无锡市发展改革委 市住房城乡建设局关于印发《无锡市物业服务收费管理实施办法》的通知
锡发改规〔2020〕1号
附件三：普通住宅前期物业服务收费报备登记表
附件一：
非普通住宅的认定标准
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以下三个标准符合其一可认定为非普通住宅
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1
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住宅物业管理区域内建筑容积率在1以下（不含1）或4（含4）以上；
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2
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同一物业管理区域内，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）；或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上有部分叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的，这一区域内的住宅均定义为非普通住宅；
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3
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同一物业管理区域内，若有不同类型住宅的组团，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）；或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上有部分叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的；并且该组团与其他组团有较明显的道路或绿化带等明显区分的区域，则该组团内住宅可确定为非普通住宅。
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附件二：
无锡市普通住宅物业服务等级一级服务标准
（指导价0.50元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
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1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。
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人员要求
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1、小区经理有物业管理员上岗证。 2、管理人员挂牌上岗，仪表整洁规范。
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服务时间
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管理处周一至周五每天8小时业务接待。
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日常服务
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1、受理业主或使用人报修。 2、对业主或使用人的投诉有答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。 4、建立物业服务基础档案。 5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。
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清洁管理
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共用楼道保洁
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每半月打扫1次楼道
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电梯及电梯厅保洁
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每日清扫1次电梯轿厢
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共用卫生间保洁
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每日清洁1次
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绿化带、道路保洁
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绿化带每两天清扫1次，道路每日清扫1次
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垃圾桶、果皮箱
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垃圾每日清运1次
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垃圾收集与处理
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小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
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卫生消杀
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灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次
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公共天台、屋顶
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每半年清理1次
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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围墙
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发现损坏进行修复
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道路、场地等
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道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复。
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排水设施
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发现堵塞及时疏通
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给水设施
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饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
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消防设施设备
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消防设施设备可随时启用，消防通道畅通
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园林绿化养护与管理
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草坪、灌木类、花坛
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每年修剪2次，除虫施肥每年1次
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乔木类
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每年修剪1次，除虫施肥每年1次
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安全防范
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人员要求
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1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
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门岗
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1、保证1个主出入口24 小时进出、值班看守。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。
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巡逻岗
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1、不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
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车辆管理
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1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。 |
无锡市普通住宅物业服务等级二级服务标准
（指导价0.80元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
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1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
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人员要求
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1、小区经理有物业管理员上岗证。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
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服务时间
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管理处周一至周五每天8小时业务接待。
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日常服务
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1、受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理四天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在一周内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
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清洁管理
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共用楼道保洁
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每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每月清洁1次楼梯扶手
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电梯及电梯厅保洁
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每日清扫1次电梯轿厢
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共用卫生间保洁
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每日清洁1次
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停车场、共用车库或车棚保洁
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每月清扫1次车库，地下室每年消杀1次
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绿化带、道路保洁
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每日清扫1次
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垃圾桶、果皮箱
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垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹1次
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垃圾收集与处理
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小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
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卫生消杀
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灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次
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公共天台、屋顶
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每半年清理1次
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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围墙
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发现损坏立即修复
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道路、场地等
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道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。
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排水设施
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每年清扫排水明沟和疏通地下管井1次
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给水设施
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饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
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公共部位照明灯、景观灯等
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保持灯具完好。
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消防设施设备
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1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通 2、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
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其他设施
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每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护。
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园林绿化养护与管理
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基本条件
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乔灌木生长健壮；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。
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草坪、灌木类、花坛
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成活率70%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
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乔木类
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成活率70%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次
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人工湖、喷水池
