保高质有效盘活


  由各镇街负责会同各大功能区、招商部门、自然资源局拟定城镇低效用地处置方案，并负责鼓励和督导企业通过自主改造、依法转让、兼并重组、协议置换、限期开发、有偿收回等方式进行处置。对纳入省级城镇低效用地数据库的地块可依照以下模式进行盘活利用。


  政府收储改造。对于企业自身无能力改造且符合政府收储条件的，由镇街拟定处置方案报区政府批准后，由区自然资源局或区国有公司依法收回或收购。在依法补偿基础上，区自然资源局可对原土地权利人采取清场奖励费等方式奖励。区国有公司可按照二级市场评估价格以及股权收购等方式收购。


  对于符合我区产业鼓励方向的企业，因环保、安全等因素制约企业需异地搬迁的，在原使用土地经区政府批准收回后，可通过土地置换、工业园区集中安置等方式为企业异地提供发展空间。


  收回或收购的土地优先用于产业“标准地”供应。对于因收储成本高导致土地出让成本增加的项目，可由招商单位按照“一事一议”的原则，经区政府研究批准后，给予用地项目单位一定政策扶持。


  原土地使用权人改造。除应由政府收回的外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式改造开发；纳入成片改造范围的地块，原土地使用权人可优先收购相邻宗地，归宗后实施整体改造；原土地使用权人分散的，可组建联合体实施再开发。


  市场主体改造。鼓励和引导有实力且有开发经验的企业参与再开发。在符合规划前提下，由辖区镇街负责会同区住建局、自然资源局编制片区改造方案，通过公开招标方式确定市场主体收购相邻地块，实施集中连片产业开发。


  盘活后的工业用地容积率原则上应达到1.5以上，新建厂房一般不得低于3层，且符合安全生产和环境保护要求。有条件的，鼓励按照《 青岛西海岸新区管委办公室印发《关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见（试行）》的通知》 （ 青西新管办发〔2020〕34号）文件要求，开发建设高层工业楼宇项目。


  除生产安全、工艺流程等有特殊要求的项目外，不得建造单层厂房。工业项目内部不安排集中绿地，绿地率一般不超过15%。对工业企业符合控制性详细规划确定的建设控制指标的，经相关部门审批，在不改变土地用途的前提下实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高土地投资强度、利用效率和容积率的，不增收土地价款。


  四、多途径盘活闲置厂房，提高资源利用率


  对企业有自主盘活能力的，由各大功能区、各镇街负责鼓励有条件的企业通过“嫁接改造”，在符合国家产业政策和城市规划的前提下，通过招商引资、对口合作、科研成果转化、引进先进工艺设备等方式，新上项目或技术改造，自主盘活闲置厂房。


  对企业没有能力自主盘活的，由各镇街、区招商部门积极引导企业依法出租、出售闲置厂房。对出租盘活引入的符合政策支持的产业项目，年产出达到我区工业亩均税收平均水平的和盘活闲置厂房用于应急物资储备、应急产业园等应急体系及公共服务等补短板项目的，按照相关政策规定给予相应的租金补助和政策支持。


  对企业搬迁导致厂房长期闲置的，根据国土空间规划（城乡规划），由各镇街会同区招商部门提出整治方案，并由区自然资源局或区国有公司负责收储，加快闲置厂房盘活处置。


  对长期停产闲置、资不抵债、债权债务关系复杂的企业，由镇街委托专业法务人员先行介入，提高处置效率，依法稳妥推动其进入司法程序进行破产重整，组建新的经营主体。