采用市场法和收益法评估投资性房地产时，需要注意哪些问题？

根据《中评协关于印发《投资性房地产评估指导意见》的通知》（中评协〔2017〕53号）规定，

第十九条 采用市场法和收益法评估投资性房地产时， 评估结论通常包括土地使用权价值。
执行投资性房地产评估业务应当关注已出租的建筑物 的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会 计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类， 或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在资产评估报 告中进行披露。
第二十条 采用市场法和收益法评估投资性房地产时， 应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租 回、特殊对价或者折让等。
第二十一条 采用市场法和收益法无法得出投资性房 地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果 仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托人同意，还 可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒资产评估报告使用人关注公允价值资产评估结论和价值分析结论的区别。