中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委 青岛前湾保税港区管委关于印发中国（山东）自由贸易试验区青岛片区国有建设用地收回（收购）管理办法（试行）的通知

  
 
 青岛自贸片区各部委，区直各单位，驻区各单位，区直属企业：

《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区国有建设用地收回（收购）管理办法（试行）》已经管委研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
                                             中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管委

                                                     青岛前湾保税港区管委

                                                        2022年10月8日
 


 

第一章 总  则

第一条 为进一步加强中国(山东)自由贸易试验区青岛片区（以下简称青岛自贸片区）国有建设用地管理，规范收回（收购）国有建设用地行为，依法保护土地使用权人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规规定，结合青岛自贸片区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于青岛自贸片区范围内的国有建设用地协商收回（收购）工作。

第三条 下列情形，不适用本办法：

（一）已建设完成或在建的住宅类项目。

（二）村（居）改造和旧城改造项目。

（三）经管委研究确定不适用本办法的情形。

第四条 收回（收购）国有建设用地工作由规划建设部（自然资源局）牵头组织实施。按项目来源，项目属青岛自贸片区招商引入的，由招商服务单位配合实施；项目属街道招商引入或存量企业的，由街道配合实施。

第五条 土地收回（收购）与补偿，应遵循平等自愿、程序正当、补偿公平的原则，补偿方式原则上为货币补偿。

 

第二章 收回（收购）范围

第六条 收回（收购）的国有建设用地包括：

（一）因公共利益（教育、医疗、国防建设、道路及其他城市基础设施建设等）需要、重点项目建设占用等原因需收回（收购）未构成闲置或非企业原因导致闲置的国有建设用地。

（二）因城市规划调整、城市更新、土地用途调整等原因，按照法律法规规定、土地出让合同约定需收回（收购）的国有建设用地。

（三）经管委批准，其他需收回（收购）的国有建设用地。

被司法机关依法查封的国有建设用地，在查封期限内，原则上暂不实施收回（收购）。

 

第三章 收回（收购）程序

第七条 收回（收购）事项的确定和启动

收回（收购）国有建设用地前，由规划建设部（自然资源局）会同街道或招商服务单位，收集项目相关资料，并与土地权利人协商确定补偿方式；落实税（费）缴纳、抵押情况，存在欠税（费）、抵押的，督促权利人及时补缴、撤押。

对用地未开发原因、附着物合法性及用途等需要调查认定的，按项目来源，由规划建设部（自然资源局）或街道会同有关部门先行组织调查认定。

收回（收购）土地用途变更为住宅和公共管理与公共服务用地或土壤污染重点监管单位生产经营用地的，由土地权利人负责进行土壤污染状况调查；土壤污染状况调查报告通过生态环境部门组织的专家评审后方可确定收回（收购）。

由规划建设部（自然资源局）会同街道或招商服务单位根据项目情况、调查认定情况、协商情况等拟定收回（收购）工作方案提报管委研究。

第八条 评估（审计）的实施和评审确认

对确定收回（收购）的国有建设用地，由规划建设部（自然资源局）按规定委托第三方中介服务机构，会同财政金融部、街道或招商服务单位组织第三方中介服务机构开展评估（审计）等工作。评估（审计）时点为管委批准收回（收购）日期。

权利人对评估（审计）等存在异议的，由规划建设部（自然资源局）、财政金融部会同街道或招商服务单位进行确认和解释；无异议的，组织评估（审计）报告评审。

经评审后，由规划建设部（自然资源局）、财政金融部会同街道或招商服务单位拟定收回（收购）补偿方案提报管委研究。

第九条 协议的签订和补偿款的拨付

按照批准的补偿方案，由规划建设部（自然资源局）与权利人签订国有建设用地收回（收购）协议；由财政金融部根据协议约定拨付补偿款。

第十条 收回土地的管护按照《中国（山东）自由贸易试验区青岛片区管理委员会综合部关于加强国有储备土地管护工作的通知》（青自贸综发〔2021〕50 号），将土地交由国有公司看护管理，并结合项目需求进行土地清理，清理费用列入封闭运作。

