潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知

潍坊市人民政府办公室关于印发潍坊市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知

潍政办字〔2020〕121号

各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市直有关部门、单位：

  《潍坊市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案》已经市政府第六十五次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。


潍坊市人民政府办公室

  2020年12月17日

  （此件公开发布）


  为认真贯彻落实国务院、省政府关于完善土地二级市场的决策部署,构建我市一流的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合实际，制定本实施方案。

  一、总体要求

  （一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建设城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动我市经济高质量发展提供用地保障。

  （二）基本原则

  1.政府引导、市场配置。充分发挥市场配置资源的决定性作用,更好发挥政府监管作用,引导建设用地使用权进场入市交易,促进和保护市场公平竞争。

  2.完善体系、创新模式。深入推进放管服改革,充分发挥互联网信息技术优势,着力构建线上线下相融合的土地交易模式,建立覆盖全市的土地交易市场体系,形成公开、规范、完善的市场运行机制。

  3.保障权益、便捷高效。强化服务意识、优化交易流程、降低交易成本、防范交易风险,充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益。

  4.分工协作、合力推进。合理分解任务目标、明确单位职责分工、细化工作路径和时间表,强化协调、检查、督导,形成合力,确保按期完成任务。

  （三）工作目标。到2020年底,在全市初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。到2022年底，形成市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务监管落实到位、市场秩序更加规范、配置效率显著提高、一二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

  （四）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权参照执行。

  二、主要任务

  （一）创新土地交易机制。扩大市场开放程度，引入市场竞争机制，提高交易服务效率，完善转让、出租、抵押机制。

  1.建立建设用地使用权二级市场交易机制。以制定交易规则、规范交易流程为主线，完善土地二级市场交易机制。制定土地二级市场管理办法和交易规则，明确转让、出租、抵押行为的交易方式、条件、报件要求等。建立健全“信息发布-达成意向-签订合同-交易监管”的交易流程，完善交易申请、受理、审核、信息发布、交易事务办理、价款和税费缴纳、登簿、缮证、归档等程序。以出让、作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对交易条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。〔市自然资源和规划局牵头，会同市财政局、市住建局、市税务局及各县市区政府（含市属开发区管委会，下同）落实；2021年12月完成〕

  2.建立建设用地使用权抵押线上办理机制。改变目前线下抵押登记的单一办理方式,增加抵押登记网上预约、申请、受理,形成线上、线下并行的抵押登记模式,提高抵押登记服务效率。进一步明确不同权能建设用地使用权抵押的程序和条件，完善自然人、企业作为抵押权人办理抵押登记和交易流程。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制。（市自然资源和规划局牵头,会同市住建局、潍坊银保监分局、人民银行潍坊市中心支行及各县市区政府落实；2021年12月完成）

  3.建立划拨建设用地使用权公开转让机制。研究划拨建设用地使用权公开转让的具体政策和措施，根据转让后是否符合《划拨用地目录》，确定具体的办理条件、程序和要求，提高转让处置服务效率。对符合转让条件的划拨建设用地使用权，纳入线下线上交易市场公开转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。（市自然资源和规划局牵头,会同市住建局及各县市区政府落实；2021年12月完成）

  4.完善划拨建设用地使用权有偿使用机制。以党政机关、事业单位划拨建设用地使用权出租为重点，以工商登记信息、税务登记信息及日常动态巡查、举报、查处发现的监管信息为线索，依据政府公布实施的基准地价确定具体地租征收收缴标准，调整完善划拨土地有偿使用的范围、标准、方式、措施，构建财政、自然资源和规划、市场监管、税务、住建等共同征管工作机制，进一步规范划拨建设用地使用权出租行为。（市自然资源和规划局牵头,会同市财政局、市市场监管局、市审批服务局、市税务局、市住建局及各县市区政府落实；2021年12月完成）

