青岛西海岸新区管委关于印发《推进城市更新工作的意见》的通知

青西新管发〔2021〕34号

根据《 青岛西海岸新区管委关于公布2022年西海岸新区行政规范性文件清理结果的通知》 （ 2022年12月12日）规定，保留，继续实施，直至有效期届满或出台新文件等原因失效。

各大功能区管委


各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区，管委区政府各部门，区直各单位，驻区各单位，各区属企业：


《青岛西海岸新区关于推进城市更新工作的意见》已经管委、区政府研究同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。

青岛西海岸新区管委


2021 年 11月5日



为有序推进新区城市更新工作，进一步完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据国家、省、市有关法律法规、《山东省青岛西海岸新区条例》和青岛市《关于推进城市更新工作的意见》 （ 青政发〔2021〕8号）等有关规定，结合新区实际，制定本意见。


一、指导思想


以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，深入落实中央实施城市更新行动的决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，以高质量发展为目标，以满足人民宜居宜业需要为出发点和落脚点，依法、规范、有序、高效实施城市更新工作，打造城市建设新标杆，促进城市品质新提升。


二、基本原则


（一）政府引导、市场运作。管委发挥规划引领、政策支持、资源配置作用，加大统筹力度。街道强化属地意识，提升管理效能，推动城市更新项目落地。发挥市场作用，引导市场主体参与城市更新，鼓励国有企业与行业领先的专业化企业开展全面合作，坚持高水平策划、市场化招商、专业化设计、企业化运营。


（二）规划引领、产城融合。城市更新规划应当符合区域国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划，发挥引领作用，以城市更新单元为基本单位有序推进。坚持产业布局和城市更新同步谋划、同步推进，科学确定产业定位和发展方向，大力发展新经济、新业态、新场景、新功能，促进产城融合，推动城市高质量发展。


（三）以人为本、生态优先。本着市民方便宜居，进一步完善生活功能，补齐教育、医疗、养老、文化、体育、交通等公共设施配套短板。完善安全功能，增强城市韧性和防灾减灾能力。完善城市数字信息化功能，打造智慧城市。推进城市生态修复，强化历史文化保护，落实绿色低碳建设要求，将城市更新与城市公园建设、TOD综合开发有机融合，统筹谋划、科学布局，实现城市功能更强、品质更高。


（四）试点运行、有序推进。按照“试点运行、有序推进”的原则和“点上突破、引领提升”的发展要求，发挥企业、居民主体作用，先期选取条件成熟的区域作为试点，逐步探索城市更新路径，扩大试点范围，做到统筹兼顾，突出重点，量力而行，有序推进。


三、城市更新范围


城市更新是指根据国土空间总体规划和城市更新专项规划，对城市建成区内的旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等进行综合整治、功能调整、拆除重建的活动。具备以下情形之一的，可列入城市更新范围：


（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域；


（二）布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、老工业区等；


（三）历史建筑、工业遗产等文化遗存集中，亟需保护利用、激发活力的区域；


（四）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求，建筑风貌与周边环境极不协调，亟需改造的区域；


（五）经新区管委批准应当进行城市更新改造的其他情形。


四、城市更新模式和策略


（一）更新模式


城市更新项目可结合现状实际，因地制宜采取下列一种或多种更新模式：


1.综合整治类。是指在维持现状建设格局基本不变、不改变建筑主体结构和使用功能的前提下，实施改善消防设施、基础设施和公共服务设施、沿街立面、环境整治、海绵城市建设和既有建筑节能改造等内容。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。


2.功能调整类。是指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能调整类更新项目应符合国土空间规划和经济社会发展规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。为消除安全隐患或改善基础设施和公共服务设施的，可以加建附属设施，但应当满足环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。


3.拆除重建类。是指通过综合整治、功能调整等方式难以实现城市功能与环境改善的情况下，需拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的城市更新模式。拆除重建类更新项目应当充分论证拆除必要性，严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施，并优先保障公共利益和产业发展空间。


（二）更新策略


旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等特定区域采取差异化更新策略。


1.综合整治类。对旧住宅区、旧商业区、城中村及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行综合整治，按照新区改造工作有关规定执行。


