青岛市城阳区人民政府关于进一步提升全区旧村改造安置房建设质量的指导意见

为深入推进全区旧村改造工作,全面提升安置房建设品质，努力改善回迁安置群众居住条件，不断实现人民对美好生活的向往，助力全区城市更新和城市建设提质增效。制定本意见如下：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，深入贯彻党的二十大精神，坚持以人为本，建设人民城市，抢抓青岛优化城市发展空间布局重要机遇，聚焦高起点规划、高标准建设、高水平管理，进一步提升设计标准，强化质量保障，促进系统管理，不断提升旧改安置房质量，推动城阳城市功能状态、产业业态、建筑形态、自然生态“四态”协调，助推湾区都市活力城阳建设。

二、工作目标

聚焦旧改安置房建设中的重点、难点、痛点、堵点，持续做优旧改设计、做强建筑质量、做美居住环境，以质量大提升带动发展大提速，着力打造“居住舒适、配套完善、生活便利、环境优美、管理有序”的拆迁安置新型社区，确保新建安置房品质不低于周边普通商品房，进一步增强城市的魅力和竞争力。

三、主要内容

（一）高起点规划

1.优选规划设计团队。鼓励建设单位从规模、业绩、信誉、经验等方面综合考虑，原则上通过招标选择综合排名靠前、企业资质等级高的设计单位。针对旧改安置房特点，在确定中标单位后的方案设计阶段，至少选择三个以上不同的设计团队出具方案，组织专家、街道社区建设质量监督小组（以下简称“建设质量监督小组”，由所在街道办事处牵头社区成立，包括街道工作人员和社区代表，社区代表优先从有建筑从业经验、群众基础好的党员中选取）评审比选，确定设计团队，实现优中选优。

2.优化规划设计图纸。设计方案必须符合安置区建设标准，同时符合城市规划主管部门对城市景观、平面布局、建筑立面、建筑密度等要求。通过专家评审等多种方式深入优化、论证设计方案，确保安置区布局合理、功能完善，同时又特色鲜明，避免“千城一面”。

3.建立设计方案说明会和现场公示制度。方案审批前，建设单位组织设计方案说明会，向街道、社区代表汇报设计方案，现场答疑。方案完善后，建设单位制作设计展板及说明，置于社区进行现场公示，公示期不少于三天。公示期满后，由社区提供《公示无异议证明》，用于后期手续报批。

（二）高质量建设

1.优选施工、监理企业。鼓励建设单位通过招标方式，择优选取综合实力强、社会信誉度高的企业为施工总承包单位。参考监理行业排名、信誉考核情况等招标选择监理单位。建设单位要综合考虑执业资格、工作经验、职称、业绩等，优中选优，确定总包、监理项目负责人。确定的人员不得随意更换。相关要求作为招标条件，最终写入合同。

2.健全质量保障体系。一是建设单位要严格履行全面质量责任，不得擅自变更图纸，保证合理工期。二是施工单位要建立健全质量保证体系，严格按施工图设计文件和施工技术标准进行施工，严格执行见证取样制度，实行标准化管理。三是监理单位要充分发挥过程控制作用。认真审查进场单位资质和人员资格，严格审核施工组织设计和专项施工方案并监督实施。四是建立健全棚户区改造工程参建主体信用档案。将勘察、设计、施工、监理等市场主体及其项目管理人员的质量、安全行为与业绩，记入建筑市场责任主体和从业人员信用档案，作为企业资质升级、信用评价、招投标的重要依据。五是建设质量监督小组要对关键部位、关键材料、关键设备的施工质量做好巡查监督，发现问题及时通知责任单位整改。

3.落实施工“三项”制度。一是落实施工工艺展示制度。棚户区改造项目所使用的建筑材料、五金器具等，以及墙面、防水、保温等部位的施工工艺，在项目实体进行公示、展示。二是建立设备材料封样制度，按程序确定品牌并采样封存。材料设备进场时，对照封样单及样品核查无误后方可进场使用。三是严格样板领路制度。建设、施工单位应在项目实体建设符合交付标准的实体样板间。施工过程中，每道工序应先进行样板施工，验收合格后方可组织大面施工。

4.开展住宅质量通病治理。严格落实省市加强住宅工程渗漏、开裂、保修有关要求，扎实开展住宅工程渗漏、开裂等常见质量问题治理行动。在设计阶段，要保证设计深度，住宅防水设计工作年限室内应不低于25年、屋面不低于20年，地下室不低于建筑结构设计使用年限。将渗漏防控要求纳入施工图审查范围。严格控制设计变更，不得以“优化设计”“创新工艺”等名义，随意变更防水设计或调整施工方案。

