厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告【全文废止】

厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告【全文废止】

厦门市地方税务局公告2016年第7号

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根据现行土地增值税政策规定，将《厦门市土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）及其附件1、2修改如下：
一、《办法》第一条修改为“为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，修订本办法。”
二、《办法》第三条修改为“本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》（见附件1），向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。”
三、《办法》第十条修改为“纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》（见附件2），同时提供以下书面资料：
（一）房地产项目立项批文；
（二）国有土地使用权出让合同或转让合同；
（三）纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料。”
四、《办法》第十二条修改为“已竣工验收的房地产开发项目，纳税人已转让的房地产建筑面积（含视同销售面积，下同）占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用（含出租）情况表》（附件3）。”
五、《办法》第十四条修改为“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人开发的房地产项目存在本办法第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。”
六、《办法》第十六条修改为“主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，加强与纳税人沟通，跟踪销售进度。
对于符合本办法第十四条第一款第一项和第二项规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，研究讨论结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》（附件4），同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局备案。”
七、《办法》第二十一条修改为“纳税人可自愿委托中介机构对房地产项目进行清算鉴证。
纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，中介机构应当按规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
税务机关在清算审核或税务检查过程中，需要核查受托开展清算鉴证的中介机构清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的，受托中介机构应当积极配合。”
八、《办法》第二十二条修改为“纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：
（一）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》（见附件1）；
（二）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》（见附件6）、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》（见附件7）；
（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；
（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；
（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》（见附件8）、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；
（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》（附件9）；
（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；
（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；
（九）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。
上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。”
九、《办法》第三十七条修改为“建筑安装工程费实际发生额应当与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得合法有效票据。
纳税人采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等。
纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，取得建筑安装施工企业开具的符合要求的发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不予扣除。
税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安成本或我市建设部门定期公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性。”
十、《办法》第三十九条第三项修改为“（三）纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市物业管理若干规定》应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，予以扣除。”
十一、《办法》第四十三条予以删除。
十二、《办法》第四十五条（修订后第四十四条）第二款修改为“纳税人有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”
十三、《办法》第四十七条（修订后第四十六条）修改为“土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后再转让），纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。
十四、《办法》第四十八条予以删除。
十五、《办法》第四十九条（修订后第四十七条）修改为“纳税人清算后再转让房地产应当按月区分不同房地产类型分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”
十六、《办法》第五十二条（修订后第五十条）修改为“纳税人按照本办法第十七条规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。”
十七、《办法》第五十四条（修订后第五十二条）修改为“本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定执行。”
十八、《办法》附件1修改为“土地增值税纳税申报表”、附件2修改为“土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）”。
特此公告。


厦门市地方税务局
2016年12月1日

第一章  总则

第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号 ）、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，修订本办法。
第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 本办法所称土地增值税清算（以下简称清算），是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》（见附件1），向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条  纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及本办法等规定，办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。
第五条  纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第六条  主管税务机关应及时开展清算审核工作，重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。

第二章  项目管理

第七条 纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定，从取得土地使用权开始，就房地产项目立项、规划设计、施工、预售（销售）、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。
主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。房地产项目土地增值税管理应当保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。
第八条  纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好财务会计核算工作。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集收入、成本、费用。
第九条  纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目分别开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。
第十条  纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》（见附件2），同时提供以下书面资料：
（一）房地产项目立项批文；
（二）国有土地使用权出让合同或转让合同；
（三）纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料。
第十一条  主管税务机关可要求纳税人在下列事项发生之日或取得本条所述书面文件之日起30日内提供以下资料：
（一）《建设用地规划许可证》（含许可证附件）、《厦门市建设工程项目报建表》；
（二）《建设工程规划许可证》（含许可证附件）、《建设工程设计方案自审表》、《规划控制指标核查表》、《规划要点》、《红线图》、《建设工程设计方案批复通知书》；
（三）《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可申请表》；
（四）测绘成果报告；
（五）《商品房（预售）销售许可证》；
（六）《建设工程竣工验收备案证明书》。
第十二条已竣工验收的房地产开发项目，纳税人已转让的房地产建筑面积（含视同销售面积，下同）占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用（含出租）情况表》（附件3）。

第三章  清算申报与受理

第十三条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：
（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十四条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
纳税人开发的房地产项目存在本办法第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。
第十五条  第十三条和第十四条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已开始交付购买方；
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第十六条  主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，加强与纳税人沟通，跟踪销售进度。
对于符合本办法第十四条第一款第一项和第二项规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，研究讨论结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》（附件4），同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局备案。
第十七条  纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。
纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。
第十八条 按本办法第十三条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据本办法第十四条规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《责令限期改正通知书》）（见附件5），责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理，经主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显异常的，按照程序移交稽查部门进行检查。
第十九条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三、十四条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日）。
第二十条  纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务检查补缴的清算税款，应当自本办法第十七条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。
第二十一条  纳税人可自愿委托中介机构对房地产项目进行清算鉴证。
纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，中介机构应当按规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。
税务机关在清算审核或税务检查过程中，需要核查受托开展清算鉴证的中介机构清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的，受托中介机构应当积极配合。
第二十二条  纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：
（一）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》（见附件1）；
（二）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》（见附件6）、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》（见附件7）；
（三）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；
（四）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；
（五）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》（见附件8）、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；
（六）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》（附件9）；
（七）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；
（八）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；
（九）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。
上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

第四章  清算审核

第二十三条  主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起30日内以纳税评估形式启动清算审核，根据土地增值税规定并按照纳税评估规定的程序、时限、要求完成土地增值税清算审核工作。
第二十四条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。
纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门处理。
主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核事项移交稽查部门一并处理。
第二十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。
第二十六条  清算项目中包含不同房地产类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第二十七条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
第二十八条  税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
第二十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
（三）房地产开发费用；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）国家规定的其他扣除项目。