天水市人民政府办公室关于印发天水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知

天政办发〔2020〕67号

各县区人民政府，开发区管委会，市政府有关部门，市属及驻市有关单位：


《天水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经2020年3月23日市政府第57次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。


天水市人民政府办公室


2020年4月20日


第一章  总 则


第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿工作程序，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》等法律、法规，结合实际，制定本办法。


第二条在本市行政区域内因公共利益需要，实施国有土地上房屋征收补偿的，适用本办法。


第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。


第四条市人民政府应当设立房屋征收部门，指导监督组织全市房屋征收与补偿工作。


各县区人民政府应当设立或指定房屋征收部门，具体负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作，应当保证房屋征收行政执法权力的行使，配备足够执法人员。


各县区人民政府有关部门应当依照法律、法规的规定和本级人民政府规定的职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。


第五条各县区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。


各县区房屋征收部门组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。


按照属地管理原则，被征收房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处及有关单位受房屋征收部门委托做好房屋征收与补偿相关工作。


上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督指导。


第六条房屋征收部门委托房屋征收实施单位具体承担房屋征收与补偿工作，但不得委托以营利为目的或与房屋征收项目有关联及利益关系的机构作为受委托实施单位。房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订委托合同，明确双方的权利和义务。房屋征收实施单位接受委托可以向委托方收取相应的工作费用。


房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。


第七条房屋征收部门和有关单位应当委托具备相关资质的专业机构完成房屋征收涉及的用地和规划论证、测绘、评估、房屋拆除等服务性工作。


第二章  征收启动


第八条 房屋征收部门应依据自然资源、发改等部门关于本地区国土空间计划及保障性安居工程建设、旧城区改建计划编制以及政府工作年度计划开展房屋征收工作。


第九条 符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定情形之一确需征收房屋的，由市、县区人民政府对国有土地上房屋依法进行征收。


第十条 相关单位应当向房屋征收部门提交以下资料：


（一）发改部门出具的项目批准（备案、核准）文件；


（二）自然资源部门出具的相关规划、建设用地批准文件；


（三）资金（产权调换房屋）足额到位的证明文件；


（四）与房屋征收有关的其他资料。


第十一条 房屋征收部门应当自收到相关单位提交的有关资料之日起5个工作日内提出书面审查意见，决定是否受理，并发出书面通知。


房屋征收部门对房屋征收事项符合法定条件的，应当提出审查意见，报市、县区人民政府决定启动房屋征收程序。


第三章 房屋征收补偿资金的筹措、管理及使用


第十二条 本办法所称资金是指房屋征收过程中相关单位支付用于房屋征收工作的各项费用，包括：房屋征收补偿安置资金、房屋征收工作经费（含不可预见费和统筹协调经费）等，以上费用列入征收成本。


第十三条 房屋征收补偿安置资金包括：房屋补偿费、临时建筑物及地上附着物补偿费、搬迁费、临时安置费、拆除费（防尘、环保以及钢构围墙的新建费）、装修装饰补偿费、评估测绘费、停产停业补偿、对被征收人的补助、安置房的购买及新建费、社会稳定风险评估费、被征收人中特困人员、孤儿和特困职工补助费、奖励和其他与房屋征收有关的费用等。


房屋征收补偿安置资金来源主要包括：财政拨款、相关单位提供的房屋征收安置补偿专项资金（含安置房屋），按照房屋征收主管部门补偿安置预算预拨付资金，待房屋征收工作全部结束后，以项目决算为准清算。


第十四条 房屋征收工作经费包括开展房屋征收工作的日常办公经费，保障房屋征收工作必需的办公用房租赁费、交通费、办公设备购置费；工作人员的培训费；房屋征收政策的宣传费；工作人员加班补贴、误餐补助和参与房屋征收工作的被征收人代表及聘用人员误工补贴；房屋征收过程中相关法律事务、信访维稳及处理突发事件等相关费用。


房屋征收工作经费来源主要包括：由财政或相关单位拨付的用于实施房屋征收工作的费用。


第十五条 房屋征收工作经费核拨标准。房屋征收补偿安置资金应当按实际房屋征收项目资金总额（包含安置房）在5000万元以下（含5000万元）的按不低于3.5%拨付房屋征收工作经费；房屋征收项目资金总额（包含安置房）在5000万元以上、1亿元以下（含1亿元）的按不低于2.5%拨付房屋征收工作经费；房屋征收项目资金总额在1亿元以上的按不低于1.5%拨付房屋征收工作经费。