 

第四章 补偿标准

第十一条 收回（收购）非企业原因未开发建设或附着物为非房屋的国有建设用地的补偿标准

以出让或有偿划拨方式取得的国有建设用地，可按土地原用途评估或前期投入方式予以补偿。

收回（收购）未开发建设或附着物为非房屋的国有建设用地，不予补偿搬迁补助费、临时过渡补助费、停产停业损失补偿金。

1.按土地原用途评估方式补偿

（1）土地补偿标准

对于非企业原因导致土地未开发建设并权利人未临时使用的，可按原用途、现评估时点、满年期方式予以评估补偿；对权利人临时使用的，按原用途、现评估时点、剩余年限方式予以评估补偿。对于现评估时点评估价格低于原土地出让价格的，可按照原土地出让价格进行年期修正方式予以补偿。

权利人前期投入的相关税费、土石方整平费用、企业经营成本及相关勘察设计费用等均不予考虑。

以无偿划拨方式取得土地使用权的，无偿收回；以标准划拨价款划拨方式取得土地使用权的，按照缴纳的原标准划拨价款予以补偿；以其他有偿划拨方式或以划拨权益价格划拨方式取得土地使用权的，按照划拨权益价格的方式予以评估补偿。

（2）附着物补偿标准

对需经审批并具有合法手续的附着物，按照重置方式予以评估补偿。对无合法手续但未被认定为违法的附着物，按照重置成新率方式予以评估补偿；认定为违法的不予补偿。

（3）奖励政策

收回（收购）补偿方案经批准后15日内，权利人签订收回（收购）协议的，收回（收购）工矿仓储用地的给予土地补偿款50%奖励，收回（收购）住宅、商业用地的给予土地补偿款5%奖励。收回（收购）协议签订后30日内完成产权证书注销或变更、附着物清理及土地交付的，收回（收购）工矿仓储用地的再给予土地补偿款50%奖励，收回（收购）住宅、商业用地的再给予土地补偿款5%奖励。

收回（收购）其他用途土地的，依照“一事一议”原则，按照土地出让评估时的修正用途给予奖励。

采取原土地出让价格年期修正方式补偿的，奖励费用按现评估时点评估价格确定。

2.按前期投入方式补偿标准

采用前期投入方式予以补偿的，补偿内容包括土地出让金、相关税费（包括土地使用税）、土石方整平费用、资金占用费等。

对于非企业原因导致土地未开发建设的，土地出让金可按满年期方式予以补偿；对权利人临时使用的，土地出让金按年期修正方式予以补偿。

资金占用费的计算周期为相关资金费用发生之日起至审计时点之日止，利率按照央行同期贷款利率或贷款市场报价利率计算，不计复利。

采取前期投入方式补偿的，不享受奖励政策。

第十二条 收回（收购）已建成或在建非住宅类房屋的国有建设用地的补偿标准

拟收回（收购）房屋须具有合法的国有土地权属证书或认定的合法土地使用手续。

因收回（收购）房屋造成停产停业损失的，认定属正在合法生产经营的，给予停产停业损失补偿。

（一）合法房屋补偿标准

1.有房屋权属证书，土地权属证书与房屋权属证书载明用途一致的房屋

按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照房屋权属证书载明的用途计发。

2.有房屋权属证书，但土地权属证书与房屋权属证书载明用途不一致的房屋

按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，房屋价格结合土地和房屋性质进行修正评估确定，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照房屋权属证书载明的用途计发。