2.功能调整类。开展功能调整类城市更新的，应当符合新区国土空间总体规划和产业发展规划，新引进的企业其产业类型应当符合新区产业政策要求。对旧厂区按照产业发展和布局规划要求，落实工业区块控制线，稳定和保障工业用地规模比例，满足战略性新兴产业和先进制造业发展空间。允许适度配套必要的生活和生产服务设施，体现产城融合。


3.拆除重建类。对拟纳入拆除重建类城市更新单元计划的项目，街道应组织征集房屋所有权人的更新改造意愿，符合村（居）片区或国有土地征迁改造政策的，按照新区有关规定执行。


五、城市更新规划和计划


（一）城市更新规划体系


围绕国土空间总体规划体系构建，健全“专项规划—更新单元规划”的城市更新规划体系。


1.城市更新专项规划。区城市更新部门牵头组织相关部门、街道依据国土空间总体规划，衔接国民经济与社会发展规划，整合城镇低效建设用地再开发规划成果，编制城市更新专项规划，确定总体规模，明确近中远期目标，制定更新强度、空间管控、生态文化保护、产业特色运营、轨道交通场站综合开发、公共设施完善等规划原则和控制指标。


2.城市更新单元规划。城市更新部门负责组织相关部门、街道划定城市更新单元，编制城市更新单元规划。


（1）由相关街道统筹区域发展和民生诉求，根据控制性详细规划和城市更新专项规划，提出本辖区城市更新单元划定方案，论证城市更新的必要性和可行性，并征求相关管理部门、利益相关人员和社会公众的意见。


城市更新单元应当按照街区街坊尺度，保证基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域。一个城市更新单元可包括一个或者多个城市更新项目。


（2）委托具有相应资质的专业机构，依据控制性详细规划和城市更新专项规划，编制单元规划。


城市更新单元规划应包括以下内容：城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模，其他用地的功能、产业方向及布局；城市更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；城市更新项目时序安排、资金来源、利益平衡等；城市更新单元内城市设计指引；其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。


（3）上述工作成果由相关街道报区城市更新部门进行初步审查。


（4）初步审查通过的城市更新单元规划符合控制性详细规划各项指标控制要求的，由区自然资源部门批准后实施；城市更新单元规划对控制性详细规划强制性内容作出调整的，由区自然资源部门审核通过后，同步调整控制性详细规划并报管委（区政府）批准。对于尚未批复控制性详细规划且亟需实施城市更新的区域，应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划或在编控制性详细规划确定的各项要求，结合项目实际进一步优化完善，拟定城市更新单元规划，报管委（区政府）批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入控制性详细规划成果。


（二）城市更新计划


相关街道结合辖区实际，根据新区城市更新专项规划和城市更新单元规划，拟订城市更新三年行动计划；每年应按计划要求对具备实施条件的更新项目，征求相关部门意见后，于7月底前向区城市更新部门申报纳入下年度城市更新计划。区城市更新部门负责对提报的更新项目进行统筹后，拟订城市更新三年行动计划和年度计划，经管委（区政府）研究批准后列入年度国民经济与社会发展计划并组织实施。


六、城市更新实施


（一）实施主体


城市更新实行主体多元化，根据城市更新单元或更新项目实际情况，主要包括管委相关部门，国有企业平台公司，政府按程序确定的土地一级开发整理单位，或者公开招拍挂确定的市场主体，以及其他有利于城市更新项目实施的主体。


鼓励区属国有企业作为实施主体，通过政府资本金注入、成立城市更新投融资平台、设立城市产业发展基金等资本运作方式参与城市更新工作；可按程序引入实力强、信誉高、有城市更新经验的社会资本方参与。


（二）实施程序


1.综合整治类


相关街道深入宣传发动，组织对辖区拟更新项目进行调查摸底工作，征求居民意见，提出整治申请，对确定整治的更新项目，由建设单位依法依规确定设计、勘察单位，编制整治设计方案。整治设计方案完成后，建设单位根据投资规模及相关规定，依法依规明确施工单位和监理单位，并严格按照相关规定组织开展工程实施工作。