房屋征收工作经费由房屋征收部门统一管理，用于协调本行政区域房屋征收工作。房屋征收工作经费由财政或相关单位拨入房屋征收部门账户。


房屋征收工作经费使用遵循“总额控制、预算管理、厉行节约、规范支出”的原则，按程序审批使用。


房屋征收工作经费的拨付由受委托房屋征收实施单位提出用款申请，房屋征收部门根据工作进度审核批准后，分期分批拨付。


第十六条 房屋征收补偿安置资金应设立专户，严格按照“专户储存、专款专用”原则管理使用。在房屋征收决定作出前，相关单位应将征收补偿安置资金按规定及时、足额缴入房屋征收部门房屋征收补偿安置资金专户，确保资金及时拨付、高效运行；相关单位同时提供安置房源的，应到房屋征收部门办理安置房源冻结手续，房屋征收部门应及时以书面形式通知房屋交易管理部门，房屋交易管理部门应及时冻结安置用房。


房屋征收补偿安置资金必须及时足额支付给被征收人，不得以任何理由挤占、截留和挪用。


第十七条 房屋征收补偿安置资金依据审定的预算，由房屋征收部门按征收工作进度审核批准后，拨付至受委托房屋征收实施单位征收专户，用于房屋的征收补偿安置，随时接受房屋征收部门对资金使用情况的监督检查。受委托实施单位未设立征收专户的，按签订征收补偿安置协议进度，由房屋征收部门直接拨付。


第十八条 在征收工作中，如遇特殊情况，受委托房屋征收实施单位要求增加工作经费的，经房屋征收部门核查同意后，可适当予以增加。


第十九条 财政、审计机关和房屋征收部门要加强对房屋征收补偿安置资金及房屋征收工作经费管理和使用情况的监督，并及时公布审计结果。


第四章  征收实施


第一节 调查摸底


第二十条 房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，不得有以被征收房屋为住所（或经营场所）申请办理企业（个体工商户）设立或变更登记和改变房屋及其附属物用途等不当增加补偿费用等行为，违反规定实施的部分，不予补偿。


征收范围公告发布后，房屋征收部门应当将被征收房屋涉及的暂停办理事项书面通知自然资源、住建（综合执法）、市场监管、税务、公安等相关部门，暂停办理有关手续，暂停期限最长不得超过一年。


第二十一条 确定实施征收的项目，房屋征收部门应当直接或书面委托房屋征收实施单位进行摸底调查、测量和登记。摸底调查应当自暂停办理相关手续通知发出之日起30日内完成。对特殊情况需要延长期限的，须由房屋征收部门批准。摸底调查期间，应当完成以下调查及登记工作：


（一）被征收人及其家庭成员的户籍和住房情况调查；


（二）被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积调查；


（三）住改非等营业房面积认定及产权变更登记；


（四）国家直管、单位自管公有住房及房改房权属变更情况；


（五）房屋征收部门委托测绘机构入户现场测绘及预勘测情况；


（六）其他与房屋征收补偿关联事项的调查核实。


房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位应当根据调查结果逐户建立档案，做到一户一档。调查结果应当在房屋征收范围内公示，公示期不得少于7日，对调查结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收主管部门提出书面核实申请，房屋征收部门应当在受理申请后15日内予以核实并告知申请人。


第二十二条 住建（综合执法）、自然资源、公安、税务、市场监管、银行等相关部门和单位应当协助房屋征收部门查询被征收房屋有关信息，并出具查询结果。


第二节  未登记建筑权属认定及处理


第二十三条 各县区人民政府应当成立由司法、住建（综合执法）、自然资源、房屋征收等相关部门组成的工作机构，依法对房屋征收范围内的未登记建筑进行认定及处理。


国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑符合下列条件之一的，可按照合法建筑予以认定：


（一）相关建设审批手续齐全且与审批要求一致，但尚未取得房屋权属登记证明的已完工建筑；


（二）相关建设审批手续齐全且已完工部分与审批要求基本一致的未完工建筑；


（三）未超过批准期限的临时建筑；


（四）取得合法建设手续，且已出售给个人，但未依法办理房屋登记的原公有房屋；


（五）凡在1984年1月5日前已建成的未登记建筑；


（六）凡在1984年1月5日后建成的未登记建筑，已按照《城乡规划法》等有关法律法规的规定，一般影响规划，且补办了相关手续的未登记建筑，按合法建筑予以认定；一般影响规划，未补办相关手续和未缴纳罚款的未登记建筑，由相关部门按照房屋征收决定公告发布的时点立案查处并缴纳罚款后，按合法建筑予以认定。


