淄博市人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

淄政办发〔2018〕41号

各区县人民政府，高新区、经济开发区、文昌湖区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：


为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》 （ 鲁政办发〔2017〕73号）精神，加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，现提出以下实施意见。


一、总体要求


(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足新市民居住需求为主要出发点，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断建立和完善住房租赁市场的长效管理机制，促进我市住房租赁市场健康发展。


(二)发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。


二、培育市场供应主体


(三)培育机构化、规模化住房租赁企业。充分发挥市场作用，鼓励发展国有、民营的机构化、规模化、专业化住房租赁企业。发挥国有企业的引领和带动作用，扶持相关国有企业转型为住房租赁企业开展规模化住房租赁业务。培育一批住房租赁骨干企业，2018年12月底前，市级至少确定2家骨干企业开展租赁业务；各区县至少确定1家骨干企业开展租赁业务。


(四)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变；或者与住房租赁企业合作发展租赁地产。鼓励有条件的房地产开发企业，将长期持有的部分房源通过自行经营或委托相关机构管理的模式开展住房租赁业务。


(五)支持物业服务企业和房地产中介机构开展住房租赁业务。物业服务企业可发挥在信息、人员、服务等方面的自身优势，拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营；充分发挥房地产中介机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。


(六)支持和规范个人出租住房。鼓励个人依法自行出租，或委托住房租赁企业、中介机构、物业企业，出租符合安全要求、满足基本使用功能的自有住房。充分利用政府住房租赁信息服务与监管平台，为个人出租住房提供高效、便捷的信息服务。


三、完善公共租赁住房


(七) 明确公租房保障对象。将城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工（包括新就业大学生、青年医务工作者和青年教师等专业技术人员）和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步提高公租房实物配租和货币补贴保障水平。同时，也要兼顾新增住房困难群体、新型城镇化发展和户籍制度改革带来的住房保障需求。


（八）灵活确定公租房保障方式。全市要进一步规范公租房实物配租和租赁补贴的申请条件、保障标准，实现县域基本公共服务均等化。坚持以租赁补贴为主的保障方式，支持和鼓励公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭发放租赁补贴。实物配租需求较大的区县，可通过集中新建、配建、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。


(九)提高公租房运营保障能力。进一步完善配套设施，提高公租房入住比例，提高已建公租房使用效率。鼓励市本级和区县采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，逐步将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。


四、多渠道增加租赁住房


(十)适当新建租赁住房。结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完善周边基础设施和公共服务的配套。采取出让租赁住房建设专用土地和部分新建商品房小区配建相结合的方式开展租赁住房建设。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确开发企业自持租赁住房的出租年限。


(十一) 盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等，用作租赁房源；支持和鼓励居民出租闲置住房，政府提供住房租赁交易服务平台和规范化服务；鼓励住房产权人与专业化的住房租赁企业、经纪机构通过签订委托合同，建立长期稳定的租赁关系。


(十二)允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理完善相关用地手续，重新核定相应的土地价款，消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。


五、加大政策支持力度


(十三) 提供行政审批政策支持。为加快推动住房租赁市场的发展，有效增加新建、改建、改造租赁住房供给，政府各相关部门要立足本部门职能，围绕征收拆迁、项目储备、土地招拍挂、行政审批、规划审批、施工手续、消防手续、用水用电用气用暖手续、环评报告、综合验收等环节，制定配套措施，进一步优化工作流程，减少中间环节，提高审批监管的效率。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营，享受国家加快发展生活性服务业的相关支持政策。


(十四)加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取；租住商品住房，提供身份证明、本人及配偶无房证明的，按照市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金，同时提供房产管理部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的，可按实际房租支出全额提取。住房公积金管理委员会根据经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会公布。


(十五)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。落实“营改增”关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他个人出租住房月收入未达到增值税起征点的，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施“营改增”试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税；对符合个人所得税专项附加扣除条件的住房承租方，自2019年1月1日起，按国家规定的定额标准扣除。


(十六)提供金融支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。


(十七)鼓励住房租赁消费。严格落实住房租赁合同备案制度，租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。承租人可凭租赁合同登记备案证明等材料申报居住登记，申领居住证，享有公共就业服务和基本公共卫生医疗服务以及子女享受义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。相关部门要简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。


对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明（1年以上）的家庭，市、区县教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，积极扩增教育资源供给，按照“相对就近”的原则，统筹安排义务教育适龄子女在城区中小学入学。同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭的子女入学。非本市户籍的承租人，符合我市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的，由教育主管部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。


六、强化住房租赁监管