上海市住房租赁条例

上海市住房租赁条例

上海市人大常委会公告第139号

  《上海市住房租赁条例》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2022年11月23日通过，现予公布，自2023年2月1日起施行。

  上海市人民代表大会常务委员会

  2022年11月23日

 


  第一章总则

  第一条为了规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

  第二条本市行政区域内的住房租赁及其监督管理，适用本条例。

  第三条本市践行人民城市重要理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，培育和发展住房租赁市场，推动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求

  第四条本市建立健全住房租赁市区统筹、条块结合、街镇（乡）负责、居村协助、行业自律的治理机制，将住房租赁活动纳入基层治理范畴。

  第五条市人民政府加强对本市住房租赁工作的领导，建立健全议事协调机制，研究、决定住房租赁工作的重大事项，统筹部署、协调和推进住房租赁相关工作。

  区人民政府落实住房租赁属地管理责任，建立住房租赁协调推进机制，统筹推进本辖区住房租赁管理工作。

  第六条市住房城乡建设管理部门负责本市住房租赁工作的综合协调。

  市房屋管理部门是本市住房租赁的行政主管部门，负责制定住房租赁相关规划和政策，并承担住房租赁监督管理和住房租赁经营、房地产经纪等行业管理职责。区房屋管理部门负责本辖区住房租赁具体监督管理工作，指导街道办事处、乡镇人民政府开展住房租赁相关工作。

  公安部门负责住房租赁的治安管理和人口管理工作。

  市场监管部门负责住房租赁有关市场主体登记，查处涉及住房租赁的不正当竞争、垄断以及广告、价格等违法行为。

  发展改革、规划资源、农业农村、经济信息化、财政、税务、金融监管、民政、应急管理、城管执法、教育、人力资源社会保障、网信等部门以及消防救援机构按照各自职责，做好相关工作。

  第七条街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区住房租赁的日常监督管理，指导居民委员会、村民委员会做好住房租赁相关工作。

  居民委员会、村民委员会依法组织居民、村民开展住房租赁相关自治活动，协助街道办事处、乡镇人民政府做好住房租赁相关工作。

  第八条本市在统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域的基础上，聚焦不同群体租赁需求，合理规划租赁住房供给规模和结构，按照职住平衡、增存并举、布局优化、供需适配的原则，确定住房租赁发展目标、主要任务、配套措施等，并纳入住房发展规划。

  编制年度住宅用地供应计划时，应当单列租赁住房用地供应计划。

  第九条本市通过新增国有建设用地和利用已有国有建设用地建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、利用非居住存量房屋改建租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房以及将闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。

  第十条市、区人民政府及其有关部门应当完善住房租赁相关政策措施，深化制度创新，加大资源统筹力度，综合运用规划、土地、财政、税收、金融等政策，加大对住房租赁的支持力度。

  第十一条本市依托“一网通办”“一网统管”平台，按照服务与管理相结合的原则，建立健全全市统一的住房租赁公共服务平台（以下简称住房租赁平台），充分运用信息化手段，推进数据共享，创新服务方式，提升管理效能。

  第十二条住房租赁相关行业组织应当加强行业自律，制定住房租赁服务标准、行为规范和自律准则，开展职业培训和评价，加强住房租赁纠纷的行业调解，促进企业合法公平竞争、诚信经营，引导企业不断提高服务质量和水平。

  第十三条本市建立健全住房租赁矛盾纠纷多元化解机制，综合运用人民调解、行业调解、行政调解和司法调解等多种方式，统筹开展住房租赁矛盾纠纷调解工作，及时妥善化解矛盾纠纷。有关部门应当依法对住房租赁矛盾纠纷的调解提供支持和指导。

