广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知

局属各单位：
为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等规定，现等规定，现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下，请认真贯彻执行。

一、关于家具家电成本的扣除问题
随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题
房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。

对房地产开发企业委托境外设计公司发生的境外设计费，真实、合理且能提供合法、有效凭证的，允许扣除。

三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题
纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

四、关于公共配套成本的扣除问题
（一）对于满足下列条件之一，建成后产权属于全体业主共有的公共配套设施，其成本、费用可以扣除：
1.物权法等相关规定已明确为全体业主共有的；
2.房管部门在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”的；
3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的；
4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的。

（二）对于满足下列条件之一，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，其成本费用可以扣除。
1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书；
2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。

（三）对于建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）对于建成后产权属于房地产开发企业的经营性配套设施，有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；出租或自用的，不予扣除成本、费用。

五、关于扣除项目金额计算分摊的问题
（一）房地产项目土地及房地产开发成本能按照清算单位或房地产类型核算并准确归集的，清算时按照清算单位或房地产类型直接归集。

（二）房地产项目土地及房地产开发成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。
1.同一清算单位内的共同成本、费用按照如下方式分摊：
（1）对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。
（2）按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积。

2.不同清算单位间的共同成本、费用按照如下方式分摊：