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水面每季清捞1次
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景观小品
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每年清洁、整修1次
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安全防范
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人员要求
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1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
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门岗
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1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
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巡逻岗
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1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
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技防设施和救助
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1、小区主出入口应具备录像监控。 2、小区应有火警、水警、警情应急预案并公示上墙。
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车辆管理
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1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。
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无锡市普通住宅物业服务等级三级服务标准
（指导价1.10元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
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1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
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人员要求
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1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
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服务时间
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管理处周一至周五每天8小时业务接待。
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日常服务
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1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在四天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 5、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 6、能提供一种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
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清洁管理
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共用楼道保洁
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每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手；楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次；
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电梯及电梯厅保洁
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每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁,每月对轿厢顶部清洁1次
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共用卫生间保洁
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每日清洁2次，每周消杀1次
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停车场、共用车库或车棚保洁
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每半月清扫1次车库，每半年进行1次地下室消杀工作
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绿化带、道路保洁
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每日清扫1次
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标识、宣传牌、信报箱保洁
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标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次
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休闲、娱乐、健身设施
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每周清洁1次
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垃圾桶、果皮箱
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垃圾每日收集1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹2次
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垃圾收集与处理
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小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。
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卫生消杀
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灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次
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公共天台、屋顶
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每季清理1次，保持清洁、无垃圾
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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公共部位门窗
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每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
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围墙
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每季一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好
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道路、场地等
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每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损。
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排水设施
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每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次
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给水设施
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饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次、水质化验达标
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公共部位照明灯、景观灯等
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保持灯具完好。
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消防设施设备
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1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通 2、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 3、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
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其他设施
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每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全
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园林绿化养护与管理
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基本条件
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乔灌木生长健壮，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。
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草坪、灌木类、花坛
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成活率80%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
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乔木类
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成活率80%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次
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人工湖、喷水池
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每季水面清捞1次
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景观小品
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每半年清洁、整修1次
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安全防范
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人员要求
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1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置。
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门岗
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1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
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巡逻岗
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1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
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技防设施和救助
（监控岗）
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1、小区主出入口、主干道应具备录像监控。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。
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车辆管理
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1、地面、墙面有简易标志。 2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。
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无锡市普通住宅物业服务等级四级服务标准
（指导价1.40元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
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1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
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人员要求
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1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有两年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
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服务时间
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管理处周一至周五每天8小时业务接待，周六周日提供值班服务。
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日常服务
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1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 7、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
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清洁管理
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共用楼道保洁
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每周打扫2次；每周擦拭1次楼梯扶手；每季楼梯间墙面、顶面除尘1次；
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电梯及电梯厅保洁
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每日清洁1次；每周对电梯轿厢进行全面的清洁1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次
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共用卫生间保洁
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每日清洁2次、消杀1次
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停车场、共用车库或车棚保洁
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每周清扫1次车库，每季进行1次地下室消杀工作
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绿化带、道路保洁
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每日清扫1次
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标识、宣传牌、信报箱保洁
