上海市规划和国土资源管理局 上海市经济和信息化委员会 上海市科学技术委员会关于印发《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》的通知【全文废止】

沪规土资地〔2018〕687号

USHUI.NET^®提示：根据《 关于印发《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》的通知》 （ 沪规划资源用〔2020〕351号）规定，自2020年8月1日起全文废止
各区人民政府、各管委会:


  为推进本市产业用地高质量利用，促进产业高质量发展，经市政府同意，制定《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》。现予印发，请按照执行。


    上海市规划和国土资源管理局 上海市经济和信息化委员会 上海市科学技术委员会


    2018年11月16日

  关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则

  第一条 （目的）


  为落实市政府《关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知》 （ 沪府规〔2018〕21号）和《印发《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》的通知》 （ 沪府发〔2018〕41号），推进本市产业用地的高质量利用，制定本实施细则。


  第二条 （指导思想）


  按照“上海2035”总体规划，对标卓越全球城市的产业发展和空间布局，对标国内最高、国际一流的产业用地绩效，对标国际化大都市产业空间治理，坚持“亩产论英雄”、“效益论英雄”、“能耗论英雄”、“环境论英雄”，提升单位土地的经济承载容量和产出水平，实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用。


  第三条 （基本原则）


  坚持底线约束和规划引导，合理确定产业用地规模，加强布局优化和规划引导，促进产城融合，打造高质量的产业空间。


  坚持质量第一和绩效优先，牢牢把握高质量发展的总体要求，以科技创新推动产业转型升级，全面加强产业准入和土地全生命周期管理，提高产业用地绩效，促进实体产业提质增效。


  坚持盘活存量和集约高效，着力向存量要空间，拓宽存量产业用地盘活路径，合理提高产业用地开发强度，引导产业用地集约复合利用，提高土地利用率。


  第四条 （适用范围）


  本实施细则所称的产业用地指本市行政区域范围内的工业用地和研发用地。


  本实施细则所称园区平台，是经区政府认定的，承担市、区级各类园区建设、运营管理的平台型企业。本实施细则所称领军企业，是经区政府认定的，行业引领和产业集聚能力强、能够打造产业集群的企业。


  第五条 （划定产业发展的底线空间）


  在规划建设用地总规模下，按照“上海2035”总体规划确定的城市功能定位，划定规模适度、结构优化的高质量产业发展底线空间。至2020年规划工业用地规模550平方公里，至2035年规划工业用地规模320-480平方公里。


  第六条 （优化产业用地的空间布局）


  按照“产业基地-产业社区-零星工业地块”三级体系深化优化产业用地空间布局，区分不同类型的产业空间，突出功能定位和用地结构引导。


  （一）产业基地以制造业功能为主，其中工业用地面积占比应达到70%以上, 产业基地内用于先进制造业发展的工业用地面积不少于150平方公里；将承载国家战略功能的先进制造业基地予以长期锁定并提升能级，形成代表国内制造业最高水平的产业基地。


  （二）产业社区强调功能复合，其中工业用地占比控制在50%左右，可新增研发用地用于设计研发、企业总部等功能。


  （三）区总体规划划定产业基地和产业社区的边界，新增供应的产业项目应布局在产业基地和产业社区内。


  第七条 （工业地块实施差别化的管控要求）


  通过区总体规划明确产业基地和产业社区以外的工业用地保留比例，并实施差别化管控要求：


  （一）城市开发边界内的工业地块，未划入战略预留区的，经区产业、规划土地部门牵头开展综合评估后，在控制性详细规划中予以保留；划入战略预留区的，经市产业部门会同市发展改革部门、市规划国土资源部门、市环保部门、市科技部门按照标准联合认定的现状优质项目，可以根据规划和出让合同约定进行建设。


  （二）城市开发边界外的工业地块，各区、各镇应按照优质项目标准梳理甄别后，按照不突破规划建设用地总规模的要求，纳入镇总体规划或单元规划中予以保留；个别未纳入镇总体规划或单元规划、确需保留的工业地块应经市产业部门会同市发展改革部门、市规划国土资源部门、市环保部门、市科技部门按照优质项目标准联合认定并报市政府批准后，各区在确保不突破建设用地总规模的前提下统筹空间布局，通过专项规划明确予以保留，可按照规划进行改扩建。


  第八条 （集约高效利用产业用地）


  （一）依据不同产业类别，细化产业用地开发强度管控。符合高质量发展标准的产业用地，经产业和规划评估，并明确全生命周期管理要求，可根据需求核定开发强度。


  （二）简化产业用地规划实施和规划调整程序。工业、研发用地的拆分合并、绿地率、建筑密度、建筑退界线，以及未出让的工业用地容积率不大于2.0、高度不超过30米，未出让的研发用地容积率不大于3.0、高度不超过50米，按照建设项目管理程序确定。其他情况，按照控详规划调整程序审批，以区为主开展工作，在过程中进一步加强产业建筑方案论证。