  5.规范建设用地使用权宗地分割合并程序。分类明确土地分割、合并的条件及程序，在符合规划并保持建筑物、构筑物结构完整，保障宗地内公共配套设施属于全体业主共有的前提下，根据依法申请、权属清晰、合理利用、保障权益的原则，允许将一宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。（市自然资源和规划局牵头，会同市住建局及各县市区政府落实；2021年12月完成）

  （二）创新土地交易运行模式。建立线下土地交易有形市场，建设“互联网+土地交易”线上土地交易信息平台，形成线下线上相结合的土地交易新模式。

  1.建设土地交易线下有形市场。按照“交易+登记”一体化建设原则,依托不动产登记机构建立土地交易线下有形市场，设置交易事项办理窗口，向社会提供供求信息、交易咨询、交易中介、交易监管等服务,为交易各方提供良好的交易场所和“一站式”便捷服务，推动土地二级市场交易与不动产登记发证流程有机融合。市自然资源和规划局负责市级有形市场的具体筹建和运行，各县市区结合实际建立相应有形市场。市、县两级有形市场应标准一致、规则统一、内容衔接,做到功能定位准确、选址位置得当、空间布局合理、设施配置齐全、人员配备到位。(市自然资源和规划局牵头,各县市区政府落实；2020年12月完成)

  2.建设全市土地二级市场线上交易平台。建设标准统一、覆盖全市的土地二级市场线上交易平台及信息系统，对内建立网上交易备案管理系统，提供网上权属信息查询、土地他项权利查询、供求信息真伪甄别等内部审核服务功能；对外提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务，实现在线看地、在线报备、在线支付等土地交易基本功能，吸引交易主体线上交易。（市自然资源和规划局牵头,会同市财政局、市大数据局、潍坊银保监分局、人民银行潍坊市中心支行落实；2020年12月完成)

  3.建立市场内部长效运行机制。大力发展“互联网+政务服务”，畅通数据共享渠道，定期更新、分类、汇总数据，实现与土地市场动态监测与监管系统、不动产等数据互通、共享。制定土地交易市场管理与不动产登记衔接的具体办法和措施，形成市场推介、成交确认、申报完税、不动产登记、事后监管的内部服务流程。制定土地二级市场网上交易规则，明确网上交易的条件、程序和要求。制定土地二级市场建设管理办法，印制统一的交易合同文本和格式文书，细化线下线上市场功能、流程、服务和监管措施，保证市场平稳、规范运行。（市自然资源规划局牵头,会同市审批服务局、市税务局、市大数据局、潍坊银保监分局、人民银行潍坊市中心支行落实；2022年12月完成）

  （三）创新交易服务体系。从安全保障、信用体系、诉求解决三个方面，构建新的交易市场服务保障体系。

  1.构建安全保障体系。完善保障措施、规范交易秩序，确保交易信息、资金安全，确保市场主体合法权益。加强市场交易信息安全基础设施和安全防护能力建设，严肃查处违规泄露、篡改信息或利用信息谋私行为。设立第三方交易资金监管平台，完善交易保证金制度，保障线上交易资金安全。建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，构建多方位、立体化的风险化解和补偿机制，有效防范市场交易风险。（市自然资源和规划局牵头，会同市财政局、市大数据局、市地方金融监管局、潍坊银保监分局、人民银行潍坊市中心支行及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  2.完善市场信用体系。建立健全信用承诺制度，划拨建设用地使用权人出租收益年度申报、不以公益为目的的养老和教育等社会领域企业办理抵押登记等适用信用承诺制的相关事项，当事人应做出书面承诺，其履约情况记入信用记录，作为事中、事后监管的重要依据。完善土地市场严重失信责任主体实施联合惩戒机制，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入市公共信用信息平台，通过“信用中国（山东潍坊）”等渠道依法依规向社会公开。（市自然资源和规划局牵头，市发改委、市财政局、市地方金融监管局、潍坊银保监分局、人民银行潍坊市中心支行及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  3.提供交易举报投诉服务。研究制定交易市场举报投诉处理办法，在线下线上交易市场设立交易投诉举报电话、邮箱、微信等，畅通交易诉求反映渠道，对市场管理人员、业务承办人员、中介机构及从业人员、交易主体等从业行为进行社会监督，督促规范交易行为，提高交易服务效率。（市自然资源和规划局牵头，各县市区政府落实；2020年12月完成）