第二十四条 国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑，符合下列条件之一的，认定为违法建筑：


（一）1984年1月5日后建成，严重影响城市规划，未依法补办相关手续和缴纳罚款的未登记建筑；


（二）房屋征收公告发布后，在征收范围内新建、改建的房屋以及扩建房屋的新增部分；


（三）超过批准期限的临时建筑。


第二十五条 对第二十四条（一）（二）（三）项规定之外的情形，相关部门可依据有关法律法规及相关规定提出意见，由未登记建筑认定工作机构综合评估后做出认定和处理意见。


第三节 被征收人（所有权人）的认定


第二十六条 对于依法进行登记，办理了权属证明文书的按权属证明文书认定；对依法进行登记但未办理权属证明文书的，按房屋登记簿予以认定。


第二十七条 对于权属文书载明有共有权人的，按共有产权人予以认定。


第二十八条 对于土地权属明确，地上建筑物权属无争议的，按“房地一体”的原则予以认定。


第二十九条 对于土地权属权利人和地上建筑物、附着物权利人不一致的，由政府授权的部门组织认定。


第三十条 对于房屋所有权人未经法定程序将房屋所有权进行转让、抵押，未及时进行房屋权属变更登记的，按原合法所有权人予以认定。


第三十一条 凡经人民法院或相关职能部门依法查封的，结案后按生效的法律文书予以认定；依法查封、拍卖或清偿债务尚未结案的，按法定受让人或债权人予以认定。


第三十二条 对于被征收土地房屋所有权或使用权人不明确的，由房屋征收部门报请县区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。


土地房屋所有权或使用权人不明确的具体情形：


（一）产权不明晰的；


（二）所有权人或使用权人死亡并且无法确定继承人的；


（三）所有权人无法联系（下落不明）又无合法代理人的。


第四节 非住宅房屋和经营性房屋的认定


第三十三条  以下房屋按非住宅房屋认定：


（一）原设计为居住房屋，经市、区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非住宅房屋；


（二）公有房屋承租人与公有房屋（所有权人）出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系，可以认定为非住宅房屋；


（三）由于经济转型、体制转轨、单位撤并或改制时为促进就业，解决下岗职工的生活困难将住宅改为经营性用房的，按照有关部门的证明文件可以认定为非住宅房屋。


第三十四条 以下房屋按经营性房屋认定：


（一）凡是房屋原设计或权属证明文书载明为经营性用房的；


（二）凡是办理了土地出让手续，政府批准为商业用途的土地上新建的经营性用房；


（三）虽未依法进行权属登记，但购房合同明确载明为经营性房屋并以经营性商业价格购买的合法房产。


第五节 房屋面积的认定


第三十五条 被征收房屋面积以房屋权属证书或房屋登记簿载明的面积为准。


被征收房屋实际面积与房屋所有权证证载面积差异较大的，经有资质的测绘单位测绘，以实测面积为准。


第六节 预评估


第三十六条 由房屋征收部门委托1至2家有资质的房地产价格评估机构对征收范围内不同类型被征收房屋补偿价值及产权调换房屋的市场平均价格进行预评估。


预评估的评估时点为房屋征收范围公告发布之日。


第五章  征求意见


第三十七条 房屋征收部门在完成调查摸底后应当及时拟订征收补偿安置方案（征求意见稿），经同级人民政府论证后报市房屋征收部门审核批复。


第三十八条 征收补偿安置方案（征求意见稿）应当包括房屋征收范围、实施时间、签约期限、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限等。


第三十九条  县区人民政府应当将市房屋征收部门审核通过后的征收补偿方案（征求意见稿）及时向社会公布，征求公众意见，征求意见时间不得少于30日，并将征求意见和根据公众意见修改情况及时公布。


因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合国家有关规定的，由县区人民政府组织召开被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改和完善方案。


