济南市人民政府办公厅关于深入推进老旧小区改造的实施意见

济政办字〔2020〕21号

各区县人民政府，市政府各部门（单位）：

为进一步优化我市居民居住环境，完善老旧小区公共服务配套，根据《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（鲁政办字〔2020〕28号）要求，经市政府同意，提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展理念，将老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，结合城镇低效用地再开发，补齐城市配套设施和人居环境短板，完善社区治理和服务，创新政府引导、市场运作的可持续改造模式，提升居民居住环境和生活质量，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）改造范围。2005年12月31日前在我市国有土地上建成，失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。

（三）工作目标。“十四五”期间，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造的基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。

二、改造内容和标准

（一）改造内容。

1.基础改造类。公共设施改造包括整修小区道路及公共活动场所，完善治安防控和消防设施，拆违拆临，实施绿化提升，完善公共照明，配齐环卫设施（含垃圾分类设施），整修或新建非机动车车棚、集中充电设施、宣传和信息发布设施，规范停车和小区微循环改造，整修房屋外立面、楼道，清洁屋面，整修小区院墙、出入口等。专业设施改造包括供水、供电、供气、供热、通信网络设施改造以及雨污分流改造等。

2.完善改造类。包括建筑节能改造、公共停车场建设，利用小区现有资源配置（新建、置换）社区党建、社区综合服务设施用房及物业服务用房，改造文化、体育健身设施及无障碍设施，安装充电桩，居民出资更新屋面、共用排水管道（含化粪池）、加装电梯等。

3.提升改造类，包括补齐（新建、置换）小区养老抚幼、公共卫生、应急救援、社区食堂、家政服务网点、便民市场、智能信报箱、快递柜等各类社区服务设施，建设智慧社区等。

（二）改造标准。

1.基础类公共设施改造内容与标准（详见附件1）；

2.基础类专业设施改造及完善改造、提升改造类项目，按照各专业设施改造、新建标准执行。

三、工作安排

（一）调查摸底，建立老旧小区改造项目库。市住房城乡建设部门负责牵头制定全市老旧小区房屋调查摸底工作方案，建立老旧小区房屋信息管理系统，指导各区县（含济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换先行区、莱芜高新区，下同）开展老旧小区房屋调查摸底工作，并以街道、社区为单位建立本辖区老旧小区改造项目库。

（二）制定专项改造工作方案。专项改造工作方案应明确涉及居民小区、计划改造时间、改造标准、实施主体、资金来源、推进机制、工作措施等内容，确保水电气暖、通信网络、雨污分流、建筑节能、公共停车场、民生服务设施、智慧社区等专项改造工程与老旧小区基础类公共设施改造工程协同实施。市住房城乡建设部门负责牵头制定市内六区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区，下同）建筑节能改造、供热供气管网改造、公共停车场建设专项工作方案；市工业和信息化部门负责牵头制定智慧社区建设工作方案，并协调电信运营企业、铁塔公司制定居民小区光纤网络和5G移动通信网络建设专项工作方案；市水务部门负责牵头制定市内六区居民小区雨污分流专项工作方案、居民小区供水设施改造专项工作方案；国网济南供电公司、国网莱芜供电公司负责制定居民小区供电改造工作方案。以上专项改造工作方案未涵盖的区县，由区县政府组织相应职能部门制定专项改造工作方案。

历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区政府和济南高新区管委会应参照《济南市民生服务设施三年建设规划》（济政字〔2020〕10号）制定民生服务设施建设专项工作方案。其他区县政府应按照实际情况编制本辖区民生服务设施建设专项工作方案。

（三）明确改造实施主体。

1.基础类公共设施改造实施主体由各区县政府根据本辖区实际情况确定。

2.水电气暖、通信网络、雨污分流、建筑节能、公共停车场、民生服务设施、智慧社区、充电桩等专项改造实施主体，由市有关部门根据各专项改造工作方案和相关政策确定。

（四）制定改造计划。各区县政府根据调查摸底情况组织编制老旧小区改造总体计划，优先考虑2000年前建成、基础设施和服务设施欠账多、居民改造意愿强烈的老旧小区，并确保2021年年底前全面完成2000年以前建成小区的基础类公共设施改造。2019年（含）以前已按省级计划完成老旧住宅小区整治改造的项目不得再列入基础类公共设施总体改造计划，但可根据实际情况实施专项改造。