3.有房屋权属证书，但房屋权属证书用途载明为空白或未知的房屋

按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照认定确定的房屋用途计发。

（二）无房屋权属证书但有规划、施工建设相关手续房屋补偿标准

1.无房屋权属证书，有规划、施工建设相关手续，且相关手续载明用途与土地权属证书一致的房屋

按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照规划、施工建设相关手续载明用途计发。

2.无房屋权属证书，有规划、施工建设相关手续，但土地权属证书与规建手续载明用途不一致的房屋

按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，房屋价格结合土地和房屋性质进行修正评估确定，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照规划、施工建设相关手续载明的用途计发。

已享受城市更新、工业楼宇、科技孵化器等支持政策的项目，按土地权属证书用途给予补偿。

3.无房屋权属证书，有规划、施工建设相关手续，但房屋用途不清的房屋

按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照认定确定的房屋用途计发。

上述1、2、3种情形已按规定建成的，建筑面积以规划、施工建设手续批准的面积为准；但实测建筑面积小于规划、施工建设手续批准面积的，以实测建筑面积为准。

   上述1、2、3种情形的在建工程，建筑面积以规划、施工建设手续批准的面积为准。

4.1989年9月1日《青岛市城市建筑规划管理暂行办法》施行以前建成的房屋补偿标准

使用人在房屋内有工商营业登记、其他社会组织登记,具备使用功能的未登记建筑,建筑面积以房地产测绘机构实测为准，按照青岛市国有土地上房屋征收与补偿的相关标准进行评估补偿，搬迁补助费、停产停业损失补偿金按照认定确定的房屋用途计发。

（三）认定为手续不全房屋补偿标准

无房屋权属证书，无规划、施工建设相关手续，但按项目来源，规划建设部或街道会同执法部门出具所有人未受到行政处罚证明，且通过认定确定为手续不全的房屋。房屋现状用途须同土地用途一致，若不一致以土地用途为准确定房屋用途。

该类房屋占用的国有土地，采取原用途、满年期方式评估补偿。

自本办法施行之日起新建的该类房屋，不再享受相应的补偿政策。

1.工业类房屋：

房屋给予重置成新价评估补偿；停产停业损失补偿金按照同类合法房屋标准的60%计发；搬迁补助费按房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，总额低于1200元的，按1200元计发。

2.商业类房屋：

按照同类合法房屋（不含土地）评估值的60%补偿；搬迁补助费按房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，总额低于1200元的，按1200元计发。

同时具备以下三个条件的，停产停业损失补偿金按照同类合法房屋标准的60%计发:（1）具有合法的商业类营业执照、税务登记证、并在近3年内有纳税记录。（2）实际用于商业、商务经商服务。（3）实际地址与营业执照、税务登记证注明的营业地址相一致。

3.办公等其他类房屋：

按照同类合法房屋（不含土地）评估值的60%补偿；停产停业损失补偿金按照同类合法房屋标准的60%计发；搬迁补助费按房屋建筑面积每平方米40元的标准计发，总额低于1200元的，按1200元计发。

（四）违法建筑

违法建筑，不予补偿。

第十三条 收回（收购）企业原因未开发建设的国有建设用地

因企业原因导致土地未开发建设的，在收回（收购）国有建设用地前应按照土地出让合同的约定追究违约责任，涉嫌闲置违法的应按照《闲置土地处置办法》予以处置。

已追究违约责任和完成闲置土地处置后，除依照《闲置土地处置办法》应当无偿收回的情形外，按照本办法第六条规定仍需收回（收购）涉及需补偿的，按前期投入方式予以补偿，土地出让金需按剩余年期进行修正，相关税费不包括土地使用税。

第十四条 根据生产经营需要并经管委批准，土地权利人可以选择按照土地“同用途等价值”的原则进行置换，土地使用权不再进行货币补偿，附着物参照本办法另行给予补偿。土地置换方案由自然资源局拟定，报管委批准后实施。

第十五条 对于政策允许可以协议补差价办理的土地用途变更、容积率和规划建设方案变更、划拨补办出让等业务及土地收回（收购）后用途变更为住宅用地重新出让的，土地收回（收购）后重新出让给原土地权利人及关联公司或法人的，不予补偿附着物，不享受奖励政策。