第六章  社会稳定风险评估


第四十条 市、县区人民政府是房屋征收社会稳定风险评估工作的责任主体。


市、县区房屋征收部门委托第三方机构负责对本辖区内房屋征收项目进行社会稳定风险评估，并对评估结果的全面性、真实性、公正性负责。


市、县区人民政府各相关部门应在职责范围内，配合第三方做好房屋征收社会稳定风险评估工作。


第四十一条 评估结论为可实施的征收项目，同级人民政府按照程序作出房屋征收决定，并落实防范、化解措施和应急处理预案，做好宣传解释工作，妥善处理相关群众的合理诉求。


评估结论为暂缓实施或不可实施的征收项目，同级人民政府不作出房屋征收决定，同时制定和落实矛盾纠纷防范和化解的工作方案，待时机成熟时再评估决策。


第四十二条 评估结论为部分实施的征收项目，房屋征收部门上报同级人民政府作出房屋征收决定，决定征收的，市、县区房屋征收部门应当会同政法、信访等有关部门和单位，按照职责分工，协调配合，做好维护社会稳定工作，并建立房屋征收项目社会稳定风险评估台帐，报同级政法部门备案。


第七章  征收决定


第四十三条 房屋征收决定涉及被征收户数较多的，应当经市、县区人民政府常务会议讨论决定。被征收户在500户以上2000户以内的项目，由县区人民政府常务会议讨论决定是否征收；超过2000户以上的项目，由市人民政府常务会议讨论决定。


第四十四条 房屋征收主管部门拟定的征收补偿安置方案，经审核、论证并修改完善后报同级人民政府，由同级人民政府组织有关单位对征收补偿安置方案进行论证。


各县区人民政府应当将论证后的房屋征收补偿安置方案报市房屋征收部门审核备案。


第四十五条 市、县区人民政府作出征收决定后，应及时发布征收公告。房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限、补助和奖励政策、行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。房屋征收部门应会同相关单位做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。


征收决定及公告应当在房屋征收范围内和便于公众查看的地点或报纸、电视、网络等媒体发布。


第八章  房地产价格评估机构的选定


第四十六条 房屋征收部门应将征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、联系方式等相关情况，在报纸、电视、网络等媒体予以公示，自公示之日起3个工作日内，具有相应资质的房地产价格评估机构在房屋征收部门报名参与。房屋征收部门应在项目征收范围内对申请参加该片区房地产价格评估机构的名单、基本情况和行为规范及协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。


（一）被征收人应当在协商选定期限内，选定房地产价格评估机构，房屋征收部门应将选定结果在房屋征收范围内予以公布。


（二）被征收人对未能协商选定房地产价格评估机构的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数50%的房地产价格评估机构确定为该项目的评估机构。


（三）投票选择方式未能确定评估机构的，采取抽签等随机选定的方式确定评估机构。


评估机构确定后，按照《国有土地上房屋征收评估办法》规定开展评估工作。


第四十七条  房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位、评估机构应当自征收决定公告之日起15个工作日内，完成以下工作：


（一）房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位应当将房地产价格评估机构出具的分户初步评估结果在项目征收范围内向被征收人公示，公示期为10个工作日。


公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释；


（二）公示期满，房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位应当将房地产价格评估机构提供的分户评估报告送达被征收人。


第四十八条 房屋征收评估费用由委托人承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估鉴定费用，鉴定结果维持原评估结果的，由申请鉴定人承担，撤销原评估结果的，由原房地产价格评估机构承担。具体费用标准应按照市场原则，由双方协商确定。


第九章  征收补偿安置协议的签订


第四十九条 评估结果公示期满后，在房屋征收决定和征收补偿方案确定的签约期限内，由房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位负责开展征收，房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，签订补偿协议。被征收人选择产权调换的，要计算、结清房屋差价。


签订征收补偿安置协议后，被征收人应当将被征收房屋的不动产权证书（土地使用权证、房屋所有权证）等所有权属证明及腾空后的被征收房屋一并交回，房屋征收主管部门代权利人统一向不动产登记机构申请办理注销登记手续。


第五十条 被征收人选择房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当以所提供的产权调换房屋与被征收人的房屋进行产权调换。产权调换房屋和被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。双方结清差价后，该产权调换房屋的所有权归被征收人所有。


因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者相邻地段的房屋。


第五十一条 征收国有直管租赁房屋，被征收人与房屋承租人租赁协议有约定的，从其约定；未约定、约定不明确的按下列规定予以补偿安置：


（一）在征收方案规定的征收期限内签订协议的，按照产权人20%、承租人80%份额建筑面积比例予以补偿，在征收方案规定的征收期限内不配合房屋征收工作的按照产权人100%的建筑面积予以补偿。