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标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次
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休闲、娱乐、健身设施
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每周清洁2次
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门卫、岗亭、监控探头保洁
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门卫、岗亭每日清洁1次，监控探头每季度擦拭1次
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垃圾桶、果皮箱
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垃圾每日收集2次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭2次
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垃圾收集与处理
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小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每月清洗2次。
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卫生消杀
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灭鼠、灭蚊等每年至少进行3次
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公共天台、屋顶
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每季清理1次，保持清洁、无垃圾
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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公共部位门窗
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每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
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围墙
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每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
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道路、场地等
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每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损。
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排水设施
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每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次
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给水设施
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饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房
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公共部位照明灯、景观灯等
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保持灯具完好。
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消防设施、设备
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1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每年试验一次探测器。 4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 5、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
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其他设施
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每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。
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园林绿化养护与管理
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基本条件
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乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
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草坪、灌木类、花坛
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成活率85%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
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乔木类
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成活率85%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
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人工湖、喷水池
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水面每月清捞1次
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景观小品
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每季度清洁、整修1次
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安全防范
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人员要求
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1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
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门岗
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1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
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巡逻岗
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1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。 2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
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技防设施和救助
（监控岗）
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1、小区应具备录像监控、周界报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。
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车辆管理
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1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。
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无锡市普通住宅物业服务等级五级服务标准
（指导价1.70元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
|
1、小区内设置管理处。 2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
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|
人员要求
|
1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经验。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
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|
服务时间
|
管理处周一至周五每天10小时业务接待，周六周日提供值班服务。
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|
日常服务
|
1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 7、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。 8、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。
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清洁管理
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共用楼道保洁
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每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月湿拖1次，大理石地面每年打蜡1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、顶面每月除尘1次；
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电梯及电梯厅保洁
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电梯轿厢每日清洁1次，每季度对电梯门壁打蜡上光1次
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共用卫生间保洁
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每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁
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停车场、共用车库或车棚保洁
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每周清扫1次，每季进行1次地下室消杀工作
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绿化带、道路保洁
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每日清扫1次，白天巡视保洁，确保路面整洁
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标识、宣传牌、信报箱保洁
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标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑、信报箱每月擦拭1次
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休闲、娱乐、健身设施
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每日清洁1次
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门卫、岗亭、监控探头保洁
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门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每2个月擦拭1次
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垃圾桶、果皮箱
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每日收集2次，每周擦拭1次
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垃圾收集与处理
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按每楼幢定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每周清洗1次。
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卫生消杀
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灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
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公共天台、屋顶
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每月清理1次，保持清洁、无垃圾
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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公共部位门窗
|
每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
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围墙
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每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
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道路、场地等
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每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
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排水设施
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每月清扫1次排水明沟，每季对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
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给水设施
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饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房，每年对水泵机组清洗保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修
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公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
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保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
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消防设施、设备
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1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
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其他设施
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每周巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。
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园林绿化养护与管理
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基本条件
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乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
