温州市住房和城乡建设局关于印发《温州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

温住建发〔2019〕298号

USHUI.NET^®提示：根据《 温州市住建局关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（温住建发〔2021〕103号》规定，保留。

各县（市、区、省级产级集聚区）住建局、鹿城区房产管理中心：

为进一步规范我市业主大会、业主委员会等业主组织活动，充分发挥业主自治作用，根据《中华人民共和国物权法》和国务院、省、市《物业管理条例》及相关法律法规、文件规定，现将我局制定的《温市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请指导、协助街道办事处、乡（镇）人民政府贯彻执行，并就有关事项通知如下：

一、各单位应当及时将《温州市业主大会和业主委员会指导规则》转发各街道办事处、乡（镇）人民政府、社区组织、居民（村民）委员会和业主委员会。

二、各业主大会、业主委员会在使用《温州市业主大会和业主委员会指导规则》的附件时，可以根据本物业管理区域的实际情况适当作出修改和补充，但不得与法律法规和文件规定相抵触。

三、执行中的情况，请各单位及时收集并反馈我局房产管理处。

四、自《温州市业主大会和业主委员会指导规则》施行之日起，原温州市房产管理局编印的《温州市住宅小区（大厦）业主大会（业主委员会）成立（筹备）和换届》指导手册》同时废止。

附件：温州市业主大会和业主委员会指导规则【见附件】


温州市住房和城乡建设局

2019年12月11日

一、规则第四条的“街道办事处、乡（镇）人民政府指导和监督业主大会、业主委员会的成立及活动”。符合《温州市物业管理条例》第五条规定。

二、规则第五条的“其他根据法律规定对建筑物专有部分享有共有权的人”。根据《婚姻法》规定夫妻双方享有共有产权的，如果夫妻一方未登记为产权人，但是在认定业主身份时，可由登记的一方出具夫妻共有产权的书面说明，由未登记一方履行业主权利和义务。

三、规则第八条的“交付使用”应以交房通知书或入住（伙）通知为准。

四、规则第十条的“拟参加业主委员会委员选举的”。参考《选举法》第九条第二款和《浙江省村民委员会选举办法》第九条第一款规定，因筹备组的职能之一是组织业主委员会选举。

五、规则第十二条的“物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性”。是指选定筹备组中业主代表应当综合考虑住宅、商业、办公等不同业态、人数、面积等因素，确保广泛性和代表性，避免不同业态的业主之间产生矛盾甚至对立。

六、规则第十五条的“不得对业主共同决定的其他事项作出决定”。是指除完成筹备工作以外，不得对本规则第二十五条规定的业主共同决定的其他事项作出决定。

七、规则第十七条的“申请延期”。是指筹备组自成立之日起90日内未完成筹备工作，可以向街道（乡镇）申请延期不超过60日继续完成筹备工作，目的是提高成立业主大会成功率，让业主自治作用发挥。

“选举业主委员会应当在首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则和管理规约之后进行”，因为一是议事规则和管理规约是今后全体业主必须共同遵守的两部“小区自治法”，对选举业主委员会和决定其他事项有决定性作用；二是先选出业主委员会，实际工作中筹备组立刻解散的可能性加大，不利于公开、公平、公正的表决这两部“小区自治法”。

八、规则第十九条的“业主委员会的增补”。是指一个物业管理区域但是分期开发，首期开发且交付使用后符合成立业主大会条件的小区，可以先期成立业主大会，但是在制定或者修改业主大会议事规则时必须对后期交付小区的业主参加业主委员会作出明确规定，体现公平，保障后期交付的业主权益。

九、规则第二十四条的“一个业主代表不得有超过业主总人数20%的授权”。因为按照规定20%以上的业主可以提议召开业主大会临时会议决定业主共同决定事项，而明确不得超过20%的业主授权，目的是防止单个业主代表滥用召开业主大会临时会议的权力。

十、规则第二十五条第三款，“由业主大会议事规则规定”是指逾期不参加投票业主的投票权数如何计算归类，但是首先要在业主大会议事规则有规定的前提下才可计算归类，议事规则未规定时不得使用这一规则；“计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数”，是指将逾期未投票业主的投票权数计入占多数的那类表决意见里面，不能直接规定计入“同意”或者“不同意”，体现少数服从多数的原则。但是，参加业主大会表决的应当“双过半”，表决的未“双过半”不能适用这一规则。

十一、规则第二十六第三款的“家庭成员”是指在一个家庭内共同生活的具有血缘关系、姻亲关系或法律上的继、养关系的人。根据《浙江省物业管理条例》第九条第三款规定“业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议”，因家庭成员虽然不是以业主身份履行业主的权利和义务，但是也同时接受物业管理服务，有权对物业管理事项提出建议意见，故由业主大会议事规则规定是否需要出具书面委托书，一旦业主大会明确家庭成员不需要书面委托的，可以视为业主的真实意见表决，可以大幅度提高业主大会会议表决率和决定事项的通过率；另外在现实中业主本人长期在外，也有这个需求。

十三、规则第三十二条的“当选换届小组成员的”。参考《选举法》第九条第二款和《浙江省村民委员会选举办法》第九条第一款规定，换届小组负责组织业主委员会换届选举，当选换届小组成员等同“选举委员会成员”。

十三、本规则第三十三条的“能否任职两个及以上的物业管理区域”。是指一个业主同期在两个及以上不同物业管理区域担任业主委员会委员。

十四、本规