（二）户籍空挂在承租人房屋名下，实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的，房屋征收主管部门对空挂户或者恶意分户不予补偿安置。


（三）房屋承租人已死亡的，符合租赁关系变更条件的，应当办理租赁变更手续，由符合承租人条件的同住家庭成员之一承租，然后按本办法进行补偿安置；不符合租赁关系变更条件的，原租赁关系自动终止，所有权人收回房屋，由房屋征收主管部门对房屋所有权人进行补偿安置。


（四）对于房屋非法使用人，房屋所有权人应劝其退出所占房屋，并书面通知其腾房期限，超过规定期限仍拒不腾空所占房屋的，房屋所有权人应依法向人民法院提起诉讼。


第五十二条 房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在项目征收范围内向被征收人公布。


第五十三条 被征收人按补偿协议约定将房屋腾空后，房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位应当将被征收房屋交由有资质的拆除单位进行拆除。


第五十四条  停产停业损失补偿的认定


（一）停产停业损失补偿需具备的条件：


1.被征收房屋为合法房屋；


2.依法取得工商营业执照；


3.依法取得相关生产经营许可手续。


（二）停产停业损失补偿的受益人：


1.对于符合停产停业损失补偿条件的非住宅房屋从事经营活动的，由房屋所有权人经营的，停产停业损失补偿直接给予房屋所有权人；


2.如房屋所有权人将房屋租赁的，所有权人与承租人有事先约定分配的，停产停业损失补偿按双方约定分配；


3.如事先未约定，由房屋所有权人和承租人协商分配，协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿办理提存公证，待当事人协商或诉讼结果确定后支付。


（三）凡是办公用房，不给予停产停业损失补偿；


（四）凡是在房屋征收公告发布前，已经停产停业的经营性用房，不给予停产停业损失补偿；


（五）凡从事非法经营的，一律不给予停产停业损失补偿。


（六）停产停业损失的补偿标准：


1.停产停业损失补偿的标准，以被征收人提供的纳税证明为依据确定。如不能提供纳税证明的（不包括免税的），以税务部门提供的定额纳税证明确定，当事人对定额缴纳凭证有异议的，可向税务部门申请复核确认。


2.免税的可以由房屋征收部门委托具有相应资质的中介机构进行评估，根据评估结果协商补偿；也可以按税务部门出具的相关定额应纳税所得额为依据计算平均利润，按照平均利润确定停产停业损失补偿。


3.停产停业损失补偿期限：商业、服务性行业按半年予以补偿；工业生产行业按一年予以补偿。


第五十五条  室内装饰装修的补偿。被征收房屋的室内装饰装修的补偿应由选定的房地产价格评估机构按照有关规定据实评估确定。


第五十六条 机器设备等的补偿。机器设备搬迁后可重复利用的，只给予搬迁费和重新安装的安装费、调试费；搬迁后不可重复利用的机器设备，由有资质的第三方进行评估，依据评估结果进行货币补偿，不给予奖励。


第五十七条 灭失房屋的补偿。房屋在征收时已灭失未重建，房屋所有权证书未在房屋登记部门注销，并未获得任何补偿的；国有资产和企业自有资产，资产未核销的，应当由房地产价格评估机构通过调查核实后，给予评估补偿安置。


第五十八条 未改建、扩建房屋的奖励。国有土地上的院落在房屋征收时，不动产权属证书记载面积、结构与现状房屋相符，并且在院内无新建、改建、扩建房屋的被征收人，在房屋征收补偿方案规定的第一阶段签订协议并完成搬迁的，给被征收人给予一定的奖励，具体奖励标准由各县区在房屋征收补偿方案中明确。


第五十九条 违法建筑的救济措施。对于房屋征收过程中自行拆除违法建筑的，参照拆除成本适当给予补助，具体补助标准由各县区房屋征收部门根据建筑物结构、成新率、造价等确定。


不自行拆除及征收范围公告发布后抢建、改建、扩建的违法建筑不予补助。


第六十条 被征收人选择自行过渡的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后6个月内的临时安置费。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，应当自逾期之月起按延长过渡期限支付临时安置费。


被征收人选择周转用房的，因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，继续提供周转用房。房屋征收部门交付产权调换房屋的，被征收人应当自交付后6个月内腾退周转用房。