济南市住房和城乡建设局关于印发《济南市新建商品住房物业承接查验实施细则》的通知

各区县住建局，济南高新区管委会建设管理部、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部，各街道办事处（镇政府），各物业服务企业：

为规范新建商品住房物业承接查验行为，明确建设单位、物业服务企业的责任义务，维护业主的合法权益，市住房城乡建设局制定了《济南市新建商品住房物业承接查验实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。


济南市住房和城乡建设局

2021年2月9日





第一条 为规范新建商品住房物业承接查验行为，明确建设单位、物业服务企业的责任义务，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》、住房城乡建设部《物业承接查验办法》《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则所称新建商品住房物业承接查验（以下简称物业承接查验），是指承接新建商品住房物业前，建设单位和物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 物业承接查验应当遵循诚实守信、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

第四条 市住房城乡建设局负责本市物业承接查验活动的指导和监督。

区县住房城乡建设部门负责辖区内物业承接查验活动的指导和监督，负责物业承接查验备案及承接查验行为的投诉处理。

街道办事处（镇政府）负责监督辖区内新建商品住房项目物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权和相关资料的移交工作。

第五条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

第六条 建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定，向物业服务企业移交资料完整、质量合格、功能完备的物业共用部位、共用设施设备。

第七条 建设单位应当在房地产开发项目竣工综合验收备案后3个月内，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作。

第八条 实施物业查验，主要依据下列文件：

（一）房屋买卖合同；

（二）前期物业服务合同；

（三）规划设计方案；

（四）建设单位提供的图纸资料；

（五）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第九条 物业承接查验按照下列程序进行：

（一）制定物业查验方案；

（二）提供有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）履行移交接管手续；

（八）办理承接查验备案手续。

第十条 建设单位应当和物业服务企业共同确定物业共用部位、共用设施设备查验方案，方案主要包括承接查验内容、查验方法和查验人员组成等。

物业服务企业会同建设单位成立现场查验组，建设单位应委派相关负责人和专业人员参加现场查验组。

第十一条 现场查验20日前，建设单位应当备齐下列资料：

（一）规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料;

（二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料，包括消防验收合格证、电梯安全检验合格证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装和调试报告、设备保修卡和保修协议等资料;

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件（协议）;

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;

（五）承接查验所必需的其他资料。

第十二条 物业服务企业应当对建设单位提供的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十三条 现场查验组应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行现场查验。

（一）采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法，查验的主要内容包括:

1.物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2.物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（二）采用核对竣工验收资料和出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法，查验的主要内容包括:

1.物业共用设施：包括路灯、污水处理设施、消防设施、避雷设施、安防监控设施等。

2.物业共用设备：包括电梯、水泵、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

第十四条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为现场查验的内容。建设单位应当将该部分共用设施设备的移交情况书面告知物业服务企业。

第十五条 现场查验应当形成书面查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验范围、查验方法、存在问题、问题解决情况以及查验结论等内容。物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合房屋买卖合同约定或者有关规定的情形，建设单位应当及时解决，并交由现场查验组复验。查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加现场查验的人员签字确认。

第十六条 现场查验完成后，建设单位和物业服务企业应签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第十七条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第十八条 物业承接查验协议签订后，建设单位应当在街道办事处（镇政府）监督下，将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备管理权以及本细则第十一条规定的资料移交物业服务企业，并签订书面交接记录。同时将本细则第十一条规定的资料形成电子版（或影印件），向街道办事处（镇政府）提供备份。

第十九条 交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章，并由街道办事处（镇政府）签章确认。

第二十条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列资料向区县住房城乡建设部门申请物业承接查验备案。

1.前期物业服务合同；

2.物业承接查验协议书；

3.建设单位移交资料清单；

4.查验记录；

5.交接记录；

6.其他承接查验有关文