  第九条 （完善产业项目用地指标管理）


  切实转变土地利用方式，主要依靠减量化和低效盘活产生的建设用地流量有效保障产业发展：


  （一）国家和本市重大战略性产业项目，由市统筹用地指标予以保障。


  （二）区级产业项目所需用地指标均与减量化工作挂钩，由各区安排落实。


  （三）探索建立市区协同、指标周转、指标平移等机制，多渠道、多方式保障产业用地合理需求。


  第十条 （落实高标准的产业准入、土地使用和建设审批）


  （一）制定高质量的产业准入标准，明确产业类型、投入产出、税收、就业、产业能级等产业项目绩效准入要求。


  （二）完善全要素的产业用地标准，根据产业准入标准，加强土地出让前的产业要求征询，细化制定产业项目基本情况表和总平面图、建筑效果图，落实高质量产业发展要求，优选产业项目，切实提高产业项目质量。


  （三）实行标准化的产业项目审批，在出让前按照产业准入标准和土地全要素管理标准，审定产业建筑方案，完成相关评价工作，形成标准化的土地供应方案、全生命周期管理要求和土地出让合同文本，在土地出让后，企业按建设工程审改程序办理建设审批手续。


  （四）各区应制定本区实施细则，明确本区的产业准入标准，产业用地使用标准和产业项目建设标准化审批流程。


  第十一条 （实行保障性的产业用地供应方式）


  （一）产业项目类工业和研发用地，采用“带产业项目”挂牌方式供应。


  （二）标准厂房类工业用地、通用类研发用地，采用公开招拍挂方式供应。支持园区平台提升产业服务功能，标准厂房类工业用地、通用类研发用地出让给区政府认定的园区平台，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。支持产业集聚能力强的领军企业打造产业集群，标准厂房类工业用地、通用类研发用地出让给区政府认定的领军企业，可采用“带产业项目”挂牌方式供应。


  （三）推进产业用地“先租后让”试点，各区每年新供地的产业项目应有一定比例采用先租后让的用地方式，由企业先行承租土地进行开发建设和产业运营，投产或达产验收后办理出让手续，出让价款按出租时的约定价格、并扣除租赁期的租赁费用。


  第十二条 （完善弹性出让年期和自动续期政策）


  （一）产业项目类工业用地采用20年弹性年期出让，土地使用权到期后，产业项目仍符合产业导向的，可自动续期，在出让合同中明确自动续期的条件、方式和价格。


  （二）国家和市级重大产业项目、战略性新兴产业项目，可按20-50年弹性年期出让。


  （三）区级重大产业项目，采用项目年度额度控制的方式，经区政府集体决策后，可按20-50年弹性年期出让。


  第十三条 （切实降低产业用地成本）


  （一）实行底线地价管理要求。产业项目类工业用地、标准厂房类工业用地出让起始价，结合全国工业用地出让最低价标准和本市工业用地基准地价，经集体决策确定。产业项目类研发用地、通用类研发用地出让起始价结合本市研发用地基准地价，经集体决策确定。


  （二）产业用地地价和产业绩效挂钩。新增产业用地出让起始价，由区政府根据产业项目的预期绩效、能级等情况综合确定。存量优质企业增容扩产，由各区政府根据产业项目的绩效、能级等情况，确定增容土地价款的收取比例。各区政府应根据本区域产业发展的实际状况和需求，制定产业用地地价和绩效挂钩的具体办法。


  （三）产业用地土地价款，经区政府集体决策，可按照分期方式缴纳，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，最长时间不超过两年。


  第十四条 （鼓励产业用地混合利用）


  适应产业融合发展的需求，加强规划编制的弹性控制与土地混合利用的引导，完善混合用地实施机制：


  （一）鼓励功能用途互利的用地混合布置、空间设施共享，强化公共服务设施和市政基础设施的功能混合。鼓励工业、仓储、研发、办公等用途混合布置。


  （二）完善混合用地实施机制。混合用地按照主导用途对应的用地性质实行差别化的供地方式。探索不同行业公共服务设施和市政基础设施的建设投资机制，建立有利于复合兼容的相关行业标准，实行公益性和经营性设施混合的土地供应制度。


  （三）鼓励产业用地开发利用地下空间。按照《上海市地下建设用地使用权出让规定》需补缴土地价款的，可以根据产业项目绩效情况，经区政府集体决策，按照一定比例收取，并可以分期缴纳。


  （四）根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许产业项目类工业用地、产业项目类研发用地，以及园区平台取得的标准厂房类工业用地和通用类研发用地配套建设科技创新服务设施，允许配建科技创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。


  第十五条 （加强产业用地转让管理）


  （一）工业用地和研发用地应整体持有，受让人的出资比例和股权结构发生改变的，应事先经出让人同意。


  （二）支持园区平台提升产业服务功能。园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，可将不超过总量50%的物业，转让给研发机构或企业；可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的产业绩效、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业。企业和研发机构退出物业时，应由园区平台通过房地产转让方式按约定的价格标准优先回购，也可经园区平台同意转让给符合条件的企业或研发机构。