（三）高标准验收

1.突出重点环节验收。在消防、规划、单体验收时，主管部门要做到高标准，严要求，在项目完工前半个月，验收人员和相关专家提前介入现场检查督导，通过核对图纸、现场查验方式全面梳理问题隐患，并督促责任单位彻底整改。建设单位组织竣工验收合格时应按照设计图纸的设计要求和国家相关验收规范的要求通水、通电，总平面图中标注的周边市政道路能保证消防车安全通过。建设质量监督小组全过程参与重点环节的验收。

2.严格落实分户验收制度。工程开工前,由建设单位组织施工、监理单位编制分户验收工作计划，各责任主体参与，建设质量监督小组全过程参与、监督，最后纳入施工组织设计、监理规划管理。分户验收应分主体阶段和竣工验收前两阶段进行，未进行分户验收或分户验收不合格的,不得进行主体结构分部工程质量验收,不得组织单位工程竣工验收。分户验收完成后，整理形成分户验收纸质档案和“一户一档”二维码电子档案并存档。

3.建立业主开放活动制度。建设单位负责，主体施工阶段、竣工交付前分别组织业主开放活动。主体施工阶段开放内容为实体质量展示样板、主要施工工序分层展示样板、交付样板等内容。竣工交付前开放内容为观感质量展示、主要设备材料介绍和使用说明等。展示内容宜设置在一个单体工程的连续低楼层，并应设置相应安全措施，确保安全。业主开放活动结束后，建设单位应逐户整理业主开放过程中记录的房屋质量问题，形成台账并销项处理。

（四）高品质配套

1.市政基础配套体现同步。安置区周边市政基础设施配套要与安置区同步规划、同步建设、同步交付使用,做到周边道路及水、电、气、暖、通讯等市政管网同步实施,确保安置区交付时具备使用条件。与安置居民相关的教育、医疗、商业、社区服务、居家养老、文体、环卫等配套设施，力争做到与安置房同步交付使用。

2.小区景观配套提升品质。景观绿化设计应与建筑总平和相关专业统筹设计，根据整体布局设计景观微地形，搭配适当高度的植被，适当配种乔木点缀，做到高低有度、错落有致、移步换景。植物种类上，应选取适宜本地气候和土质条件，生命力强、便于维护的乔木、灌木和花草，并充分考虑色彩、形状以及季节性。小区景观应充分考虑功能性，合理布置座椅、景亭、廊架、小品、广场等，并配设一定数量的活动场地及健身器材等设施。景观与道路、架空层交界处，应采取相应措施，防止雨水倒灌。

（五）高效能管理

1.规范物业选用管理。对于初步具备回迁条件的安置房，可参照新建商品房的前期办理流程，通过公开招标的方式选聘市场一流的物业服务企业，并将企业纳入山东省物业服务企业信用信息管理系统，实现对企业的监督管理。

2.建立高效维修机制。由建设单位牵头，成立监理、总包、物业组成的现场维修小组，在安置房交付半年内，做到24小时应急值守，对居民反映问题立即行动，48小时内完成维修或更换。同时安排专人做好协调、跟踪、监督、回访，确保维修进度、维修质量居民满意。

3.畅通舆情响应渠道。在舆论新闻呈现的“黄金4小时”内，必须迅速响应，各街道、平台公司在处理反映问题的同时，要主动利用媒体，做好项目的正面宣传。

四、保障措施

（一）严格落实各方责任。各街道、各相关单位、各区属国有企业要高度重视，将安置房建设品质提升作为重要工作来抓，做好安置房规划、建设、管理和服务等各项统筹落实工作；各建设主体要加强组织领导，将提升安置房质量贯穿于工程建设选址论证、勘测设计、招标采购、建安施工、工程监理和竣工验收全过程；各相关职能部门要按照各自工作职责，加强对安置房的审批、建设和后续管理的日常监督。

（二）强化旧改过程监管。在户型、景观及公共部位等设计阶段、建设施工阶段等重要环节，充分听取回迁安置对象所在社区的代表的意见建议，支持其参与监督。加强建筑市场的监管，督促各方建设主体严把工程质量关，进一步强化质量责任追究。工程质量安全监督机构要加大对安置房质量、安全的监督检查，采用物联网等新技术实施远程监控管理。

（三）创新应用前沿技术。一是推动“数字底座”建设。加快城市数字信息基础设施建设，以“数字底座”建设的标准规范安置房建设，推进城市建设数字化转型。二是引导BIM技术运用。建立安置房建筑构件数据信息，以数据信息搭建建筑模型，通过可视化、协调性、模拟性、优化性提高建设效率、减少工程风险。三是推广使用装配式建筑。牢固树立新发展理念，大力推进绿色建筑建设，以装配式建筑为抓手，积极推广装配式安置房建设，持续推动绿色低碳城市发展。

（四）建立长效管理机制。按照属地化管理原则，对于回迁安置小区信访、投诉等方面