纳税人（不包括房地产企业）转让不动产相关问题集锦

纳税人（不包括房地产企业）转让不动产相关问题集锦

 政策依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）

《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)

1、纳税人转让不动产，应在何地缴纳增值税？

答：根据财税〔2016〕36号文以及第14号公告规定，除其他个人外的纳税人销售不动产，应先向不动产所在地主管地税机关预缴税款，再向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人销售不动产，直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

2、一般纳税人转让不动产，应如何计算缴纳增值税？

答：一般纳税人转让不动产应缴纳的增值税应视其取得时间、不动产的性质而定。具体计算方法如下：

取得时间	不动产性质	计税方法	预缴税款	申报税款
2016年4月30日前	非自建	简易计税	差额/（1+5%）×5%	差额/（1+5%）×5%
		一般计税		全额/（1+11%）×11%
	自建	简易计税	全额/（1+5%）×5%	全额/（1+5%）×5%
		一般计税		全额/（1+11%）×11%
2016年4月30日后	非自建	一般计税	差额/（1+5%）×5%	全额/（1+11%）×11%
	自建		全额/（1+5%）×5%

例如：某一般纳税人2016年11月30日转让其2015年6月10日购进的房屋，取得差额收入10万元，选择简易计税。则该一般纳税人应在该房屋所在地主管地税机关预缴的税款为：100000/（1+5%）×5%=4761.90元，并向主管国税机关申报转让不动产应缴纳的税款：100000/（1+5%）×5%=4761.90元。

3、小规模纳税人转让住房以外的不动产，应如何计算缴纳增值税？

答：小规模纳税人转让不动产应缴纳的增值税应视纳税人性质、不动产的性质而定。具体计算方法如下：

纳税人性质	不动产性质	预缴税款	申报税款
单位及 个体工商户	非自建	差额/（1+5%）×5%	差额/（1+5%）×5%
	自建	全额/（1+5%）×5%	全额/（1+5%）×5%
其他个人	非自建	无需预缴	差额/（1+5%）×5%
	自建	无需预缴	全额/（1+5%）×5%

例如：某小规模个体工商户2016年12月1日转让自建的房屋，取得全部价款和价外费用共计200万元，该个体工商户应向该房屋所在地主管地税机关预缴的税款为：2000000/（1+5%）×5%=95238.10元，并向主管国税机关申报转让不动产应缴纳的税款：2000000/（1+5%）×5%=95238元。

4、个人转让购买的住房，应如何计算缴纳增值税？

答：个人转让不动产应缴纳的增值税应视纳税人性质、不动产的性质而定。具体计算方法如下：

纳税人性质	住房性质			预缴税款	申报税款
个体工商户	购买不足2年			全额/（1+5%）×5%	全额/（1+5%）×5%
	购买2年以上	北上广深	非普通住房	差额/（1+5%）×5%	差额/（1+5%）×5%
			普通住房	免税	免税
		其他地区		免税	免税
其他个人	购买不足2年			不用预缴	全额/（1+5%）×5%
	购买2年以上	北上广深	非普通住房	不用预缴	差额/（1+5%）×5%
			普通住房	不用预缴	免税
		其他地区		不用预缴	免税

例如：2016年12月1日，王先生转让其个人名下位于杭州的两栋住房，一栋于2015年7月购买，由于不足2年，应全额计算缴纳增值税，另一栋于2011年3月购买，免征增值税。

5、某纳税人转让房屋，但取得该房屋时的发票因保管不善遗失，第14号公告规定，“纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。”那么，该纳税人是否还能进行差额扣除？

答：根据第73号公告，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

6、以契税计税金额进行差额扣除的，应如何计算增值税应纳税额？

答：根据第73号公告，纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，应视契税缴纳时间按以下公式计算增值税应纳税额：

（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1+5%）×5%

（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额 （不含增值税）] ×5%

7、某纳税人既保留取得不动产时的发票，又保留能证明契税计税金额的完税凭证的，凭哪种凭证进行差额扣除？

答：第73号公告指出，纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

[案例分析]

甲公司位于A市，系一般纳税人。2011年6月，以300万元的价格购进一栋位于B县的生产用厂房。2016年11月，因公司清算，将该厂房出售，取得价款380万元。甲公司应如何缴纳增值税？

分析：

甲公司转让的厂房是在2016年4月30日以前取得，属于老项目，可以按一般计税方法计税，也可以选择按简易方法计税。

（1）选择一般计税方法：

应预缴税款=（380-300）÷（1+5%）×5%=3.81万元

申报税款=380÷（1+11%）×11%=37.66万元

应补缴税款=37.66-3.81=33.85万元

    因此，甲公司应在厂房所在地B县主管地税机关预缴增值税3.81万元，向A市主管国税机关申报转让厂房应缴纳的增值税款为37.66万元，扣除已预缴的税款，应补缴33.85万元。

（2）选择简易计税方法：

应预缴税款=（380-300）÷（1+5%）×5%=3.81万元

申报税款=（380-300）÷（1+5%）-3.81=0

    因此，甲公司应在厂房所在地B县主管地税机关预缴增值税3.81万元，向A市主管国税机关申报转让厂房应缴纳的增值税款为3.81万元。