2.功能调整类


对改变部分或者全部建筑物使用功能的，由相关街道组织房屋所有权人或土地使用权利人按市、区有关规范要求实施业态更新。


3.拆除重建类


（1）前期准备


①调查摸底。由区城市更新部门组织相关街道对辖区拟更新项目的调查摸底和确权工作，全面掌握辖内的土地、房屋、人口等基本情况，分类列表造册、标图建库，建立数据信息库，锁定更新数据。了解房屋所有权人改造意愿，并围绕城市更新的操作程序、安置面积、补偿标准、居住环境、发展前景等事项进行可行性分析论证。 


②制定方案。由区城市更新部门组织相关街道根据更新单元控制性详细规划及规划建设要求和土地情况，制定更新项目实施方案，经征求相关部门意见，并组织区发改、财政、自然资源、住建等相关部门进行评估审核，报管委（区政府）专题会议研究，经批准的实施方案作为编制可行性研究报告的依据。实施方案应包括更新模式、安置补偿、规划设计、建设运营、资金来源和盈亏平衡及社会稳定风险评估等内容，紧密结合城市发展功能定位和产业优化、资源配置，推动城市更新的有序实施。


（2）组织实施。对拆除重建类城市更新实施方案批复后，由区城市更新部门组织相关街道按照“民生先行、灵活分片、动态调整”的原则，组织启动拆迁改造和规划建设，签一片、拆一片、供一片、建一片，拆建区域优先导入产业发展项目，并先行建设安置房、公共服务配套设施、交通基础设施，优先移交投入使用。


七、城市更新政策


（一）单元统筹政策


1.在划定城市更新单元和编制城市更新实施方案时，应坚持更新项目自身收支平衡。鼓励将老旧小区与相邻的旧厂区、城中村和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，做到单元内部统筹搭配，实现自我平衡。


2.城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，主要用于完善片区公共服务设施。


3.激励市场主体导入符合新区产业发展规划的项目，并经区招商引资和投资促进工作领导小组评审通过，平衡好开发收益与投资成本，获取合理利润，实现项目融资与收益自我平衡。


（二）资金支持政策


1.城市更新项目土地出让收益，扣除按政策规定应计提的各项基金和相关费用后，优先用于城市更新项目拆迁安置。


2.鼓励利用国家政策性金融对城市更新提供资金支持，引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新提供资金保障。


3.鼓励社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索政府、国有企业和社会资本合作设立城市产业发展基金。


（三）规划土地政策


1.城市更新项目应综合产业功能、区域配套、公共服务、住房保障等因素，确定项目的功能实现、运营管理、物业持有比例、持有年限和绿色低碳等要求，以及项目开发时序、评估增设的公共服务设施、公共空间等公共要素。


2.城市更新项目涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，依法依规按照协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。对符合划拨条件的，可采取划拨方式供地。


3.探索工业+科研、工业+公共服务等功能适度混合的土地利用政策。同一宗土地兼容两种以上用途的，依据不同用途分别确定土地价格和供应方式，主用途可以依据建筑面积占比或功能重要性确定。鼓励企业通过自主、联营、入股等多元化方式筹集资金挖掘存量工业用地资源，通过内部土地整理、厂区改造、建设工业综合体等途径提高工业用地效率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。


4.鼓励产业链龙头企业、行业骨干企业将工业用地调整为商务金融科创用地建设企业总部，推动先进制造业和现代服务业深度融合发展。鼓励符合相关产业政策的工业企业转型升级、异地搬迁。


5.在符合规划的前提下，城市更新项目转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业及国家、新区支持的新产业、新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策，5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。


（四）公共要素保障政策


城市更新项目应当严格按照规划要求配套建设教育、医疗、养老、环卫、停车、保障性住房（含人才住房）及其他城市基础设施和公共服务设施，拆除重建类项目要同步考虑满足周边区域公共车位需求。


八、工作机制


（一）强化组织领导。充分发挥新区城市更新工作领导小组作用，定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，及时协调解决重大问题，发挥好引领和监管作用，统筹推进城市更新工作。领导小组办公室统筹协调各相关部门，凝聚合力开展城市更新工作，按照“点上突破、引领提升”的工作思路，组织相关街道先行启动示范区域城市更新改造。