西宁市人民政府办公室关于印发《西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》的通知【全文失效】

宁政办〔2020〕55号

USHUI.NET^®提示：2024年新出台《 西宁市人民政府办公室关于印发西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法的通知》(宁政办〔2024〕43号》

USHUI.NET^®提示：根据《 西宁市人民政府关于公布西宁市行政规范性文件第五次全面清理结果的通知》（宁政〔2022〕63号》规定，全文废止。

各县、区人民政府，市政府各局、委、办：

《西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。


附件：西宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法


西宁市人民政府办公室


2020年5月15日

附件




为认真贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》 （ 国办发〔2019〕34号）和《 青海省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》 （ 青政办〔2020〕5号），进一步促进西宁市土地资源的优化配置和节约集约利用，加快工业化和城镇化进程，盘活利用存量土地资源，推进城镇低效用地开发，建立城乡统一的建设用地二级市场，推动我市经济高质量发展，制定本办法。


一、完善建设用地使用权转让机制


建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移的行为。地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移，涉及房地产开发项目转让的，按照房地产转让相关法律法规规定办理。国家机关、事业单位、国有或国有控股企业将其国有建设用地使用权进行有偿转让、无偿划转、置换、出资入股、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移的视为涉地资产处置。


（一）以划拨方式取得的建设用地使用权转让。建设用地使用权转让，须取得不动产权（土地使用权）证书。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经市、县政府依法批准。转让双方提出转让申请，经自然资源部门审核通过的，拟定处置方案报市、县人民政府批准。对于转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让金，按原划拨用地性质办理不动产转移登记手续；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》或受让人申请变更为有偿使用的，在符合国土空间规划和相关法律法规的前提下，对不改变土地及建筑物、构筑物用途的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的，受让方持转让鉴证材料向市、县自然资源主管部门申请，自然资源主管部门结合宗地具体情况制定国有建设用地使用权出让方案，报市、县人民政府批准后与受让方签订出让合同，由受让方足额缴纳土地出让金后依法办理不动产转移登记。


（二）以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由。建设用地使用权转让后土地使用年限为原出让合同约定的剩余年限。


（三）以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。转让后继续以作价出资（入股）的方式使用土地的，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准，不动产登记权利性质可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。


（四）建设用地使用权分割、合并转让。土地分割、合并应符合规划要求，权属和产权关系清晰，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合《出让合同》和招拍挂出让规划条件。满足规划、消防、用水、用电、用气和采暖等要求，分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产、经营和独立使用功能。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的，在未完善相关用地手续情况下不得分割转让。已建成的工业项目用地分割转让的，不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动；项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让。土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块，且土地权属性质、使用权类型一致。多宗地合并涉及剩余出让年限不一致的，应当补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。


（五）以预告登记方式进行转让。以出让方式取得土地使用权，转让房地产或工业用地时，属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%、工业用地未达到“三通一平”的，可按照“先投入后转让”原则，经市、县自然资源部门审核，受让人可办理转让预告登记。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据，待达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。


（六）实施差别化的税收政策。税务部门对符合税收减免条件的企业，应及时按程序为企业办理减免税。


二、完善建设用地使用权出租机制


进一步规范建设用地使用权出租市场行为，结合实际从征缴标准、征缴方式、出租收益年度申报、监管、举报和查处等方面，制定管理办法，防止国有资产流失。建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地产所涉及土地使用权出租的，应征得其他共有人书面同意。机关事业单位和国有企业等涉及国有土地出租的，应报经财政部门或国有资产管理部门同意。经审核符合出租要求的，在土地交易机构进行备案。


（七）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。按程序办理国有建设用地使用权出租备案手续，不需缴纳土地出租收益。工业用地使用权出租后，承租人为提高土地利用率，经依法批准在租赁土地上利用空闲土地新建厂房及附属设施增加建筑面积，或对原厂房进行翻建改造，不再补缴土地出让金，租赁双方应当按照房地产权统一的原则明确约定租赁期满后新建、翻建改造建筑物的处置方式。有偿取得的建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担。


