采用收益法评估投资性房地产时，如何进行评估？需要考虑哪些因素？

根据《中评协关于印发《投资性房地产评估指导意见》的通知》（中评协〔2017〕53号）规定，

第十五条 采用收益法评估投资性房地产时，应当对企 业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费 用进行分析，判断租金收益与相应费用的匹配性，确定净收 益。
投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对 象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电 费等其他项目，并应当考虑免租期和租金收取方式的影响。
第十六条 采用收益法评估投资性房地产时，应当关注 投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及 其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。
评估中应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状 况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使 用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外 的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水 平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行披露。
 
第十七条 采用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等 参数，以及法律、行政法规的规定确定收益期限。
第十八条 采用收益法评估投资性房地产时，应当合理 确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资 性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口 径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因 素对折现率选取的影响。