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草坪、灌木类、花坛
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成活率90%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次
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乔木类
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成活率90%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次
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人工湖、喷水池
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水面每周清捞1次
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景观小品
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每2个月清洁、整修1次
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安全防范
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人员要求
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1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
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门岗
|
1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，早晚高峰立岗时间不低于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。
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巡逻岗
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保安人员按指定的时间和路线，白天每两小时巡逻一次，夜间每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），有巡逻记录。
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技防设施和救助
（监控岗）
|
1、小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。
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车辆管理
|
1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。
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无锡市普通住宅物业服务等级六级服务标准
（指导价2.10元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
|
1、小区内设置管理处。 2、每10万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于8小时的客户服务。 3、配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
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人员要求
|
1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
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服务时间
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管理处周一至周日每天10小时业务接待，并提供服务。
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日常服务
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1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每季向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。 7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
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|
|
清洁管理
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共用楼道保洁
|
每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，地面每周湿拖1次，大理石地面每半年打蜡1次，公共设施每周循环清洁1次，各梯间墙面、顶面每周除尘1次
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|
电梯及电梯厅保洁
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保持电梯轿厢清洁，每日清洁1次，每月对电梯门壁打蜡上光1次
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|
|
共用卫生间保洁
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每日清洁3次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁
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停车场、共用车库或车棚保洁
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每周清扫2次车库，每月进行2次地下室消杀工作
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绿化带、道路保洁
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每日清扫1次，巡视保洁，确保绿花带、道路整洁
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标识、宣传牌、信报箱保洁
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标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑、信报箱每2周擦拭1次
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休闲、娱乐、健身设施
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每日清洁1次
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门卫、岗亭、监控探头保洁
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门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次
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垃圾桶、果皮箱
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每日收集2次，每日擦拭1次，每周清洗1次
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垃圾收集与处理
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按楼道口设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。
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卫生消杀
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灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次
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公共天台、屋顶
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每月清理1次，保持清洁、无垃圾
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公共部位门窗
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每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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围墙
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每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
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|
道路、场地等
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每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
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排水设施
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每月清扫1次以上排水明沟，每季对地下管井清理1次，每半年对地下管井彻底疏通1次
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给水设施
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饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每季清扫1次泵房，每半年对水泵机组清洗保养1次，每季对共用给水管道进行1次全面检查维修
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|
公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
|
保持灯具完好，亮灯率在95%以上。
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|
消防设施、设备
|
1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
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其他设施
|
每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。
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园林绿化养护与管理
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基本条件
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乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。
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草坪、灌木类、花坛
|
成活率95%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
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乔木类
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成活率95%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
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人工湖、喷水池
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水面每日清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水1次，水质不良及时更换
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景观小品
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每月清洁
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安全防范
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人员要求
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1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
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门岗
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1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，立岗时间不低于8小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
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巡逻岗
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保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），监控中心有巡更记录。
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技防设施和救助
（监控岗）
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1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
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车辆管理
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1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。
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无锡市普通住宅物业服务等级七级服务标准
（指导价2.50元/㎡·月）
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项目
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内容
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基本标准
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综合服务
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管理处设置
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1、小区内设置管理处。 2、每3万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于10小时的客户服务。 3、配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
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人员要求
|
1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。 2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 3、适当配备具有外语会话能力的管理人员。
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服务时间
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管理处周一至周日每天12小时业务接待，并提供服务。
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日常服务
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1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 2、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。 4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。 5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。 7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
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清洁管理
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共用楼道保洁
