山东省国土资源厅关于盘活企业低效用地的意见

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各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：


为深入贯彻落实节约优先战略，有效盘活存量建设用地，缓解土地供需紧张局面，提高土地利用效益，促进节约集约用地和产业转型升级，增强土地资源支撑和保障经济社会发展的能力，经省政府同意，现就开展盘活企业低效用地工作提出以下意见：


一、工作原则


坚持政府引导、市场主导、依法依规，维护权益、节约集约，积极稳妥的原则，切实发挥各级政府的组织、引导、激励、服务和监管职能；允许和鼓励各类市场主体参与企业低效用地再开发利用工作；做到事实清楚、程序合法，处置适当、适用法律法规准确；充分尊重土地权利入的意愿，保障其知情权和参与权，维护其财产权；以提高土地节约集约利用水平和产出效益为基本目标，严格执行建设用地控制指标和产业政策；慎重稳妥地推进盘活企业低效用地工作，确保经济平稳增长和社会和谐稳定。


市、县（市、区）政府（以下简称市、县政府）负责组织实施本行政区域内存量建设用地调查摸底、统计分析，企业低效用地认定、处置政策措施制定、组织实施企业低效用地再利用，建立预防建设用地低效的长效机制等工作．要科学合理地制定工作方案和配套政策，综合运用经济、财税、金融、司法等多种手段推进企业低效用地再开发利用工作。


二、低效用地认定


（一）概念界定。企业低效用地是指布局散乱，利用粗放、产出效益低，用途不合理的存量企业用地，即虽然不属于闲置用地，但其投资强度，建筑密度，亩均产值，亩均税收，就业水平、工资水平等明显低于当地平均水平．其范围为：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的厂矿等；土地利用强度和综合产出效益明显低于节约集约用地控制指标标准的产业用地；各地认定的其他情形用地。


（二）认定办法。认定企业低效用地以宗地为单位。市，县政府要在全面调查摸底和科学统计分析的基础上，根据建设项目开发程度、利用强度，用地结构、产出效益、就业水平、工资水平、环境效益等方面的情况，统筹考虑区域差异，产业差异，发展水平差异等因素，紧密结合本地实际，研究制定盘活企业低效用地的实施办法，明确企业低效用地认定的具体标准、程序及再开发利用的具体措施。


三、处置方式


（一）自主改造。鼓励在符合城乡规划的前提下，利用工业和仓储用房兴办服务业和文化产业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供应．原出让或划拨的存量工业用地，在符合城乡规划，产业发展布局规划和不改变用途的前提下，经批准在原用地范围内进行技术改造、通过建多层厂房或实施厂房改造加层增资扩产而增加建筑容积率的，不再收取土地出让价款。


（二）依法转让。依法取得土地使用权且用地已经满足转让条件的企业，可依法转让土地使用权．允许市场主体收购相邻多宗企业低效用地地块，办理土地使用权交易手续，依法取得土地使用权证后，向规划、国土资源部门申请集中开发利用。


（三）兼并重组。鼓励有实力的企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，推进产业转型升级。


（四）协商共建。市，县政府可协助建设用地使用权人引入新的投资主体，通过异地合作共建、产业梯度转移，嫁接项目等方式，提高土地利用集约化水平和经济社会效益。


（五）协议置换。对因区域规划调整等原因导致不适宜在原址上继续生产经营，需要异地搬迁且符合国家产业政策，具有发展潜力的项目，经市、县政府依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议方式为原土地使用权人异地置换用地，并依法给予补偿，支持企业发展。


（六）限期开发。对已供在建项目，凡投资强度、建设周期达不到规定要求的，签订补充协议，限期开发建设；对已供竣工投产项目，其投资强度、建筑强度、产出效益达不到约定要求且尚有发展潜力和市场前景的，督促企业限期追加投资，到期仍未履约的，追究其违约责任。


（七）有偿收回。需要收回、收购国有存量建设用地使用权的，市、县政府与建设用地使用权入可通过协商以协议方式收回土地使用权，重新安排使用。


四、保障措施


盘活企业低效用地是一个动态、持续，滚动发展的过程，各级、各部门要充分认清工作的艰巨性，复杂性和长期性，坚持精打细算，苦心经营，持之以恒，切实抓出成效。


（一）精心组织，强化领导。各级政府要将推进企业低效用地盘活利用工作摆上重要议事日程，统筹谋划，周密部署，做好相关制度安排，加强工作协调，强化措施，合力推进。要健全工作机制，明确部门职责，保障必要资金，切实抓好落实。各地要制定推进企业低效用地盘活利用的扶持政策。


（二）密切协作，形成合力。发展改革、经济和信息化、商务等部门负责组织审查建设项目投资强度，产出效益，住房城乡建设部门负责审查认定建设项目开发进度情况，规划部门负责审查认定建设项目用地性质、建筑密度、容积率等规划条件，国土资源管理部门负责提供宗地信息等情况，公安，财政，人力资源社会保障、审计、环保、税务、统计、工商等部门要全程介入，各司其职，通力协作，共同做好盘活企业低效用地各项工作。


