潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法的通知

潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法的通知

潍政办发〔2020〕12号

USHUI.NET^®提示：根据《 潍坊市人民政府关于修改部分市政府文件的通知》（潍政发〔2023〕4号》规定，有效期延长至2028年5月10日。将第十条第一款第四项中的“涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记的，须征得土地抵押等他项权利人同意或符合法律规定的其他情形”修改为“涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记的，应符合法律规定的其他情形”。

各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市政府各部门、单位，各重点企业，各高等院校、各人民团体：

  《潍坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设管理办法》已经2020年12月9日市政府第六十五次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。  

潍坊市人民政府办公室

  2020年12月17日

  （此件公开发布）

  


  为进一步规范建设用地使用权转让、出租、抵押行为，强化市场监管，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国不动产登记暂行条例》、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号）、《山东省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 （ 鲁政办发〔2019〕33号）以及物权等相关法律规定，结合我市实际，制定本办法。

  第一章总则

  第一条本办法适用于本市行政区域内建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”）的建设、运行和管理。交易对象为国有建设用地使用权，重点针对土地以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并转让、出租、抵押的情形，涉及到房地产的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

  已依法入市的集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

  第二条建设用地使用权转让、出租、抵押，应遵循依法依规、诚实守信、公平自愿的原则。

  第三条自然资源和规划主管部门依法对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督，并负责日常管理。

  发改、司法、财政、税务、住建、生态环境、市场监管、国资、金融监管等部门各司其职，密切配合，共同做好建设用地使用权转让、出租、抵押的管理工作。

  第四条自然资源和规划主管部门应加强土地二级市场的信息系统和数据库建设，强化数据互通共享。土地权利人、利害关系人依据法律法规的规定可以申请查询建设用地使用权转让、出租、抵押的不动产登记和合同备案资料。

  第五条有下列情形之一的,建设用地使用权不得进入市场转让、出租、抵押：

  （一）欠缴土地划拨价款或者出让价款，未依法取得不动产权证书的；

  （二）土地权属不清、有争议的；

  （三）司法机关、行政机关依法限制建设用地使用权转移的；

  （四）依法需收回建设用地使用权的；

  （五）共有的建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；

  （六）闲置土地尚未处置的；

  （七）建设用地使用权涉及抵押，转让行为不符合法律规定的；

  （八）以划拨方式取得的建设用地使用权，需经依法批准但未获批准的；

  （九）法律、法规规定禁止交易的其他情形。

  第二章建设用地使用权转让

  第六条建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转让，应签订建设用地使用权转让合同。

  第七条以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

  第八条以出让方式取得的建设用地使用权转让，应符合下列条件：

  （一）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，已形成工业用地或其他建设用地条件；

  （二）已实现出让合同约定的其他转让条件；

  （三）土地出让时签订产业投资协议的，应取得协议监管单位同意转让的书面意见。

  以出让方式取得的建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。需要重新约定权利和义务的，应重新约定。

  第九条以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，在使用年期内可参照本办法第八条的规定转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

  第十条建设用地使用权可以整体转让，也可以分割、合并转让。宗地一经确定，不得随意调整，需要分割、合并的，应满足以下条件：

  （一）已全部办理土地确权登记手续；

  （二）分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，并经规划审查同意分割或合并；

  （三）分割或合并不改变原土地用途，总建筑面积不得增加（工业用地除外）；

  （四）涉及已办理土地使用权抵押等他项权利登记的，应符合法律规定的其他情形；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得所有相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；合并后地块涉及土地出让年限的，土地出让到期年限不得晚于合并前地块最早到期年限；分割、合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；

  （五）工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得分割和转让。

  第十一条市、县市区（含市属开发区，下同）自然资源和规划主管部门应加强与地方法院的沟通，积极提供司法处置涉及建设用地使用权权利状况。

  第十二条转让双方应当依法申报转让价格。转让价格比标定地价低20%以上的，市、县（市）人民政府有权实施优先购买权；尚未建立标定地价的，申报价格低于基准地价（年期修正后）的，市、县（市）人民政府有权实施优先购买权。对有权行使政府优先购买权的转让土地，自然资源和规划主管部门应在10个工作日内报请有批准权的人民政府决定是否行使优先购买权，逾期不行使的视为放弃优先购买权。

  第十三条建设用地使用权转让涉及的相关税费按照税费政策规定征收。

  第十四条实现抵押权的建设用地使用权转让以及司法处置、仲裁涉及的建设用地使用权转让依照相关规定进行。

  第三章建设用地使用权出租

  第十五条建设用地使用权出租是指建设用地使用权人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

  建设用地使用权出租，应签订建设用地使用权租赁合同，租赁期限不得超过建设用地使用权剩余年限。

  第十六条以划拨方式取得的建设用地使用权，经批准出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

  宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让等有偿使用手续。

  第十七条建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人向自然资源和规划主管部门依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。本市划拨土地出租年收益金标准暂按建设用地所在土地级别基准地价水平的1%收取。