（八）规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权的出租实行申报备案制，土地使用权人应当按照有关规定足额上缴租金中所含的土地收益金，按照属地化管理缴入同级财政部门。应上缴的土地收益金标准按《 西宁市国有划拨土地使用权租赁管理办法》（市政府第92号令）执行，收取起点自2009年8月1日起。宗地长期出租，或部分用于出租可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。承租人不得在承租的划拨土地上进行建筑物新建、翻建、扩建。


三、完善建设用地使用权抵押机制


以划拨方式取得的建设用地使用权，应当连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权并完成开发建设后，根据租赁合同的约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。


（九）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等、适度放宽的原则，中国境内的自然人和企业法人均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。市、县金融机构主管部门对抵押权人的资金来源、信用记录等情况进行审查，加强对抵押权人的管理；探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，将国有建设用地使用权抵押资金纳入监管范围，严控抵押资金用于贷款批准之外的用途。


（十）依法保障抵押权能。允许营利性的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，在办理抵押时，由民政、卫生、教育等主管部门出具抵押意见，并由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后，处置土地接收方在未妥善处置养老、医疗、教育问题前，不能改变土地用途，确保原经营活动持续稳定，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。以租赁方式取得建设用地使用权的，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。


（十一）合理确定建设用地使用权抵押价值。以划拨方式取得的建设用地使用权，可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，即视为批准。以划拨方式取得的建设用地使用权连同地上建筑物抵押的，土地抵押价值应根据第三方评估机构评估确定的划拨建设用地使用权权益价格设定，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的，抵押金额应合理确定。建设用地使用权连同地上建筑物、附着物抵押时，要在抵押合同中分别对土地使用权价值和地上建筑物、附着物价值予以明确。


（十二）合理确定建设用地使用权抵押期限。已竣工的建设用地使用权连同其地上建筑物、附着物一并抵押的，抵押期限由抵押双方协商确定。以出让方式取得且尚未开工建设的土地使用权抵押的，抵押到期后未按出让合同的约定进行开发建设、或被认定为闲置土地的，不得再次抵押。


（十三）明确建设用地使用权抵押要求。建设用地使用权设定抵押权时，其地上建筑物、附着物所有权及在建工程须同时抵押。在建工程办理抵押登记的，在完成不动产首次登记后，不动产权利人应当申请将在建工程抵押登记转为不动产权抵押登记。因诉讼、仲裁、纠纷等，抵押期满且债权债务已清偿，但不动产权利人拒不履行申请注销抵押登记义务的，登记机关在审核债权债务已清偿完毕情况下，可依法公告后办理抵押权注销登记。国有建设用地使用权分割抵押的，原则上应当由当事人先行办理产权分割登记，未办理分割登记申请土地使用权抵押的，不予受理。但以房屋所有权进行抵押，所分摊的土地使用权随之抵押的除外。已竣工的房地产开发用地不得整宗设定抵押权，但开发企业可以依法登记的房屋所有权连同分摊土地使用权设定抵押。土地使用权根据其价值可多次设定抵押权。土地使用权抵押后，其价值大于抵押债权的余额部分可再次抵押，但抵押价值不得超过余额部分。同一宗地土地使用权多次抵押的，以抵押登记申请先后顺序为抵押权人办理顺位抵押登记。


四、建立运行模式，规范市场秩序


（十四）建立交易平台。依托市土地二级市场交易平台，提供交易场所，建立全市土地二级市场网上交易系统，办理交易事务，提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。要按照全国统一的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。要加强统计分析，定期发布出租市场动态信息和指南。市土地二级市场服务机构要专门设立资金监管账户，为委托交易、网上交易提供保障，确保交易资金安全。市级平台要做好与国家平台的衔接，实现数据互联互通，同时结合自然资源“一张图”建设，推动数据共享。