厦门市建设局关于印发厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则的通知

厦建物〔2019〕27号

各区建设局、各街道办事处（镇人民政府）：

现将《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

厦门市建设局

2019年12月12日

（此件主动公开）

厦门市建设局                           2019年12月12日印发

第一章 总则
第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主合法权益，根据物业管理有关规定，结合本市实际，制定本指导规则。
第二条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第四条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 业主大会、业主委员会根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，在党的领导下开展物业管理活动。
第七条 鼓励党员业主通过法定程序参与业主委员会委员遴选，倡导小区党组织书记选任业主委员会主任，发挥党员先锋模范作用，依法履行职责。
第八条 街（镇）负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。鼓励街（镇）设置物业专管员。
社区负责协助开展相关具体工作，包括日常指导监督工作。
第二章 业主大会
第九条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应向街（镇）及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域核定证明；
（二）房屋及建筑物面积实测清单；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备移交资料；
（六）物业服务用房配置证明（包含业主委员会办公用房）；
（七）其他有关的文件资料。
第十一条 符合成立业主大会条件的，建设单位应当在三个月内向所在地的街（镇）提出筹备召开业主大会首次会议的书面申请；建设单位未提出书面申请的，社区应当向所在地的街（镇）提出书面申请；十个以上业主也可以向所在地的街（镇）提出书面申请。街（镇）应当自收到筹备业主大会首次会议书面申请之日起三十日内，会同当地社区成立业主大会首次会议筹备组。
第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主和建设单位、街（镇）、社区等五人以上单数组成。
筹备组组长由街（镇）代表担任。筹备组中的业主代表由业主自荐、业主联名推荐、相关组织或部门推荐产生， 鼓励党员业主积极参加筹备组，街（镇）、社区要对推荐业主代表进行了解，做好把关工作；业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十，符合资格的被推荐人或自荐人超过业主代表规定人数的，由街（镇）按照推荐票数高低顺序确定业主代表人选。
第十三条 筹备组在街（镇）签章确认之日成立，筹备组应在7日内将成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台进行公示，公示时间不少于7日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由社区先行协调解决；无法协调解决的，再报请街（镇）协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。建设单位已不存在或者经街（镇）书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。
第十四条 筹备组应当在所在地的街（镇）及社区指导下做好以下筹备工作：
（一）确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，核计业主在业主大会首次会议上的票数及制定表决规则；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、议程；
（三）按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制；
（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台进行公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十五条 业主委员会委员候选人由业主联名推荐、个人自荐或相关组织、部门推荐，按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积相对均衡分布。首次业主大会筹备组应当核查参选人的资格，重点摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路，提出具体建议。同一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票高低顺序确定委员候选人名单，并于业主大会会议召开前15日内在小区显著位置及市物业管理综合平台进行公示，也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。
第十六条 筹备组应当自组成之日起60日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程及业主委员会工作运行机制之日起成立。
第十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十八条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改小区管理规约、业主大会议事规则；
（二）制定和修改业主委员会章程、业主委员会工作运行机制；
（三）选举、更换、罢免业主委员会委员、候补委员；
（四）确定物业管理形式，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费的方案；
（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业；
（六）按照法律、法规及本省、本市相关规定，筹集、使用、管理专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位，制定车辆行驶停放、收费等管理制度；
（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十九条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）共有或共用物业的使用、维护、管理要求；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用以及各类公共费用的分担；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）物业管理争议的处理方式；
（七）住宅装饰装修工程质量和安全；
（八）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点；
（九）全体业主及物业使用人应当遵守的行为准则；
（十）违反管理规约应当承担的责任。
第二十条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（三）业主投票权数的确定方法；
（四）书面委托投票表决的受委托人数及受委托事项；
（五）业主代表的产生方式、业主代表议事规则及工作运行制度；
（六）业主大会会议的表决程序；
（七）业主大会选聘物业服务企业的具体办法。
第二十一条 业主委员会章程应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主委员会组织架构；
（二）业主委员会、各委员权利职责；
（三）委员资格等相关要求。
第二十二条 业主委员会工作运行机制应当对下列主要事项作出规定：
（一）业委会成立、换届程序、补选办法等；
（二）业主委员会会议制度；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主委员会经费、津贴；
（五）相关管理制度。
第二十三条 业主连续三个月以上或累计六个月以上拖欠物业服务费、日常专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
凡涉及住宅小区的重大事项决策、重要项目安排、大额资金开支、物业服务企业选聘等小区重大问题的业主大会议案应报社区或小区党组织把关。业主委员会应当于会议召开15日前以公告等方式告知业主。
业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街（镇）应责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，街（镇）应牵头召开业主大会会议，社区应予以协助，党员业主应主动参与，发动广大业主参加会议。
第二十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主或受委托人；无法送达的，业主委员会或社区应当呈报街（镇），并在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台进行公告。凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名。
第二十六条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上确认；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；
