威海市人民政府办公室关于积极培育和发展住房租赁市场的实施意见

威政办字〔2018〕65号

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  各区市人民政府，国家级开发区管委，综保区管委，南海新区管委，市政府各部门、单位：

  为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 （ 国办发〔2016〕39号）和《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》 （ 鲁政办发〔2017〕73号），经市政府同意，现就积极培育和发展住房租赁市场提出如下实施意见：

  一、总体要求

  （一）指导思想。全面贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照深化住房制度改革的总体要求，坚持住房的居住属性，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以满足新市民居住需求为主要出发点，增加供应与支持消费并行，盘活存量与优化增量并举，政策扶持与强化监管并重，建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，促进住房租赁市场健康发展。

  （二）发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁制度体系，基本形成便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系，实现城镇居民住有所居的目标。

  二、培育住房租赁市场供应主体

  （三）大力培育住房租赁企业。扶持、培育、引入一批实力雄厚、服务规范、信誉良好的住房租赁企业，开展连锁经营、跨区经营。鼓励市级和各区市（含国家级开发区、南海新区，下同）国有投资公司将住房租赁纳入业务范围，负责租赁住房房源筹集（新建、改建、盘活、划转、购买、经租）、运营和管理。2018年12月底前，各区市确定1—2家从事住房租赁业务的国有重点企业并向社会公布。到2020年，全市培育10家以上住房租赁示范企业。住房租赁企业可按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》 （ 国办发〔2015〕85号）的有关规定，享受生活性服务企业的有关优惠政策。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市国资委，各区市政府〔管委〕）

  （四）规范房地产企业住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发销售向“租售并举”模式转变，利用已建成住房、库存住房或新建住房，以先租后售、与住房租赁企业合作等方式，开展住房租赁业务，发展租赁地产。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （五）规范物业服务企业住房租赁业务。支持物业服务企业发挥信息、人员、服务等优势，拓展住房租赁业务，通过代管、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营；受业主委托，出租空置房源。（责任单位：市住房城乡建设局）

  （六）规范住房租赁经纪机构。鼓励房地产经纪机构提供住房租赁托管、居间代理服务及相关专业化服务。制定房地产经纪与信用管理办法，规范房地产经纪机构经营行为。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

  （七）规范个人出租住房行为。鼓励个人将自有闲置住房委托住房租赁企业、物业服务企业或通过政府住房租赁监管服务平台出租；鼓励出租人和承租人、住房租赁企业建立长期稳定的租赁关系。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

  三、鼓励和支持住房租赁消费

  （八）落实住房租赁支持政策。凡非本市户籍承租人取得居住证后在本市长期承租房屋、个人征信良好的，并符合有关政策规定的，在义务教育、计划生育、公共卫生服务、就业服务、社会保障、社区事务、专利申报、住房保障和公积金提取等方面，享有与本市居民同等待遇。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市财政局、公安局、教育局、科技局、民政局、人力资源社会保障局、卫生计生委、住房公积金管理中心，各区市政府〔管委〕）

  （九）实施承租人子女就近享受中小学义务教育政策。对具有本区市户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭，区市教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，探索实行义务教育适龄子女就近入学，同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭的子女就近入学。非本区市户籍承租人子女，持父（母）亲居住证（或公安部门开具的居住证办理凭证）及签订的租赁合同，根据各区市义务教育阶段招生入学政策接受教育。学校及教育、住房城乡建设等部门要不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入市公共信用信息平台。（牵头单位：市教育局；责任单位：市公安局、住房城乡建设局）

  （十）依法保护承租人稳定居住权。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。租赁当事人可依照统一的住房租赁合同示范文本签订合同，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

  四、完善公共租赁住房保障措施

  （十一）扩大公租房保障范围。结合实施《威海市市区廉租住房保障实施办法》 （ 威政发〔2015〕31号）、《威海市区公共租赁住房管理办法》（威政发〔2014〕14号），把中等偏下收入住房困难家庭、符合规定条件的新就业无房职工（包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员）和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步提高公租房保障水平。将新落户到城里的农村居民纳入城镇住房保障体系。对符合条件的县级以上劳动模范、享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员和符合廉租住房保障条件的家庭及新就业大学生、引进人才以及列入国家、省、市公共信用信息平台的诚实守信者，可优先安排公共租赁住房。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市人力资源社会保障局）

  （十二）实施灵活的公租房保障措施。坚持公廉并轨、租补分离的原则，实行实物配租和租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象的需求。对城镇低收入的住房困难家庭发放廉租住房补贴，对符合条件的其他保障对象以公租房实物配租方式予以保障。支持公租房保障对象通过市场租房。推进建立公租房货币化补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，建立以租赁补贴为主、实物配租为辅的住房保障制度。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市财政局）

  （十三）强化公租房运营保障。进一步完善配套设施，提高公租房入住比例。采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。加强对企业自建公租房的监管。企业可将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：各区市政府〔管委〕）

  五、多渠道增加租赁住房有效供给

  （十四）允许现有住房按规定改造后出租。住房租赁企业可收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等用作租赁房源；可将现有住房按照有关住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。现有成套住房改造应以原设计的房间为最小单位对外出租，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人。餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室、草厦子等非居住空间，不得出租用于居住。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市公安局，各区市政府〔管委〕）

  （十五）加强租赁住房规划和用地供应。结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完善周边基础设施和公共服务的配套。盘活城区存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。（牵头单位：市国土资源局；责任单位：市规划局、住房城乡建设局）

  （十六）规范简化租赁住房项目审批流程。落实放管服改革总体要求，组织对新建、改建租赁住房项目审批手续办理流程进行梳理规范和简化优化，纳入建设工程项目模块化审批，实现全市一体化的全流程网上办理。（牵头单位：市住房城乡建设局；责任单位：市发展改革委、国土资源局、规划局、政务服务中心管理办）

  六、落实政策支持