老旧小区年度改造计划由各区县政府组织街道办事处及专项改造实施主体编制完成，基础类公共设施改造应与相应专项改造工作计划做好衔接。年度计划应于前一年度9月底前完成编制，经市老旧小区改造领导小组研究同意后公布。各专项改造实施主体应签订责任书，按期完成改造任务。

（五）落实改造资金。老旧小区基础类公共设施改造资金原则上由各级财政负担，各区县政府统筹管理使用。中央、省、市级财政补助资金应按照各区县改造户数、改造面积、投资额、绩效评价、各区县财政承受能力等因素切块分配、包干使用，具体发放办法由市财政部门会同市住房城乡建设部门另行制定。

专项改造资金由相关部门（单位）按照专项改造工作方案和有关政策规定予以筹集、管理。老旧小区如需更新屋面、共用排水管道（含化粪池）及加装电梯，由相关房屋所有人自筹资金，可按规定使用住房维修资金。已纳入“三供一业”改造的国有企业宿舍区，按照相关政策筹集改造资金。

四、实施步骤

（一）征集民意。制定老旧小区改造方案应坚持共同缔造和专业设计相结合的原则。各区县政府在实施老旧小区改造前，应通过公开招标形式选聘具有设计资质的专业单位（以下简称“设计单位”）负责小区改造方案设计，并广泛征集意见。设计单位应组织专业团队在小区内设立工作站，并会同街道办事处、社区居委会利用“互联网+共建共治”等线上和线下方式问需于民，开展多种形式基层协商，确定改造内容和改造后拟采取的物业管理模式。

（二）方案设计。设计单位根据群众意愿和各专项改造工作方案要求开展小区改造方案设计，坚持“一小区一方案”原则，改造方案应明确所需投资和未来收益，合理划分改造区域，优化资源配置，策划、设计可产生现金流的老旧片区改造项目。方案编制完成后应在小区内公示，征求居民意见。

（三）方案审批。优化老旧小区改造项目审批流程，在不新增建设用地、不新增污染物排放的前提下，进一步简化老旧小区改造土地、环评等手续。小区改造总体方案经各区县老旧小区改造领导小组会议审核后，由区县住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划部门联合审查批准。

（四）招标采购。基础类公共设施改造实施主体依法办理招标或政府采购手续，确定施工、监理单位和有关设施供应商，并签订相关合同。各专项改造工程由相关实施主体依法完成招标或采购工作。各区县政府依法确定使用财政资金改造项目跟踪审计单位。

（五）组织施工。基础类公共设施改造实施主体组织参建各方编制项目施工组织总设计，科学安排基础类公共设施改造和各专项改造工程施工工序。各改造实施主体按照项目施工组织总设计衔接好各项改造工程，优化施工流程，有序完成各项改造内容，最大限度减少施工对居民生活的影响。

（六）竣工验收。基础类公共设施改造项目竣工后，由街道办事处组织实施主体、设计单位、施工单位、监理单位、社区居委会、居民代表实施验收，并出具验收报告。

各专项改造工程竣工后，市相关部门按照有关政策组织实施验收。新增公共建筑按规定办理工程质量验收备案，并将备案证明资料作为不动产登记的竣工验收资料。

改造工程全部竣工后，各区县老旧小区改造领导小组应组织相关成员单位对各小区整治改造工程实施综合验收。相关档案资料由各区县住房城乡建设部门统一存档。

（七）健全综合管理机制。改造后老旧小区管理要坚持“党建引领、街道抓总、部门配合、居民参与”原则，强化街道党工委、社区党组织对小区管理工作的组织领导，严格落实小区环境卫生、公共服务、民生事务等管理服务职责，建立小区综合管理机制，加强综合执法和社区网格化管理。加快组建社区环境和物业管理委员会，健全社会治理基层单元，推进专业化物业服务、准物业服务和居民自治等多种形式的物业管理全覆盖。