无锡市住房和城乡建设局​关于印发《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法（试行）》的通知

USHUI.NET^®提示：根据《 无锡市住房和城乡建设局关于公布局规范性文件清理结果的通知》 （ 锡建法规〔2020〕8号）规定，保留

USHUI.NET^®提示：根据《 无锡市住房和城乡建设局2023年住建局规范性文件清理结果》（2023-10-24》规定，保留

 

各市县、区住建局（住保局）、各物业服务企业、各有关单位：

  为进一步规范本市物业服务行为，提高物业服务水平，促进我市物业服务市场的公平竞争，依据住建部办公厅《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》（建办厅[2017]32号）、江苏省住建厅《关于推进江苏省物业服务行业信用信息管理系统建设的通知》(苏建房管[2015]548号)，以及《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等相关法律规定要求，结合我市实际，制定了《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法（试行）》。现印发给你们，望认真贯彻执行。

  附件：《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法（试行）》

  无锡市住房和城乡建设局

  2018年1月24日

  无锡市住房和城乡建设局办公室           2018年1月24日印发

 


  第一章  总 则

  第一条  为进一步规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，构建以信用为核心的市场监管体制，促进物业服务行业健康有序发展，依据住建部办公厅《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》（建办厅[2017]32号）、江苏省住建厅《关于推进江苏省物业服务行业信用信息管理系统建设的通知》(苏建房管[2015]548号)，以及《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等相关法律规定要求，结合本市实际情况，制定本办法。

  第二条  本市市区行政范围内从事物业服务活动的企业进行信用等级评价，对企业项目经理进行信用评分，实行信用管理，适用本办法。

  本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、营业执照经营范围中含有物业管理或物业服务，并按照物业服务合同约定，从事对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动的企业，包括外省市进入本市从事物业服务的企业。

  本办法所称项目经理，是指由物业服务企业委派，实际担任物业项目管理服务的负责人。

  第三条  本办法所称信用档案信息，是指物业服务企业和项目经理在物业管理服务相关活动中形成的能够用以评价其信用情况的信息。

  本办法所称信用评价是物业管理行政主管部门依据本办法规定，对物业服务企业从事物业管理活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价，确定其信用等级的活动。

  第四条  无锡市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是本市物业服务企业信用档案与评价管理的主管部门。

  市住建局所属的无锡市物业管理中心（以下简称“市物管中心”）承担全市物业服务企业信用档案与评价、项目经理信用评分的具体指导和管理工作，负责物业服务企业和项目经理信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理。

  各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和项目经理信用监管、信用信息的征集、记分档案管理，并将结果计入信用信息系统平台，加强与相关单位的联系，实现信用信息互通和共享。

  街道办事处（镇人民政府）依据《无锡市物业管理条例》的相关规定落实属地化管理，协助区物业管理行政主管部门开展物业服务企业和项目经理的信用信息采集工作。

  第五条  信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时的原则；信用信息的评价，应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则。

  第二章  信用信息征集

  第六条  物业服务企业和项目经理信用信息的征集是指通过采集、甄别、分类、记录、储存等方式，形成客观反映物业服务企业和项目经理相关信息的活动。

  第七条  物业服务企业和项目经理的信用信息，主要包括基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息，具体内容在市物业服务企业信用信息系统平台中设置。

