淮南市地方税务局关于印发淮南市房地产开发企业地方税收项目管理实施办法的通知【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 淮南市地方税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》 （ 淮南市地方税务局公告2018年第1号）规定，全文废止
第一章 总 则
第一条 为加强和规范全市房地产开发企业地方税收项目的征管，实现对房地产业税收科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《 国家税务总局关于印发《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知》 （ 国税发〔2006〕128号）《安徽省房地产税收管理暂行办法(皖地税[2005]76号)等有关规定，结合我市实际，特制订本实施办法。
第二条 凡在我市范围内从事房地产开发的企业或其它经济组织(以下简称纳税人)销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品(以下简称销售开发产品)均适用本办法。
第三条 房地产开发企业地方税收项目管理（以下简称“项目管理”）指各级地方税务机关根据房地产开发业特点，以项目为管理对象，通过采集项目资料,依托“安徽地税征管信息系统”和“淮南市房地产开票税控软件”数据信息平台，借助有关部门的项目信息，优化业务流程，通过发票控管、分类管理、信息传递与比对分析，掌握项目从设立到结束的全部信息情况，实现事前、事中、事后全过程有效管理。
第四条 项目管理的主要对象是指纳税人在土地使用权取得、房地产开发、房地产销售和房地产竣工清算等环节依照税收法律、法规应缴纳(预缴)的地方各税费。
第五条 本办法所称房地产开发项目是指纳税人取得的《建设工程规划许可证》所列项目。

第二章 项目登记管理
第六条 纳税人应在签订房地产开发合同并取得建筑业工程项目施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向机构所在地主管税务机关进行房地产开发经营项目登记：
（一）《房地产开发项目情况登记表》（见附表1）的纸制
和电子文档；  
（二）《房地产开发项目手册》复印件；
（三）《建设用地规划许可证》、《土地使用证》复印件；
（四）建筑业工程项目施工许可证、建筑业工程施工合同复印件；
（五）中标通知书等建筑业工程项目证书复印件；
（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。
对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；
第七条 纳税人在本市行政区域内异地从事房地产开发经营的，应同时持上条规定的有关资料及下列资料，向劳务发生地主管税务机关进行房地产开发经营项目登记：
（一）营业执照副本和税务登记证件副本；  
（二）纳税人的开户银行、帐号；
（三）《外出经营税收管理证明》（跨县经营时）。
第八条 纳税人房地产开发经营项目登记内容发生变化，应自登记内容发生变化之日起30日内，持《房地产开发项目情况登记表》的纸制和电子文档，进行项目变更登记。
第九条 劳务发生地主管税务机关要对房地产开发经营项目进行认真核查、确认，并根据《房地产开发项目情况登记表》在“安徽省地税征管信息系统”——“登记管理”模块进行“项目管理”录入处理，生成税务机关项目登记管理编码。
第十条 劳务发生地主管税务机关要加强与建设（规划）、土地、房管等部门的协作，主动获取、依法采集房地产开发经营项目信息，按照“一项一档”的要求，建立健全房地产开发经营项目档案，实施跟踪管理，提高对房地产项目的税源监控水平，全面掌握房地产开发经营项目税源状况。
第十一条 房地产开发经营项目发生的所有地方税收，原则上由纳税人向应税劳务发生地主管税务机关进行项目申报纳税。因管辖业务不明确的由市地方税务局确定。
第十二条 纳税人跨区（县）从事房地产开发经营的，应同时向机构所在地主管税务机关进行已纳税申报。

第三章 土地使用权取得税收管理
第十三条 纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管税务机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税,在淮南市房地产税控开票系统中进行登记录入土地税源数据。主管税务机关应及时将土地使用税的相关信息录入征管资料，并更新城镇土地使用税数据库资料。
第十四条 纳税人取得的土地，属于城镇土地使用税开征范围的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间，按土地所在地的等级范围和税额标准申报缴纳城镇土地使用税。
第十五条 纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。
第十六条 各级税务机关应主动与土地管理部门进行信息交流，利用土地使用权交易信息，及时掌握取得土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解和掌握城镇土地使用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理。

