山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发〔2011〕45号文件进一步加强保障性安居工程建设和管理的意见

鲁政办发〔2012〕35号

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：


  为进一步推进保障性安居工程建设，加强和规范保障性住房管理，加快解决中低收入家庭住房困难，促进实现住有所居的目标，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》 （ 国办发〔2011〕45号)精神，经省政府同意，结合我省实际，现提出以下意见：


  一、明确住房保障工作的目标和基本原则


  (一)工作目标。到“十二五”期末，全省保障性住房覆盖面达到20%左右，基本建立起符合我省实际的住房保障体系，使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。


  (二)基本原则。保障基本，广泛覆盖；政府主导，社会参与；统筹规划，突出重点；严格标准，确保质量；公开透明，公平公正。


  二、加大政策支持力度


  (一)增加政府投入。省级财政继续采取“以奖代补”方式，支持保障性住房建设。各级政府要认真落实保障性住房资金筹集有关政策，按照规定的渠道和标准筹集建设资金，并在年度预算中安排。地方政府债券资金要优先用于保障性住房建设。严格落实土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%的政策。资金仍有缺口的地方，要提高土地出让收益、地方政府债券资金安排的比重，在按规定程序使用年度超收收入时，要相应增加资金投入，不留资金缺口。


  (二)多渠道筹集资金。各地要积极探索多种筹资办法，通过银行贷款、发行债券、信托投资、资产运营等方式筹集资金，拓宽保障性住房建设资金筹集渠道。符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。要认真落实用地、税费、金融等相关支持政策，吸引各类投资主体积极参与保障性住房建设、运营。鼓励政府选择符合条件的借债主体和偿债主体，与保险资金进行对接，吸引保险资金以债权或不动产投资等方式参与保障性住房建设。


  (三)加大信贷支持力度。各银行业金融机构要加大信贷支持力度，进一步提高对保障性安居工程的金融服务水平。对符合条件的公共租赁住房项目、计划单列市及省会城市政府融资平台公司，可直接发放贷款，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款；也可向符合条件、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的其他设区城市政府融资平台公司发放贷款；其他市、县政府投资建设的公共租赁住房项目，可在省级政府对还款来源作出统筹安排后，由省级融资平台按规定统一借款。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。逐步扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的范围，重点支持公共租赁住房建设。


  (四)确保用地供应。各市、县人民政府要科学编制土地供应计划，将保障性住房建设用地落实到项目和地块，并及时向社会公布。涉及新增建设用地的，要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保。要提前做好项目储备并落实到具体地块，努力挖潜，充分盘活利用存量建设用地，依法收回使用权的国有土地和具备“净地”条件供应的储备土地应优先安排用于保障性住房建设。


  (五)落实税费优惠政策。各地要切实将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造中的安置住房建设免收各种行政事业性收费和政府性基金的政策落实到位，降低保障性安居工程建设和运营成本。集中建设的公共租赁住房项目可配建一定比例的商业等经营性用房用于出租出售，营业收入用于弥补公共租赁住房建设和运营成本。


  三、大力发展公共租赁住房


  (一)多种方式建设公共租赁住房。鼓励大型房地产企业开发、建设和运营公共租赁住房。用工集中的开发区、产业园区和住房困难职工较多、有闲置土地的大中型企业及单位，可以按照集约用地的原则，利用符合城市规划的自有土地投资建设公共租赁住房，面向园区内或企业就业人员出租。


  (二)拓宽公共租赁住房房源筹集渠道。各地要对当地企事业单位、社会团体的各类在租、空置房源及集体宿舍进行排查摸底、统计建档，纳入公共租赁住房监督管理，最大限度增加公共租赁住房房源。符合公共租赁住房政策标准建设的人才家园项目，也应纳入公共租赁住房规划和年度计划。


  (三)合理确定租金水平。公共租赁住房租金标准应适当低于同地段同档次市场价租金，面向社会出租的一般不低于市场价租金的70%，以确保建设资金在合理周期收回，使公共租赁住房实现良性发展。各级政府要针对不同保障对象，探索建立分类租金制度或市场价租金下的分类租金补贴制度。


  四、完善住房保障供应体系


  (一)加快其他保障性住房建设和棚户区改造。提高廉租住房实物配租率，规范发展经济适用住房，增加限价商品住房供应。棚户区改造要坚持政府主导、市场运作。制定棚户区改造补偿安置政策要充分征询和尊重群众意愿，严格落实补偿标准。征收个人住宅，被征收人既符合申请保障性住房条件，又符合享受最低套型面积补偿条件的，应由被征收人选择最低套型面积补偿或者住房保障方式，但不得重复享受。房屋安置面积超出最低套型面积或原有面积的，按阶梯型价格购买并拥有完全产权。


  (二)加大农村危房改造力度。各地要组织开展农村危房底数核查与调研，调整完善农村危房改造计划，将农村危房改造资金纳入年度预算计划，调整支出结构，加大财政补助力度，扩大省内危房改造试点范围。建立和完善农村危房改造资金、工程和信息档案管理制度，不断提高服务和管理农村危房改造的能力。


  (三)按比例配建保障性住房。自2013年起，新建普通商品住房项目，应当规划配建一定比例的保障性住房，并在规划和出让条件中予以明确，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。确实无法配建的特殊开发项目，要经当地政府审批，并报上一级政府住房保障部门备案。


  五、提高项目建设管理水平


  (一)优化项目规划设计。充分考虑供应对象就业和生活需求，尽可能将保障性住房项目安排在交通便利、基础设施齐全、公用事业完备的区域。严格执行建设标准，各类保障性住房建筑面积应符合国家要求。优化户型设计，力争在较小的空间内满足基本居住需求。鼓励保障性住房执行绿色建筑标准。集中建设的保障性住房项目，要同步建设市政公用设施和公共服务设施。


  (二)强化质量安全监管。严格执行工程建设法定程序和制度。加强工程建设全过程质量安全监管。各级工程质量安全监督机构要调整充实力量，把辖区内所有的保障性安居工程全部纳入监管范围，实施专人或专门科室的监督管理，强化对参建各方建设行为和工程实体质量安全的监督检查。全面落实保障性安居工程质量通病专项治理的各项管理和技术措施，消除质量缺陷，保证使用功能。


  (三)落实质量安全责任。实行质量终身责任制，保障性安居工程项目的建设、勘察、设计、施工、监理、图审、检测等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员和其他工程质量关键岗位持证上岗人员，按照各自职责，对所承担工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。保障性安居工程建设发生质量安全责任事故的，依法对勘察、设计、施工、监理单位及有关责任人员在市场准入方面作出严肃处理。


  (四)加强竣工验收管理。保障性安居工程要严格执行质量分户验收制度，验收内容不得缩减，验收标准不得降低。已经分配完毕的房源在分户验收时，可组织业主代表参加。未经分户验收或分户验收不合格的保障性安居工程，不得组织竣工验收或交付使用。