（三）远近结合，重点突破。省政府决定在全省范围内开展为期两年的盘活低效工业用地专项行动．各市、县政府负责组织开展工业用地调查摸底工作，要结合土地变更调查、卫片执法检查、开发区和城市建设用地节约集约利用评价，充分运用第二次全国土地调查成果，将2012年6月30日前供应的每宗工业企业用地的利用现状和经济社会效益进行全面的统计分析，做到家底清、情况明．各市要于2014年12月31日前，完成本辖区工业用地利用现状调查摸底和低效工业用地认定工作，并将本年度盘活低效工业用地情况报省国土资源厅，由省国土资源厅汇总后报省政府。2015年12月31日前，各地要建立起有效防止建设用地低效利用的常态化监管和处置机制。盘活低效工业用地专项行动工作方案附后。


（四）经济调节，政策激励。建立城镇土地使用税与集约用地相挂钩的税收调节机制，适度提高城镇土地使用税税额标准，并依法全额征收城镇土地使用税，提高土地保有环节成本，促进土地节约集约利用，有效盘活存量低效用地。实行优惠奖励与节约集约用地水平相挂钩政策，有条件的市、县（市、区）可建立节约集约用地专项奖励资金，对项目建成达产后节约集约用地成效显著，亩均税收贡献大或安置吸纳就业人数多或盘活低效用地成效显著的企业实施奖励。


（五）源头防范，综合监管。市、县政府要建立招商责任追究机制和项目达产优惠政策兑现机制，确保招商项目按时开发建设。建立项目审批专家评审机制，由专家评审委员会对招商引资项目投资能力、投资意向，市场前景、社会效益、节地情况进行综合评估，并将专家评审意见作为政府审批的前置条件。市、县政府要整合监管资源，理顺部门职能，健全工作机制，构建土地开发利用动态监管体系．要开发建立反应不同供地年度、用地类别、区域、项目，宗地、诚信情况等各类信息的监管处置数据库管理系统，提升监管水平。各级政府要综合运用公示、通报、约谈，限批、扣减指标等手段和措施，提升监管效能。


（六）强化宣传，正面引导。各级政府要注重发挥舆论引领作用，充分利用网络、报纸、广播、电视、短信等各种宣传媒介广泛报道企业低效用地盘活利用的先进典型和创新经验，总结推广节地技术和节地模式，推动全省节约集约用地水平不断提升。


附件：盘活低效工业用地专项行动工作方案



山东省国土资源厅

2014年9月23日

附件

盘活低效工业用地专项行动工作方案

为深入贯彻落实《山东省国土资源厅关于盘活企业低效用地的意见》，突出抓好低效工业用地盘活利用工作，制订本方案。

一、目标任务

提升工业用地节约集约利用水平，优化土地利用结构，促进经济转型升级，推动新型城镇化建设．用两年左右的时间建立起有效遏制工业用地低效利用的常态化监管和处置机制。到2015年底，各市有效盘活35%以上的低效工业用地，全省盘活低效工业用地确保15万亩，争取20万亩，存量建设用地供应面积不低于全省年度土地供应总量的60%。

二、基本原则

（一）政府引导。各级政府要增强服务意识，发挥组织、引导和监管职能，制定政策，完善激励机制，树立正确舆论导向，提高工作水平和服务水平。

（二）市场配置。发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，善于运用市场机制和经济手段，允许和鼓励各类市场主体参与低效工业用地再开发利用，形成形式多样的盘活利用模式。

（三）积极稳妥。盘活低效工业用地涉及法律问题、经济利益问题和社会和谐稳定，各级要充分认识低效用地再开发利用工作的复杂性、艰巨性和长期性，要规范有序地推进低效用地盘活利用工作。

（四）维护权益。要依法依规，充分尊重土地权利人的意愿，充分考虑和保护当事人的合法权益，保障其知情权和参与权，维护群众财产权，做到公开、公平、公正，实现和谐开发利用。

（五）以用为先。低效工业用地盘活利用工作要以促进土地的重新利用为主要目标。各地要根据低效工业用地的宗地特性、产生原因和相关当事入合法权益，做到“一地一策”，分类及时处置。

（六）节约集约。各地要按照节约集约用地的原则，严格执行工业项目用地标准，科学制定低效工业用地处置方案，最大限度提高土地利用效率。

三、盘活范围及标准

本次盘活的对象是2012年6月30日前经依法批准且由市、县政府认定为低效的工业用地。

（一）低效工业用地。低效工业用地是指布局散乱、利用粗放、用途不合理的工业项目用地。

1．已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之二或者已投资额占总投资额不足百分之五十，且未经批准中止开发建设满一年的工业企业用地。

