房地产企业成本核算及税务处理
成为一个房地产行业财务,不容易呀,从收入如何确认到成本如何核算,再到土增税清算,哪个环节都要“了解”,且都“不简单”。 前期我们分析过“收入问题”,今天我们就来讲讲“成本问题”。 首先,房地产开发成本核算是啥? 简单说:按成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用,计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 具体如何核算? 第一步:确定成本核算对象(事后报送制) 据6原则定对象(可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分)。 完工后出具专项报告(确定原则、依据,共同成本分配原则、方法,开发项目基本情况、开发计划等)。 改备案为事后报送制,在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时,随《年度纳税申报表》一并报送专项报告。 建立健全成本对象管理制度,合理区分完工、在建、未建成本对象,收集、整理、保存材料备查。 依据:《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》(国家税务总局公告2014年第35号) 第二步:关于成本、费用税前扣除有哪些规定? 具体成本、费用扣除规定列式如下:
第三步:如何归集开发成本、费用? 开发成本含开发现场发生的各项耗费,包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。 具体核算列式如下:
关于成本,都有哪些特殊税务规定? 土地涉及拆迁补偿费,可扣除(《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号))。 项目公司受让开发企业土地,符合条件可扣除土地价款(同时满足三方签变更协议或补充合同,若土地用于、规划不变则总价不变,及项目公司股权全为为房企持有)(《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号))。 成本费用取得票据注意点 土地出让金:土地管理部门开具的财政票据。 拆迁补偿费:政府的拆迁文件、补偿协议,被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据,身份证复印件,银行转账凭证。 预提费用:出包工程未最终结算发票不足,证明资料充分时,可预提(不超合同总价10%) ;公共配套设施尚未建造或未完工的,可按预算造价合理预提(承诺建造不可撤销或必建);应上交政府未交的报批报建费、物业完善费(物业管理/公建维修/其他专项基金)可预提。 |