宿州市地方税务局关于印发《宿州市地方税务局土地增值税清算管理暂行办法》的通知【全文废止】

宿地税〔2007〕99号

USHUI.NET^®提示：根据《 宿州市地方税务局关于公布税收规范性文件清理结果的公告》 （ 宿州市地方税务局公告2012年第 1 号）规定，继续执行
USHUI.NET^®提示：根据《 宿州市地方税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告 》 （ 宿州市地方税务局公告2018年第1号 ）规定，全文废止
各县、区地方税务局，市地方税务局各分局：

现将《宿州市地方税务局土地增值税清算管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。执行中如发现问题，请及时反馈市局（税政一科）。





二○○七年十月八日

宿州市地方税务局


第一条   为进一步加强房地产开发项目土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以及有关税收法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条   凡在我市境内的房地产开发项目应当按照本办法的规定进行土地增值税清算。

第三条 土地增值税以各地建设主管部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

同一项目中，既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例计算确定扣除金额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例规定的免税规定，同时应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。

第四条  符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）    全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。

（三）直接转让土地使用权的项目。

第五条   符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85％（含）以上的或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的。

第六条   房地产开发单位建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

第七条  由纳税人自行或者由主管地税机关要求对所开发的房地产项目进行清算的，均应按规定向主管地税机关报送以下清算所需的资料：

1、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。

2、国有土地使用权证书。取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

3、清算项目的销售许可证。

4、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

5、销售商品房有关证明资料，包括销售项目房屋套数和编号、销售面积、销售收入、房产用途等。

6、清算项目的工程竣工验收报告。

7、与转让房地产有关的完税凭证，包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

8、主管地税机关要求报送的其它资料；

第八条  凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应自符合清算条件之日起15日内向主管地税机关提出土地增值税清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件一），主管地税机关应在接到清算申请之日起30日内予以审核、确认，并结合该项目土地增值税预征情况下达《土地增值税清算审核表》（附件二），纳税人据此按规定在30日内将土地增值税清算报告报送主管地税机关。

对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。

第九条  凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件三）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起15日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。

第十条  主管地税机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；对委托中介机构进行清算而出具的《鉴证报告》的真实性、格式的规范性、内容的齐全性进行认真审核。内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。

凡发现中介机构出具的鉴证报告不规范、弄虚作假的，主管地税机关不予采信。

第十一条 清算项目收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。若使用代收单位的规范票据，单独记帐且不纳入销售收入中的代收费用，不作为清算项目的销售收入处理。

对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格（或者按评估价）核定。

对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实、成交价格明显偏低的，由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定其收入。

第十二条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征土地增值税，在税款清算时不列收入，相应的成本和费用也不纳入扣除项目中。

第十三条  对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按纳税人提供的合法有效凭证所记载的金额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。

（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。

（三）纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。

（四）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等。

对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按建设部门提供的建安造价定额、综合开发项目的结构、用途、区位等因素核定开发成本，并以此确定扣除金额：

1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；

2、提供的开发成本资料不实的；

3、发现《鉴证报告》内容有问题的；

4、虚报房地产开发成本的；

（五）公共配套设施费的扣除范围确认，

公共配套设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。应按以下原