2．虽不属于闲置土地，但在合同约定的建设工期内未按期完成全部开发建设的工业企业用地。

3．工业企业厂区内成片空闲土地超过10亩的工业企业用地。

4．已竣工投产项目亩均税收连续两年达不到辖区平均税收或行业平均税收一定比例的工业用地。

5．国家产业政策规定的禁止类，淘汰类工业用地。

6．不符合安全生产和环保要求的工业用地。

7．已确定实施“退二进三”的工业用地。

8．布局散乱、设施落后，规划确定改造的工业企业。

9．各地认定的其他情形。

（二）认定办法。认定低效工业用地以宗地为单位。各地要根据本地区所处发展阶段、经济社会发展的实际水平、产业结构、就业等因素，在广泛调查摸底和全面统计分析的基础上，确定具有可行性和可操作性的低效工业用地认定标准、程序和处置办法。主要从建设项目建设进度，投入强度，容积率，建筑系数、亩均税收、劳动力吸纳等指标确定认定的具体标准。

（三）处置方式。各地可以鼓励自主改造、依法转让、兼并重组、协商共建、协议置换、限期开发、有偿收回等多种方式有效盘活利用已被认定为低效利用的工业企业用地。要根据低效用地的成因、现实利用状况，具体问题具体分析，做到一地一策，分类处置．低效工业用地再开发利用后，工业企业用地效率和效益达到或超过当地平均水平的，视为成功盘活利用。具体细则由各市、县政府制定。

四、工作步骤

盘活低效工业用地专项行动分为调查认定，清理处置、核查督导和建章立制四个阶段，按照清查与处理并行，促进利用与建章立制同步的原则和要求进行。

（一）调查认定阶段（2014年10月1日至2014年12月31日）

全面细致地开展调查摸底工作，各市、县要对2012年6月30日前本辖区内供应的工业用地项目进行拉网式清查，逐宗核实其开发利用现状，通过内业档案检查、外业实地核查，建立低效工业用地清查台账，上图入库。各地要根据调查摸底情况制定低效工业用地具体认定标准和认定程序及处置政策措施。年底前，各市要完成低效工业用地调查摸底和认定工作。

（二）清理处置阶段（2015年1月1日至2015年12月31日）

集中处理认定的低效工业用地．制定低效工业用地盘活利用计划，按照分类处置的原则，逐宗拟定处置方案，确定处置办法和处置时限，成熟一个、处置一个，逐宗处置到位。2015年12月底前，各市要将本地区盘活低效工业用地成效报省政府并抄送省国土资源厅。

（三）核查督导阶段（2015年1月1日至2015年6月30日）

采取各市自查自核与省政府抽验复核相结合的方式对各地盘活低效用地工作进行检查督导。2015年3月31日前，由各市组织开展低效工业用地盘活利用自查自核工作。2015年二季度，省政府将成立低效工业用地核查督导组，对各地低效工业用地清理处置和盘活利用情况进行督促检查。省政府将及时通报各市工作进展情况，并视情表彰奖励先进单位和先进个人。

（四）建章立制阶段（2015年7月1日至2015年12月31日）

各地要在2015年12月底前完成本辖区内全部存量建设用地调查摸底工作，从2016年1月1日起，各地要将全部存量建设用地开发利用现状纳入日常监管体系，并建立起常态化的调查统计更新和监管机制。省、市，县三级要建立健全低效用地盘活利用定期评估和分析报告制度，及时将动态信息变化情况及处理的意见建议报党委政府，为决策提供有力的数据支撑和政策支持。

五、工作要求

（一）强化组织领导。低效工业用地成因复杂，处置困难，市、县政府要高度重视，周密谋划，克服阻力，排除干扰，坚定不移地推进盘活低效用地工作。市、县政府（开发区管委会）是盘活利用低效工业用地的责任主体，主要领导是第一责任入。各地要在政府层面成立专门的盘活低效工业用地的组织领导机构，健全工作机制，明确部门职责，保障必要资金，确保各项工作顺利推进。

（二）强化部门联动。各级各部门要在政府盘活低效工业用地组织领导机构的领导下，健全工作联动机制，密切沟通，加强协作，优化流程，提高效率，形成工作合力，将工业企业用地情况调查到位，将低效工业用地认定到位，将盘活政策措施和再开发利用工作落实到位。

（三）强化机制建设。各级政府要将低效工业用地盘活利用工作纳入政府年度重点工作安排和年度考核，健全鼓励盘活低效工业用地的激励机制，研究制定鼓励政策措施。要充分利用土地变更调查、卫片执法检查、开发区和城市建设用地节约集约利用评价以及第二次全国土地调查成果，实现成果互通共享。要研究建立有效防止建设用地低效的常态化监管和处置机制。

附件：盘活低效工业用地情况统计表

盘活低效工业用地情况统计表

地区	认定低效工业用地		盘活低效工业用地
	宗教	面积	宗教	面积

备注：面积单位为亩。