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每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每季度打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面，每周顶面除尘1次
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电梯及电梯厅保洁
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保持电梯轿厢清洁，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁打蜡上光1次
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共用卫生间保洁
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每日清洁4次，消杀2次，有污渍水渍时及时清洁
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停车场、共用车库或车棚保洁
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每日清扫1次车库，保洁1次车库，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作
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绿化带、道路保洁
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每日清扫1次，巡视保洁，绿化带、道路无杂物、垃圾
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标识、宣传牌、信报箱保洁
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标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑、信报箱每周擦拭1次
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休闲、娱乐、健身设施
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每日清洁1次
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门卫、岗亭、监控探头保洁
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门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次
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垃圾桶、果皮箱
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每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗2次
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垃圾收集与处理
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按楼层设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理2次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。
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卫生消杀
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灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次
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公共天台、屋顶
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每周清理1次，保持清洁、无垃圾
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房屋、共用设施、设备维护与管理
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公共部位门窗
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每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
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围墙
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每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好
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道路、场地等
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每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
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排水设施
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每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次
|
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给水设施
|
饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每1个月清扫1次泵房，每季对水泵机组清洗保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修
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|
公共部位照明灯、景观灯等
|
保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
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消防设施、设备
|
1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
|
|
|
其他设施
|
每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。
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|
|
园林绿化养护与管理
|
基本条件
|
乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。
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|
草坪、灌木类、花坛
|
成活率98%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
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乔木类
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成活率98%以上，无明显缺株，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀
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人工湖、喷水池
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每日水面清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水2次，水质不良及时更换
|
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景观小品
|
每周清洁1次
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安全防范
|
人员要求
|
1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
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|
门岗
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1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，每天立岗时间不低于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 3、老弱病残进门可提供专人护送，可配备护送专用车
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巡逻岗
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保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过三分钟，监控中心有巡更记录。
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技防设施和救助
（监控岗）
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1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。 3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
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车辆管理
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1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。
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物业管理与百姓生活时时相伴，与社会稳定息息相关。为规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，在广泛征求意见的基础上，市发展改革委、市住房城乡建设局联合印发了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，以下简称《办法》，自2020年4月1日起施行。
一、《办法》出台背景
截至目前，我市共有物业服务企业1040余家，从业人员约12万人，在管项目1350多个，其中住宅项目1150多个，住宅管理面积约1.8亿平方米，商品房、安置房小区物业管理覆盖面100%，形成了包括房屋及设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。
近年来，随着人们对居住环境、居住品质的要求越来越高，有关物业服务质量和收费的投诉举报越来越多，物业服务收费成为社会和群众高度关注的热点问题。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）的出台，进一步规范了相关物业服务收费项目，严格将物业服务收费管理内容限定在定价目录规定的范围内。2014版《无锡市物业服务收费管理实施办法》的指导性、操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理现状，需要针对经济新常态下呈现的一些新情况、新问题，不断进行完善，重新修订《办法》是非常必要和迫切的。
二、《办法》起草过程及总体思路
在前期深入调研的基础上，2019年7月31日，《办法》初稿在全市发展改革和住建部门征求意见，后经多次讨论修改，于10月12日正式向社会公开征求意见，至10月26日止，共收到门户网站、电子邮件、来信来电及相关部门的意见建议43条。根据各方面的意见建议，对征求意见稿进一步修改完善，形成了目前的《办法》。
本次修订的《办法》，突出了“规范、和谐、公平”主题，在三个方面有所改进，一是强调法规依据，充分重视了与上位法的衔接，确保内容合法合规；二是构建和谐关系，强调业主与物业管理企业是平等的主体，是服务与被服务的关系；三是注重问题导向，强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
三、《办法》主要内容
《办法》共分六部分46条，第一部分是总则，第二部分是物业公共服务收费，第三部分是汽车停放费和车位租金，第四部分是其他服务项目收费，第五部分是行为规范与监督管理，第六部分是附则。新旧《办法》对比，一到七级物业公共服务收费、汽车停放费和车位租金标准均未变动。新《办法》对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式，以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等内容作出了明确规定：
进一步完善物业服务收费形成机制
《办法》依据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法规和有关文件规定，将物业服务收费政府定价范围限定为住宅前期物业服务收费标准。《办法》规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，业主大会成立后由双方协商确定，非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。政府指导价既为确定前期物业招投标价格提供了依据，也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供了参考。政府指导价并非一成不变,《办法》明确，市价格主管部门将会同市物业管理行政主管部门，综合考虑我市物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，每三年对物业公共服务等级及收费标准进行评估，并根据评估结果适时动态调整，向社会公布。
进一步加强物业相关方的行为规范
住有所居，居有所安，是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。规范物业相关方的行为规范，是居有所安的重要保证。《办法》明确，物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。同时，针对无故欠缴物业服务费的问题，《办法》规定，业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
进一步提高物业服务信息透明度
规范经营服务行为，为业主提供质价相符的服务，是物业服务企业与业主建立良好合作信任关系的基础。为促进化解物业服务过程中的矛盾和纠纷，《办法》对促进物业服务市场竞争、物业服务收费明码标价、公开物业服务相关收益收支情况等作出了明确规定。一是按规定明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据等内容，接受业主、物业使用人的监督。二是公开收益收支情况。物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算，每年三月底前，在物业管理区域内的显著位置分别公示。三是实行季度报告制度。按规定实行物业服务季度报告制度，保存好相关公示报告记录。四是按合同约定分摊结清相关代收费用。预收的公共能耗费和电梯运行维护费，应及时与业主结清上一年度费用，有合同约定的按约定执行，没有约定按多退少补原则，双方可约定具体履行方式，接受业主和社会监督。
进一步规范住宅区停车收费政策
近年来，业主对于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列。《办法》参照《无锡市物业管理条例》，明确建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。
进一步明确其他相关费用的管理规定
一是电梯到达起始层的住户，免收电梯运行维护费。将老《办法》“可以减免”的非强制性规定改为强制性规定。即电梯起始层为1层，1层住户免收电梯运行维护费。电梯起始层为负1层，1层住户不强制减免。二是不再对装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等制定收费标准，改为实行市场调节价管理。三是取消装修电梯使用费项目。业主装修时，使用电梯运送装修材料的，以约定方式合理分摊并入电梯运行维护费。四是门禁卡管理。住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当免费为业主配置每户5张出入证（卡）；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）。住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费为业主车辆提供每车一张的门禁卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
四、需进一步说明的事项
（一）关于新旧政策的衔接
物业服务主体与业主之间是民事合同关系。《办法》实施前，已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。《办法》实施后，新签订物业服务合同的，按照《办法》规定执行。
（二）关于物业公共服务费收取时间
业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。符合竣工验收条件提前交付的，业主提前入住，应按入住时间的次月1日起交纳；业主未提前入住的，按照房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起交纳。
（三）关于空置房前期物业公共服务费打折优惠
未入住针对精装修房，未使用专指装修和使用，凡是装修之后均视作使用，需全额交纳物业费。打折期不可中断，减免的空置时长是指连续时长，而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。
（四）关于业主维权途径
物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。业主或者物业使用人对物业收费有异议的，可以依法调解。对价格违法行为，可以通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台进行投诉举报。对服务行为、服务质量和与物业权属、计费面积相关的问题，可以向各级物业行政主管部门咨询和投诉举报。
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