第十六条 涉及其他构筑物等附属设施及苗木的评估补偿标准无行业评估规范的，可参照青岛市和西海岸新区征地补偿标准执行。

第十七条 本办法实施期间涉及补偿标准及方式遇上级调整的，收回（收购）时可按调整后补偿标准和方式执行。收回（收购）遇到的特殊情形，可以通过“一事一议”的方式，由管委研究确定。

 

第五章 附 则

第十八条 本办法所指的“土地权利人”是指签订土地出让合同或划拨决定书，并全额缴纳土地出让金或划拨价款的单位或个人；包括1987年《中华人民共和国土地管理法》实施之前用地取得政府批准文件并支付了补偿费用的单位或个人。

本办法所指的“附着物”是指实施收回（收购）土地范围内的地上及地下建筑物、构筑物和其他附着物。

第十九条 本办法自印发之日起施行，有效期2年。本区域以前制定的有关国有建设用地收回（收购）的规定与本办法不一致的，以本办法为准。本办法印发之前已经管委批准实施国有建设用地收回（收购）的，按照已批准意见实施。

第二十条 本办法由规划建设部（自然资源局）负责解释。

 

附件：收回（收购）国有建设用地工作流程
附件

 

收回（收购）国有建设用地工作流程

 

一、办理前提条件

根据项目建设需求，提报管委批准后实施国有建设用地收回（收购）。

二、办理流程

收回（收购）国有建设用地工作由规划建设部（自然资源局）牵头组织实施。按项目来源，项目属青岛自贸片区招商引入的，由招商服务单位配合实施；项目属街道招商引入及存量企业的，由街道配合实施。

1.由规划建设部（自然资源局）会同街道或招商服务单位，收集项目相关资料，落实税费缴纳、抵押情况，并与土地权利人协商确定补偿方式〔需调查认定的，按项目来源，由规划建设部（自然资源局）或街道会同有关部门先行组织调查认定〕。

2.由规划建设部（自然资源局）会同街道或招商服务单位根据项目情况、调查认定情况、协商情况等拟定收回（收购）工作方案提报管委研究。

3.经研究后，由规划建设部（自然资源局）委托第三方中介服务机构，会同财政金融部、街道或招商服务单位组织第三方中介服务机构开展评估（审计）等工作。

4.由规划建设部（自然资源局）、财政金融部会同街道或招商服务单位组织评估（审计）报告评审。

5.经评审后，由规划建设部（自然资源局）、财政金融部会同街道或招商服务单位拟定收回（收购）补偿方案提报管委研究。

6.经研究后，由规划建设部（自然资源局）将收回（收购）补偿方案报请批准。

7.经批准后，由规划建设部（自然资源局）与权利人签订国有建设用地收回（收购）协议。

8.按项目来源，由规划建设部（自然资源局）或街道协调督促企业完成场地清理、产权证的注销或变更登记、欠缴税费补缴等工作，土地交由国有公司看护管理。

9.财政金融部根据批准的收回（收购）补偿方案和收回（收购）协议约定拨付补偿费用。

收回（收购）过程中，可针对遇到的问题随时召开联合会商会议，联合会商确定的意见在拟定收回（收购）补偿方案时一并提报管委研究批准。

一、办法制定的背景及必要性

中国（山东）自由贸易试验区青岛片区（以下简称青岛自贸片区）自成立以来，一直未出台青岛自贸片区适用的国有建设用地收回（收购）政策。青岛前湾保税港区出台的《关于印发青岛前湾保税港区国有土地回购储备实施意见的通知》（青保管发〔2016〕81号）有效期2年已失效。西海岸新区分别于2021年10月26日和2022年5月26日出台了《关于印发青岛市黄岛区国有土地征迁实施意见的通知》（青西新管发〔2021〕33号