（三）业主在书面征求意见材料上确认；
（四）业主在信息化平台确认；
（五）业主大会议事规则以及法律法规的其他方式。
业主可以书面委托代理人出席业主大会会议，并根据授权参与会议决议的投票表决。
物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业应当列席会议。
社区或小区党组织可列席会议，并监督会议召开。
第二十七条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积、业主人数及总人数：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十八条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
保障性租赁房承租人、公共租赁住房承租人、直管公房承租人、单位自管公房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式等由管理规约确定。
第二十九条 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或业主大会议事规则进一步明确。
第三十条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，或以业主决定的其他方式推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，倡导推选党员业主为业主代表。业主代表推选情况，社区应当及时报备街（镇）。
第三十一条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十二条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档，业主委员会未实际运行的由社区代为作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台及时进行公告。业主委员会应当及时将业主大会的决定向街（镇）报备。
第三章 业主委员会
第三十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至13人单数组成。业主大会决定突破业主委员会人数限制的，根据业主大会决定执行。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有业主身份，业主应在本住宅小区实际居住；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）遵守国家有关法律、法规、规章，党员业主还应遵守党规党纪；
（四）遵守业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制，模范履行业主义务；
（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力，具有履行职责的工作时间、文化水平；
（六）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；
（七）本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业中任职，且无直接的关联业务或利害关系；
（八）无连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等费用；
（九）未被纳入失信人员名单的；
（十）法律、法规、规章以及管理规约等规定的其他条件。
业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，正在被立案调查的，不得担任业主委员会委员；有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。
第三十四条 鼓励和支持业主中的以下人员积极参加业主委员会遴选:
（一）中共党员；
（二）人大代表、政协委员；
（三）社区“两委”班子成员、小区党组织委员；
（四）具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主；
（五）有经验、有能力、有精力的退休干部。
推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党组织书记，通过法定程序选入业主委员会、兼任业主委员会主任。
第三十五条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3到5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次会议，推选业主委员会主任一人，副主任一人，监察委员一人、财经委员一人，其他委员若干人。倡导监察委员政治面貌为中共党员，财经委员为有相关财经专业或工作经历背景业主。业主委员会主任、副主任、监察委员、财经委员不可兼任。
第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街（镇）备案，并提交下列材料：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会章程和业主委员会工作运行机制；
（五）业主委员会会议记录和会议决定；
（六）业主委员会基本情况。
第三十七条 业主委员会办理备案手续后，业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。
第三十八条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）拟定聘请物业服务企业的方案并上报业主大会决议；代表业主与业主大会选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）拟定物业管理用房、物业共用部分、公共设施设备的使用和经营方案，并报告业主大会决议；审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，并定期审核由业主分摊的公共费用；
（六）督促业主履行管理规约，交纳物业服务费、专项维修资金和水电公摊等相关费用；
（七）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金和业主大会专户（或业委会专户），并按照法律、法规以及国家、本省、本市有关规定组织和监督物业专项维修资金的筹集、使用，并确认日常专项维修资金、经营收益收支等管理情况；
（八）定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况；
（九）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；
（十）就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼；
（十一）业主大会赋予的其他职责。
第三十九条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程及业主委员会工作运行机制；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，每季度至少召开一次。有经三分之一以上业主委员会委员的提议、监察委员和财经委员联名认为有必要、业主委员会主任认为有必要或业主委员会工作运行机制规定的其他情形的，应当在10日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第四十一条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置及市物业管理综合平台公告业主委员会会议内容和议程，听取业主的意见和建议。
第四十二条 应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集的，街（镇）可指定业主委员会其他委员、小区党组织或社区召集业主委员会会议。
业主委员会一年以上无法自主召开会议的，街（镇）可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会，社区须做好委员候选人的把关，小区党组织予以协助。
第四十三条 业主委员会应当建立印章管理规定。业主大会可以委托街（镇）或者社区代为保管业主大会印章；使用业主大会印章，应当由业主委员会根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定，向街（镇）或者社区提出。
业主委员会印章由业主委员会指定监察委员保管印章。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字（其中必须有业主委员会主任或副主任，及财经委员、监察委员），印章使用情况均应当进行登记存档。
第四十四条 业主委员会应当建立工作档案，并由监察委员保管。工作档案包括以下主要内容：
（一）业主、业主代表的名册；
（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制和物业服务合同；
（三）业主大会、业主委员会的会议记录；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）业主大会、业主委员会的决定；
（六）专项维修资金筹集、使用账目及经营收益收入的收支明细；
（七）业主的意见和建议。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。
业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日10日内予以答复。
第四十五条 业主委员会应当依据实际情况建立信息公开、财务管理、接待管理等制度。
第四十