福州市人民政府办公厅关于转发市房管局《福州市住宅专项维修资金管理办法》的通知

榕政办〔2015〕189号

各县（市）区人民政府，市直各有关单位：

  市房管局制定的《福州市住宅专项维修资金管理办法》已经市十四届政府2015年第17次常务会议审议通过，现转发给你们，请遵照执行。

              福州市人民政府办公厅

               2015年10月8日


  第一章 总 则

  第一条 为了加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，维护维修资金所有者的合法权益，实现维修资金的高效、安全、合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》及《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

  第二条 本市城区范围内商品住宅（含征迁安置房）的维修资金的交存、使用和管理，适用本办法。

  第三条  市房屋行政主管部门会同市财政部门负责本市维修资金管理的指导和监督工作。市住宅专项维修资金管理机构（以下简称市维修资金管理机构）具体负责本市维修资金的交存和日常管理工作。

  各区房屋行政主管部门具体负责本行政区域内维修资金使用审核工作。

  各乡镇人民政府、街道办事处按照有关规定与职责分工，负责维修资金的相关工作。

  第二章 交 存

  第四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业及住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。

  第五条 住宅或非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，具体交存标准由市房屋行政主管部门会同市城乡建设主管部门、市财政主管部门等有关部门依照有关规定确定，报经市政府审定后公布执行。

  第六条 维修资金在办理房屋交付入住手续前，由业主按照规定的交存标准存入维修资金专户。在办理房屋登记手续时（包含开发企业产权保留登记），申请人应提交维修资金的交款凭证。

  第七条 已成立业主大会的住宅小区，维修资金续交方案由业主大会决定，并由业主委员会组织业主按续交方案存储到原专户管理银行的资金专户；未成立业主大会的，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会组织业主召开业主大会会议，确定续交方案。

  第八条 本办法实施前，依法应由开发建设单位交存但未交存或未足额交存的，由开发建设单位按原交存规定进行补交。

  第九条  实行由业主大会管理维修资金的，资金划转应具备下列条件：

  （一）召开业主大会会议就维修资金由房屋行政主管部门统一管理划转至业主大会自主管理事项，以及本物业管理区域的维修资金管理制度、紧急使用制度、续交方案进行表决，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；

  （二）能够以市维修资金管理机构提供的业主账户余额信息为基础，按房屋门户号设立分户账。

  第十条  维修资金按照以下程序划转至业主大会管理：

  （一）召开业主大会会议，就本办法第九条第（一）款事项表决通过；业主大会的筹备、召开应依照有关规定组织实施。业主须持本人身份证明及房屋权属证明领取表决材料，街道办事处、乡镇人民政府或授权村（居）委会应对业主身份进行核实，并对业主大会会议进行指导。

  （二）业主大会会议召开后，应就划转维修资金决议的有关事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域公示，公示期7日；

  （三）业主委员会向市维修资金管理机构提交划转申请、业主大会决议及乡镇人民政府、街道办事处出具的证明函；

  （四）业主委员会在市维修资金专户管理银行开设维修资金专户，并与市维修资金管理机构（为监督方）、专户管理银行签订委托管理三方协议。

  符合上述规定的，市维修资金管理机构在收到报告后，通知专户管理银行将该物业管理区域维修资金划转到业主委员会所设立的维修资金专户。

  第三章 使 用

  第十一条  除法律、法规明确规定的使用范围外，经业主大会通过的用于完善住宅共用部位、共用设施设备的事项可纳入维修资金使用范围。

  第十二条 使用维修资金，按照以下原则分摊费用：

  （一）维修和更新、改造的部位属于整个物业管理区域全体业主的共用部位、共用设施设备的，费用由全体业主按照其所拥有物业建筑面积的比例分摊；

  （二）维修和更新、改造的部位属于单幢或部分业主共用部位、共用设施设备的，费用由相关受益的业主按照其所拥有物业建筑面积的比例分摊；

  （三）维修和更新、改造的部位属于单幢房屋外墙面或屋面的，费用由该幢房屋所有业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊；

  （四）业主维修资金账户余额不足支付维修和更新、改造费用或未交存维修资金的，不足或欠交部分由相关业主按照所拥有物业建筑面积的比例分摊；

  （五）维修和更新、改造涉及范围内相关业主对维修资金的分摊另有约定的，从其约定。

  第十三条 维修资金划转业主大会管理前，按以下顺序确定资金使用申请人：已选举业主委员会且在任期内的，由业主委员会或委托物业服务企业提出维修资金使用申请；未选举业主委员会或业主委员会任期届满未换届的，由物业服务企业提出维修资金使用申请；没有选举业主委员会且没有物业服务企业的，由村（居）委会或相关业主提出维修资金使用申请。

  第十四条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用的，按照以下程序办理：

  （一）提出申请。业主委员会、物业服务企业或村（居）委会、相关业主（以下统称“申请人”）编制维修方案（包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工方案或合同、审价和招投标及监理材料等），并持维修方案向区房屋行政主管部门提出使用申请。

  （二）业主确认。维修方案应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上（含）的业主且占总人数2/3以上（含）的业主同意，并由区房屋行政主管部门在小区显著位置公示7日。

  （三）资金划转。公示期满，业主无异议或异议人数未超过维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主或占总人数1/3以上的业主，施工前提交维修资金使用申请的，首次划转所申请维修资金的30%，待竣工验收且进行工程决算审核后依据工程决算书或工程造价审核报告划转余款。提交维修资金使用申请前已施工完毕通过验收的项目，可一次性全额划转维修资金。

  （四）竣工验收及决算审核。项目竣工后，申请人应及时组织施工、监理单位及部分受益业主等相关人员进行竣工验收，业主委员会或村（居）委会负责监督。验收合格后，申请人应向区房屋行政主管部门申请拨付余款并提交工程施工合同、工程决算书、施工发票、工程验收合格证明等材料；决算金额超出预算金额的，需提交情况说明，并经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

  （五）余款划转。区房屋行政主管部门将余款决算材料进行公示，余款公示和划转程序参照本条款第（二）、（三）项。

  第十五条 维修资金划转业主大会管理后，按业主大会制定的使用流程支用，业主大会制定使用流程时可参照以下程序：

  （一）制定方案。物业服务企业、业主委员会或相关业主（以下简称申请人）制定维修方案。

  （二）方案审核。申请人是物业服务企业或业主代表的，持维修方案向业主委员会提出申请，经业主委员会2/3委员签名同意的视为审核通过；申请人是业主委员会的，应经当地村（居）委会审核同意。

  （三）方案公示和业主确认。经审核通过的维修方案，由申请人在小区显著位置进行公示，并在村（居）委会的监督下组织维修资金列支范围内的业主表决，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，申请人将业主签名材料在小区内公示7日。

  （四）资金划转。业主委员会通知专户管理银行划转维修资金至施工单位账户，并向市维修资金管理机构备案。

  第十六条 申请人在收到预付款后，应及时组织施工，不得无故拖延；已施工完毕通过验收的项目，需要申请维修资金的，应尽快申报。

  第十七条 发生下列紧急情况时，可通过紧急维修程序申请维修资金：

  （一）电梯发生冲顶、蹲底或其他危及人身安全的安全隐患；

  （二）消防系统设施设备存在安全隐患或发生故障；

  （三