第四章 房地产开发与销售 税收管理
第十七条 房地产开发企业在开发过程中采取各种合作方式共同开发房地产的，以项目立项人（土地使用权权利主体）确定不动产所有权人为纳税义务人。
第十八条 纳税人在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定申报缴纳印花税。
第十九条 纳税人将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”申报缴纳营业税。
第二十条 纳税人在销售商品房时，应在淮南市房地产税控开票软件“销售明细统计表”（附表5）中登记楼号、单元、房号、建筑面积、单价、合同价款、已收房款、发票号码、交款日期等数据信息。
主管税务机关应按月对房地产税控开票系统中涉及信息数据进行核对审查。根据纳税人填报的“销售明细统计表”，掌握各项目、各栋楼的销售进度、销售收入、发票开据、应纳税款等详细情况，与纳税人申报数据进行比对，开展纳税评估，实施动态管理。
第二十一条 纳税人销售开发产品取得的收入应按“销售不动产”税目，按月申报缴纳营业税。销售不动产营业额为其向对方收取的全部价款和价外费用。纳税人出售开发产品应根据收入来源的性质和销售方式，按《安徽省房地产税收管理暂行办法》有关规定确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间。
第二十二条 纳税人在申报缴纳营业税的同时，应按规定申报缴纳城市建设维护税和教育费附加。
第二十三条 纳税人销售开发产品取得的收入应根据房地产类型按规定的预征率标准申报预缴土地增值税。
第二十四条 纳税人与购房者书立的商品房购销合同，按“产权转移书据”申报缴纳印花税。实行印花税核定征收的纳税人，按照《安徽省印花税核定征收办法》规定的比例与要求进行核定。
第二十五条 主管税务机关应与纳税人签订委托代征协议，并发给代征证书，委托其代征购房者应缴纳的印花税，并按规定支付纳税人代征税款手续费。

第五章 房地产清算与注销税收管理
第二十六条 对已竣工验收的房地产项目，凡达到规定清算条件的，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关应及时按照《土地增值税暂行条例》及《土地增值税清算管理规程》有关规定，对纳税人已转让的房地产项目进行土地增值税清算。清算采取备案管理制度，按季填报“土地增值税清算项目统计表”（见附表6）。
第二十七条 主管税务机关在对房地产项目实施土地增值税清算时，凡符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定的，可实行核定征收。
第二十八条 纳税人应就其销售开发产品所得按《中华人民共和国企业所得税法》规定申报缴纳企业所得税。
第二十九条 纳税人在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计算当期应纳税所得额和所得税额，并按规定申报预缴企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。
第三十条 纳税人进行成本、费用的核算与扣除按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》进行税务处理。
第三十一条 纳税人以登记注册地为企业所得税纳税地点。
第三十二条 纳税人应缴纳的其他地方各税，应按照相关税收法律和法规及政策规定执行，并按年填报“房地产企业其他涉税数据信息表”（附表8）。
第三十三条 纳税人销售开发产品的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，应及时对项目应缴、已缴的地方各税进行结算，填制“纳税结算表”（ 见附表4）。主管税务机关应根据“纳税结算表”与日常管理掌握的信息进行比对，及时审核该项目应纳税款和各税缴纳情况。
房地产项目可售建筑面积销售完结后，纳税人、主管税务机关要按照房地产项目，对房地产收入、成本费用及申报缴纳的地方各税进行清算，及时补(退)各项税款。
第三十四条 纳税人开发产品完全销售并进行地方各税清算后，由原项目登记主管税务机关负责办理项目注销登记。

第六章 发票管理
第三十五条 从事房地产开发经营的纳税人，区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。
（一） 同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在房地产开发经营劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：
1.依法办理税务登记证