  第二章出租与承租

  第十四条租赁当事人应当遵守《中华人民共和国民法典》等法律、法规的规定，按照平等、自愿、公平、诚信的原则，自觉履行法定和约定义务。

  第十五条出租住房应当遵守下列规定：

  （一）房屋符合国家和本市建筑、消防、治安、防灾、卫生、环保等方面的标准和要求；

  （二）具备供水、供电等必要的生活条件；

  （三）以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；

  （四）厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住；

  （五）每个房间的居住人数和人均居住面积符合本市相关规定；

  （六）法律、法规、规章的其他规定。

  禁止违反前款第三项至第五项规定，将住房用于群租。

  禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。

  第十六条出租人和承租人应当依法订立住房租赁合同。鼓励出租人和承租人通过住房租赁平台进行网上签约。

  住房租赁合同一般包括下列内容：

  （一）出租人、承租人以及共同居住人员的身份信息和联系方式；

  （二）增加共同居住人员的条件；

  （三）房屋及其附属设施和设备的基本情况；

  （四）租赁用途、房屋使用要求和维修责任；

  （五）租赁期限和房屋交付日期；

  （六）租金和押金的数额、支付方式和期限；

  （七）物业服务、水、电、热、燃气等相关费用的承担方式；

  （八）违约责任和争议的解决方式；

  （九）租赁当事人约定的其他内容。

  市房屋管理部门会同市市场监管部门制定和完善住房租赁合同示范文本。

  鼓励租赁当事人订立长期住房租赁合同，建立稳定的租赁关系。

  第十七条出租人应当自住房租赁合同订立后三十日内，向区房屋管理部门办理登记备案。登记备案也可以通过社区事务受理服务机构或者住房租赁平台办理。登记备案内容发生变化的，出租人应当在三十日内办理变更手续。

  办理登记备案应当提交住房租赁合同、身份证明、房屋权属证明等材料，不得提交虚假材料。任何单位和个人不得为办理登记备案出具虚假证明材料。

  第十八条出租人应当遵守下列规定：

  （一）向承租人出示身份证明材料、房屋权属证明材料；

  （二）不得向未提供身份证明材料的自然人、法人或者非法人组织出租房屋；

  （三）负责出租房屋及提供的设施、设备的安全，告知承租人安全使用事项，与承租人约定进行安全检查；

  （四）发现承租人在房屋内有违法违规行为的，及时报告有关部门，并配合有关部门开展调查、制止和处罚等工作；

  （五）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；

  （六）法律、法规、规章的其他规定。

  第十九条承租人应当遵守下列规定：

  （一）向出租人出示承租人、共同居住人员的身份证明材料；

  （二）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为；

  （三）装修房屋或者增设设施、设备的，征得出租人同意；

  （四）遵守管理规约或者村规民约，不得损害相邻权利人的合法权益；

  （五）法律、法规、规章的其他规定。

  第二十条鼓励出租人、承租人投保租赁住房财产保险、人身意外保险。

  第三章住房租赁经营

  第二十一条住房租赁企业、房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者“房地产经纪”。

  个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。具体规定，由市房屋管理部门会同市市场监管部门制定。

  第二十二条住房租赁企业、房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内，向区房屋管理部门备案。

  住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员、管理制度和风险防控能力。

  第二十三条本市实行住房租赁企业、房地产经纪机构从业人员实名从业制度。

  住房租赁企业、房地产经纪机构应当为从业人员办理从业信息卡。从业人员应当持从业信息卡实名从业，并在其提供服务的住房租赁合同、房地产经纪合同上，注明从业信息卡编号。

  从业信息卡的内容和样式，由市房屋管理部门统一规定。

  住房租赁企业、房地产经纪机构应当加强对从业人员的管理，督促其诚信、规范从业。

  第二十四条住房租赁企业、房地产经纪机构对外发布房源信息的，应当核实核验房屋权属证明和基本状况，确保房源信息真实有效，不得发布虚假房源信息。已成交的房源信息应当及时予以撤销。

  住房租赁企业、房地产经纪机构通过网络信息平台发布房源信息的，应当同时注明企业备案信息和从业人员信息。

  第二十五条通过网络信息平台发布房源信息的，网络信息平台经营者应当要求信息发布者提交身份、地址、联系方式以及房源核验等信息；信息发布者为住房租赁企业、房地产经纪机构的，还应当要求其提交企业备案信息及其从业人员信息。

  网络信息平台经营者应当对信息发布者提交的材料进行核实，并建立档案，留存不少于三年。

  网络信息平台经营者可以接受信息发布者的委托，代为进行房源核验。

  第二十六条网络信息平台经营者知道或者应当知道信息发布者提供虚假材料、发布虚假信息的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施；未采取必要措施的，依法与该信息发布者承担连带责任。

