采用收益法评估不动产时，如何进行评估？如何合理确定收益期限、净收益与折现率？有租约限制的，如何评估？

根据《中评协关于印发《资产评估执业准则——不动产》的通知》（中评协〔2017〕38号）规定，

第二十条 采用收益法评估不动产时，应当了解：
（一）不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；
（二）不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化；
（三）不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益；
（四）不动产未来收益包含有形收益和无形收益。 
第二十一条 采用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率：
（一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土 地使用权剩余使用年限等参数，并根据法律、行政法规的规 定确定；
（二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预 期；
（三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风 险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现 率的口径应当与预期收益口径保持一致。
第二十二条 采用收益法评估不动产时，有租约限制的， 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金 应当采用正常客观的租金，并在资产评估报告中披露租约情 
况。