  （一）基础信用信息

  1.物业服务企业注册信息：企业名称、统一社会信用代码、住所、企业法人代表、联系方式（通讯地址、邮编、联系电话、联系人、电子邮箱）等。

  2.物业服务企业人员信息：主要包括企业中级及以上职称的人员信息。

  3.项目经理姓名、联系方式、身份证号码、从业年限、专业技能证书、职称、学历及继续培训等其他情况。

  4.物业管理项目信息：物业项目名称（以地名委员会命名为准）、地址、类型、总建筑面积、配套设施等信息，还包括委托方名称、项目委托期限、项目经理姓名等。

  （二）良好信用信息

  物业服务企业和项目经理诚信经营，积极提升服务水平，获得各级政府部门的表彰及取得的成果等信息。主要包括：

  1.本市各级党委、政府的表彰；

  2.各级物业管理行政主管部门、物业管理行业协会的表彰；

  3.企业经营管理创新、创优等；

  4.市物管中心聘请第三方做出的年度满意度测评成绩为优秀的；

  5.在各级政府部门确定的重点工作、重要创建工作中积极配合落实；

  6.作为正面典型在市级及以上官方新闻媒体宣传报导的；

  7.其他能作为良好信用依据并被物业管理行政主管部门认可的信息。

  （三）不良信用信息

  物业服务企业和项目经理不良信息主要包括下列内容：

  1.已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业管理活动中因违法、违规或违约而承担责任的；

  2.物业管理行政主管部门通过开展日常监督检查、“双随机”检查、各类执法检查及督查活动发现的违规、违法行为；

  3、各级物业管理行政主管部门或相关部门的行政处罚决定书等；

  4.各级物业管理行政主管部门或其他职能监管部门的行政执法检查发出的书面通报、整改通知文书；行业协会发出的行业内通报；

  5.媒体通报、批评中与物业管理有关的不良行为，经区物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的；

  6.社会公众投诉中与物业管理有关的不良行为，且经区物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的；

  7.市物管中心聘请第三方做出的满意度测评成绩为不及格的；

  8.本办法规定的其它情形。

  第八条  基础信用信息的征集实行物业服务企业自行申报,向信用信息系统平台填报，由企业注册住所所在地的区物业行政主管部门负责核实；外来企业在锡设立分支机构的,由分支机构注册住所所在地的区物业行政主管部门负责核实；外来企业在锡设立多个分支机构或不设立分支机构的，由市住建局指定一个区物业行政主管部门负责核实。

  基础信用信息发生变更的，物业服务企业应当及时向辖区物业行政主管部门申报变更,区物业行政主管部门在10日内完成审核并完成更新。

  第九条  市、区物业行政主管部门应将企业符合本办法规定的良好信用信息及不良信用信息记入系统平台，企业可通过系统平台查询。

  本市物业服务企业在外地设立分支机构（子公司）的或外来物业服务企业，在其它地市所产生的良好信用信息或不良信用信息不记入其的信用信息。以下情形除外：

  （一）住建部或江苏省住建厅下发的行政处罚决定书的；

  （二）住建部或江苏省住建厅通报表彰或批评的；

  （三）中国物业管理协会或江苏省房地产业协会通报表彰或批评的；

  第十条 人民法院、人社、质量技术监督、公安、消防、工商、物价、城管、安全生产等相关部门以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会可向各级物业管理行政主管部门提供物业服务企业的不良信用信息。各级物业管理行政主管部门应及时推送到市级物业服务企业信用信息系统平台，采取适当的联合惩戒措施，对失信物业服务企业予以约束和限制。

  第十一条 各级物业管理行政主管部门记录物业服务企业和项目经理不良信用信息的，应当通过书面通知告知相关物业服务企业和项目经理（及其所在的物业服务企业）。物业服务企业对不良信用信息记录有异议的，可在收到通知后10日内向作出记入不良信用信息的物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据；逾期视为无异议。

  区级物业管理行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起15日内完成核查，经核查确属失误的，应当及时更正；若确属无误的，维持原结果，核查结果应当反馈到申请企业。