  第十八条以出让方式取得的建设用地使用权，可以将全部或部分建设用地使用权出租，但应当符合下列条件：

  （一）已按土地出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地；

  （二）已实现出让合同规定的其他约定条件；

  （三）土地出让时签订产业投资协议的，已实现产业投资协议约定的其他限制条件。

  第十九条以租赁方式取得的建设用地使用权，已实现土地租赁合同约定的投资开发、利用土地的条件，经出租人同意，可以出租，出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。

  第二十条以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权出租，可参照本办法第十八条有关规定执行。

  第二十一条建设用地使用权人未经批准擅自出租以划拨方式取得的建设用地使用权的，由自然资源和规划主管部门按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条有关规定处理。

  第四章建设用地使用权抵押

  第二十二条以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

  第二十三条自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

  第二十四条以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，由不动产登记机构依法办理抵押登记，无需另行单独办理划拨建设用地使用权抵押的批准手续。

  第二十五条以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。

  第二十六条以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，可根据租赁合同约定，将建设用地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押。

  第二十七条学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权等财产进行抵押融资。抵押权实现时，不得改变土地用途。

  第二十八条各级不动产登记机构在办理划拨建设用地使用权抵押和营利性养老、教育企业建设用地使用权抵押等业务时，应建立建设用地使用权抵押风险提示机制。

  第五章土地二级市场建设交易

  第二十九条市自然资源和规划主管部门负责开发建设覆盖全市的线上交易市场。线上交易市场对内设立交易备案管理系统，提供网上权属信息比对、土地他项权利查询等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务。

  市、县市区不动产登记机构按照交易登记一体化建设原则，设置交易事项办理窗口，完善交易配套设施，汇集交易信息，推动土地二级市场交易与不动产登记流程有机融合，实行“交易+登记”一体化服务，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”。

  第三十条土地二级市场交易按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的流程进行交易。交易各方可通过潍坊市土地二级市场交易与监测监管平台（以下简称“交易平台”）等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。

  第三十一条建设用地使用权通过网上交易的，交易双方可登陆交易平台，发布信息、签订并提交合同。

  交易双方通过线下达成建设用地使用权交易的，可到土地二级市场交易场所办理并提交交易合同。

  第三十二条建设用地使用权转让合同一般包括下列基本内容：

  （一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；

  （二）转让土地基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、容积率、出让年限等；

  （三）成交价格、付款期限等；

  （四）办理不动产登记手续的时限及要求；

  （五）争议解决方式及违约责任；

  （六）需要约定的其他内容。

  第三十三条建设用地使用权出租合同一般包括下列基本内容：

  （一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；

  （二）出租土地基本情况，包括宗地的不动产权证号、位置、面积、用途、容积率、出让年限等；

  （三）出租用途；

  （四）租金标准及支付方式；

  （五）出租期限；

  （六）争议解决方式及违约责任；

  （七）需要约定的其他内容。

  第三十四条建设用地使用权抵押合同由抵押人和抵押权人根据国家有关规定签订，逐步推进抵押合同与潍坊市土地二级市场交易服务平台对接，实现抵押合同备案。

  第三十五条国有资产处置涉及的建设用地使用权转让、出租、抵押，应经有管理权限的国有资产管理部门同意，统一进入全市二级市场进行交易。

  第六章土地二级市场服务监管  

  第三十六条加强指导监管，发展社会中介机构，引导其诚信经营，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。

  第三十七条自然资源和规划主管部门完善地价公示体系，及时公布基准地价、标定地价，梳理汇总本区域土地二级市场交易数据信息，分析土地二级市场交易规模、结构、时序、节奏等规律，并在土地二级市场及时公开，为交易主体提供市场形势分析服务。

  第三十八条强化土地二级市场信用监管，将土地二级市场交易主体及中介服务机构信用记录纳入市公共信用信息平台，通过“信用中国（山东潍坊）”等渠道依法向社会公开。对严重失信责任主体实施联合惩戒，完善土地二级市场信用体系。

  第三十九条设立线上交易资金监管银行专用账户，提供土地二级市场交易资金监管服务，加强市场信息安全基础设施和安全防护，防范交易风险。

  第四十条银行业监督管理部门引导本市银行业金融机构依托土地二级市场，加快推进不良金融地产处置。

  第四十一条强化产能过剩和僵尸企业土地处置，依法推动此类企业将其空闲土地分期分批纳入全市线下线上土地二级市场公开推介交易，加快盘活利用。

  第四十二条在土地二级市场设立交易投诉举报电话，畅通交易诉求反映渠道，对市场管理人员、业务承办人员、中介机构、交易主体等从业行为进行社会监督。

  交易各方当事人在交易活动中出现纠纷的，应通过协商解决，协商不成的可依法向人民法院起诉或者提请仲裁机构仲裁。

  第七章附则