  对两年内因违法发布房源信息受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，由网络信息平台经营者依法采取一定期限内限制其发布房源信息的措施。

  第二十七条住房租赁企业、房地产经纪机构在订立住房租赁合同或者房地产经纪合同前，应当如实说明房屋状况，将可能影响租赁住房使用的因素和安全使用事项，书面告知承租人。

  第二十八条住房租赁企业出租房屋的，应当通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。

  租赁当事人通过房地产经纪机构订立住房租赁合同的，应当由房地产经纪机构通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。

  第二十九条住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。

  住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。

  住房租赁交易资金监管的具体规定，由市房屋管理部门会同金融管理部门制定。

  第三十条住房租赁企业、房地产经纪机构不得有下列行为：

  （一）捏造、散布涨价信息，哄抬价格；

  （二）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；

  （三）泄露或者不当处理租赁当事人的个人信息或者商业秘密；

  （四）滥用市场支配地位，在交易时附加不合理的交易条件；

  （五）侵占、挪用住房租赁交易资金；

  （六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

  房地产经纪机构不得隐瞒真实的房屋交易信息，赚取租金差价；不得为禁止出租、转租的住房提供经纪服务。

  第四章保障性租赁住房

  第三十一条本市按照政府引导、市场运作原则，加快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群体的住房需求，切实发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用。

  第三十二条市住房城乡建设管理、房屋管理部门会同市规划资源部门编制本市保障性租赁住房专项规划，明确发展目标和规模、空间布局、房源筹措渠道、建设要求、保障措施等内容。

  保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。

  商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的，按照国家和本市有关规定实施。

  第三十三条本市针对不同层次需求，建设住宅型、宿舍型保障性租赁住房，其中住宅型保障性租赁住房以小户型为主。

  保障性租赁住房实行全装修，配备必要的基本生活设施，并充分考虑承租人需求特点，合理配置公共服务和商业服务设施，适当增加公共活动和共享空间。

  第三十四条本市加强保障性租赁住房管理，合理设置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用规范，通过住房租赁平台实现准入、使用、退出的全流程管理。

  第三十五条租赁保障性租赁住房，应当遵守下列规定：

  （一）申请人按照本市有关规定提交申请材料，不得提交虚假材料；

  （二）租赁合同终止时，承租人及时将房屋返还出租人；

  （三）不得将保障性租赁住房转租、出借。

  任何单位和个人不得为保障性租赁住房申请人出具虚假证明材料。

  第三十六条保障性租赁住房出租人应当按照规定程序，向符合准入条件的申请人出租保障性租赁住房。

  保障性租赁住房不得销售、变相销售。

  第三十七条保障性租赁住房出租人应当以低于同地段同品质市场租赁住房的租金水平确定租赁价格，向区房屋管理部门备案，并向社会公布。列入政府定价目录的保障性租赁住房，租赁价格按照本市相关规定执行。

  保障性租赁住房租金不得高于备案的租赁价格，并应当按月或者按季度收取；收取的押金不得超过一个月租金。

  除承租人另有要求的，保障性租赁住房租赁期限不得少于一年。租赁期限届满，承租人符合规定条件并申请续租的，应当予以续租。

  第三十八条支持利用住房公积金计提的相关资金按照国家和本市有关规定，用于相关保障性租赁住房建设、供应。

  第五章服务与监督

  第三十九条市房屋管理部门通过住房租赁平台，向租赁当事人提供房源核验、信息查询、网上签约、登记备案等服务，并向住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台开放数据接口，为其批量办理相关业务提供便利。通过住房租赁平台完成网上签约的，无需另行办理登记备案。

  市房屋管理部门依托住房租赁平台，建立与公安、市场监管、农业农村、金融监管、民政、城管执法、教育、人力资源社会保障、住房公积金等部门的数据共享和业务协同机制，并为街道办事处、乡镇人民政府开展住房租赁日常监督管理提供相关信息服务。

  有关部门应当采取必要措施保护数据信息的安全，并对其中的个人信息、隐私和商业秘密严格保密，不得泄露、出售或者非法向他人提供。

  第四十条承租人按照有关规定，依法享受基本公共服务和便利。

  承租人办理居住登记、落户、子女入学、公积金提取等需要提交住房租赁合同的公共服务事项，已经完成住房租赁登记备案的，可免于提交住房租赁