  区级物业管理行政主管部门认为异议不成立的，异议申请人可在收到区级物业管理行政主管部门出具告知书的10日内向市物管中心申请复核，并提供相应证据；逾期视为无异议。

  市物管中心收到复核申请之日起15日内完成审查。审查结果由市物管中心告知申请人并反馈区级物业管理行政主管部门，其中异议复核申请审查属实的，由市物管中心进行变更。

  第十二条 信用信息经征集按规定记入系统平台后，任何单位和个人未经规定程序，不得擅自修改、增减、删除。

  第三章  信用等级评价

  第十三条  本市物业服务企业实行信用等级评价制度。

  信用等级是对物业服务企业日常监督管理，开展经营管理等业务的重要参考依据。

  第十四条  物业服务企业和项目经理信用评分实行动态管理，定期评分。物业服务企业信用等级评定实行分级实施，定期评级。

  （一）定期评分。物业服务企业应当及时采集录入企业及项目经理基础信用信息和良好信用信息。各级物业管理行政主管部门及时做好基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核实及确认工作，实行动态管理。市物业管理中心根据信用信息平台收集的信息定期评分，于每年7月份公布半年度阶段评分情况。

  （二）定期评级。物业服务企业应当在每年12月底前申报信用等级评定，各区物业管理行政主管部门应当及时处理本辖区内物业服务企业的申请并通过平台上报。市物管中心在审核全市物业服务企业信用等级的申报后，于次年1月份完成物业服务企业信用等级评定，并通过无锡市住房和城乡建设局网站公示，公示期为7日。

  在公示期内，对企业信用等级有异议的，市物管中心组织有关部门进行查证核实，并根据确认后的事实重新评定等级；公示期满如无异议的，正式发布年度信用等级。

  第十五条  物业服务企业和项目经理信用评分采取信用分值综合评分制，信用基准初值为100分，实行加减分制，物业服务企业按照年度评定信用等级。信用分值＝信用基准初值+基础信用信息分值+良好信用信息分值-不良信用信息分值。评分周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，评分周期届满，次年重新评分。

  具体加减分条款详见附件《无锡市物业服务企业信用信息评价标准》、《无锡市物业服务项目经理信用信息记分标准》。

  市住建局根据动态监管成效和结果分析，可定期对上述两个标准进行适时调整并发布。

  第十六条  信用信息的加减分计算周期，原则上按照信息的有效时限同步计算，从发文年份开始计算，具体到年；没有有效时限的，原则上当年有效，计算周期为一年。

  涉及到重大不良行为的，依据信用评价及记分标准中的具体条款予以确定时效，具体条款未说明的可视企业整改情况来确定计算周期。

  第十七条  物业服务企业聘用的项目经理所产生的信用信息记分，同时记入物业服务企业信用信息评分中。《无锡市物业服务企业信用信息评价标准》和《无锡市物业服务项目经理信用信息评价标准》中有规定的，按规定记分；无规定的，将按照1/10比例记分并记载入受聘的物业服务企业信用信息。

  第十八条 同一良好信用信息以最高荣誉为准，不再重复记分。

  同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。

  同一不良行为在整改期内不再重复记分。

  同一不良行为在整改期到期后仍未整改的，采取累进减分的方式进行记分。

  第十九条  物业服务企业应当在服务项目的显著位置公示企业信用评价等级。

  第二十条  物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示：

  （一）信用评价总分值在110分以上的，信用等级为A级，为诚信优良的物业服务企业；

  （二）信用评价总分值在80分至110分（含）的，信用等级为B级，为诚信较好的物业服务企业；

  （三）信用评价总分值在60分至80分（含）的，信用等级为C级，为诚信较差的物业服务企业；

  （四）信用评价总分值在60分以下的，信用等级为D级，为严重失信的物业服务企业；

  （五）涉及重大违规违法行为的，信用等级直接评定为D级。

  列为D级的物业服务企业，在6个月内仍未出作整改的，将上报列入全市企业“黑名单”。

  未参加信用评价的，信用等级标识为C级（缺失）。

  未承接物业服务项目的，信用等级后标示（无项目）。已参与信用等级评价的物业服务企业无在管项目后，信用等级在B级及以上的，保持一年，第二年仍无在管项目的，评定自动调整为B级（无项目）；信用等级在B级以下的，保持原有评级并标示（无项目）。

  第二十一条 项目经理信用评分