青岛市人民政府关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知

2006-07-21 青政发〔2006〕28号

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为进一步调整我市住房供应结构，稳定住房价格，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，结合我市实际，现就有关问题通知如下：

一、强化规划计划管理，切实调整住房供应结构

（一）尽快编制并严格实施住房建设规划。要重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。市建设主管部门要会同市发改、规划、国土资源房管等部门，按照新建住房结构比例要求，结合城市总体规划，统一编制我市住房建设规划和住房年度建设计划，于今年9月底前报建设部备案并向社会公布。要明确“十一五”期间特别是今明两年我市普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入我市“十一五”发展规划和近期建设规划，并将住房年度建设计划的落实情况纳入全年考核。市国土资源房管部门要严格按照全市住房建设规划和住房年度建设计划供应住房建设土地，规划部门要严格按照住房年度建设计划确定的住房建设结构比例办理住宅项目规划审批手续。未纳入住房年度建设计划的住宅项目，市发改、建设、规划、国土资源房管等部门不得办理相关审批手续。各级建设、发改、规划、国土资源房管部门要会同监察部门加强规划效能监察，确保住房建设规划和住房年度建设计划的严格落实。

（二）严格控制新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，户内套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的70％以上。新建住房结构比例应在全市范围内控制，在住房建设规划公布前，规划部门暂按单个建设项目住房建设面积控制住房比例。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，开发建设单位应根据要求进行套型调整。

二、强化税收、信贷、土地调节功能，实现房地产市场供需平衡

（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

（四）严格房地产开发信贷条件。市银行监管部门要加强监管，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。各商业银行要严格执行住房信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且户内套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。

（六）确保中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，不断满足中低收入家庭住房消费需求。市国土资源房管部门要按照市住房建设规划和住房年度建设计划编制住房年度用地计划，科学确定房地产开发用地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，除风景名胜区及沿海一线山丘、滩涂等有景观要求的用地外，严格限制低层、低密度、大套型住房土地供应。

（七）加快处置闲置土地，进一步盘活土地资源。要切实加强房地产开发用地批后监管，在前段清理整顿的基础上，由市国土资源房管、发改、建设、规划等有关部门联合，继续集中开展专项清理整顿。要对所有开发项目逐个排查，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，征收20%土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

三、依法强化城市拆迁管理，确保群众合法权益

（八）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求。拆迁工作涉及群众利益和社会稳定大局，各级各部门必须高度重视，严格依法管理。各区市政府要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知

》（国办发〔2004〕46号

）的要求，根据城市规划和经济社会发展的实际，合理编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由市建设主管部门汇总、经市政府批准，报送省有关部门审批下达后实施。要严格执行拆迁年度计划，开发改造项目必须按程序取得拆迁许可证后方可实施拆迁。2006年全市房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁，坚决杜绝损害群众合法利益的行为。对于国家、省、市确定的重点工程项目，市国土资源房管部门要根据市建设主管部门制定的拆迁年度计划，优先确保其拆迁安置用房建设的土地供应，确保被拆迁居民得到妥善安置。对急需整治的老街坊旧庭院，可通过维修加固、翻修更新的方式，完善住宅配套功能，改善居住环境，满足居民住房改善需求，减缓被动性住房需求过快增长的趋势。

四、依法整顿规范房地产市场，促进房地产业持续稳定健康发展

（九）严格房地产开发建设全过程监管。市建设主管部门要会同有关部门建立规范化的房地产市场管理机制。严格房地产企业管理，严格执行房地产开发企业市场准入清出制度，健全房地产企业诚信综合评价体系，实行对市场主体诚信行为的量化管理。要根据综合评价情况，建立“红黄绿”三色通道，对于信誉好、管理规范的企业，开通“绿色”通道，给予政策支持，扶持做大做强；对于运作不规范的企业，纳入“黄色”通道，责令限期整改；对于违法违规企业，纳入“红色”通道，记入不良经营行为记录，情节严重的，降低或注销开发资质，直至清出房地产行业，切实改变房地产企业“小、散、弱”局面。

（十）严格房地产开发管理。各有关部门要加强房地产开发项目审批管理，强化开发项目建设条件意见书、开发计划、项目资本金、项目手册、综合验收备案等制度。严格房地产开发项目规划管理，各级规划部门要重新审查已经规划许可但未取得施工许可证的住宅开发项目，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，规划部门不得办理相关规划手续，建设主管部门不得办理施工许可证，国土资源房管部门不得办理商品房预售许可证，对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

（十一）严格房地产经营管理。市国土资源房管部门要加强商品房销售和产权登记管理，全面实施商品房网上备案制度。已按规定取得预销售许可证的开发项目，开发企业必须在取得预销售许可后3日内通过网上即时备案系统预销售许可范围内的所有商品房，并使用按照网上即时备案系统提供的商品房买卖合同与商品房买受人订立购房协议；开发企业在取得预销售许可证之前，不得以任何方式进行预销售或以任何形式收取定金(订金)。尚未实行网上备案的区市，要尽快建立完善商品房网上备案系统，要在今年8月底前全面实行商品房预销售合同网上即时备案，杜绝私下交易。市国土资源房管部门要会同建设、工商、物价等部门，集中开展房地产交易环节专项整治活动，依法严肃查处合同欺诈、虚假宣传等违法违规行为。对不符合条件擅自预销售商品房的，责令停止并依法予以处罚；要加大对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的开发企业或中介机构的处罚力度，对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并严肃追究有关负责人的责任。