  （四）创新监测监管方式。从事前、事中、事后三个环节，完善市场分析研判和管理调控的具体措施，形成新的市场监测监管方式。

  1.实施交易监测分析。建立健全土地二级市场动态监测监管制度和信息系统，充分运用大数据、云计算等新一代信息技术，加强土地二级市场数据统计分析，及时掌握市场运行情况及规律特征，定期发布市场动态信息，为交易主体提供市场形势分析服务。完善公示地价体系，及时公布基准地价、标定地价、已成交地块价格，为交易双方合理确定交易价格提供参考。（市自然资源和规划局牵头,会同市大数据局及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  2.实施交易事中管制。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等衔接监管，对扰乱市场秩序、不遵守市场公开交易纪律等交易行为的，及时实施停牌、中止交易等交易管制措施。适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控。对交易价格明显低于市场价格的,市、县级人民政府及时行使优先购买权,收回收购后纳入政府土地储备,保障市场平稳发展。（市自然资源和规划局牵头,会同市财政局、市税务局、市审批服务局及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  3.实施交易事后监管。健全完善土地利用动态巡查制度,明确交易后履行合同或划拨决定书的具体要求和措施,加快土地市场诚信体系建设,对违法违规违约用地主体,及时纳入诚信异常名录和黑名单,自然资源和规划、住建、税务、审批、市场监管等主管部门加强对涉地交易的联合监管。（市自然资源规划局牵头,会同市建局、市税务局、市审批服务局、市市场监管局及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  （五）创新部门联动协作机制。重点推动涉法土地、金融系统不良土地资产、国有企事业单位改制土地进入线下线上市场公开交易，形成推动存量土地开发的部门联动协作新机制。

  1.建立涉法土地协作处置机制。建立部门协同机制，加强涉地司法处置工作衔接。涉及建设用地使用权转移的案件，人民法院向自然资源和规划主管部门查清所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况，自然资源和规划主管部门应当予以配合；司法处置土地可依法依规进入土地二级市场交易平台交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的应函告自然资源和规划主管部门。加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源和规划主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。（市自然资源和规划局牵头，会同市中级法院、市税务局、市国资委、市住建局及各县市区政府落实，2022年12月完成）

  2.建立金融不良土地资产入市盘活机制。由银行业监督管理部门引导本市银行业金融机构依托土地二级市场，加快推进不良金融地产处置。（市地方金融监管局、潍坊银保监分局牵头,会同市中级法院、市自然资源和规划局、人民银行潍坊市中心支行及各县市区政府落实，2022年12月完成）

  3.建立国有土地资产协作处置机制。研究制定党政机关事业单位、国有企业改制闲置资产处置的意见。对改制后符合《划拨用地目录》的,凭划拨决定书办理不动产转移登记手续;不符合的,办理有偿使用手续。对改制涉及的出让土地,按照国有资产交易相关法律法规执行。(市财政局、市国资委牵头,会同市自然资源和规划局及各县市区政府落实，2022年12月完成)

  三、实施步骤

  (一)准备阶段。广泛听取各部门、单位、县市区的意见,借鉴试点市的先进经验,制订实施方案。

  (二)实施阶段。2020年12月至2022年12月为实施阶段。坚持线上线下市场同步建设、相互配套，按照实施方案要求,全面推进各项工作。一是构建线下交易的有形市场体系，全面建成线上交易平台并试运行，在全市初步建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场（2020年12月完成）。二是进一步完善配相关套政策和措施，进一步规范土地二级市场运行，形成市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务监管落实到位、市场秩序更加规范、配置效率显著提高，一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系（2022年12月完成）。

  (三)总结阶段。采取“进展一步，总结一步”的方式，各县市区自然资源和规划主管部门分阶段总结并形成书面总结报告，连同制度性成果以及典型案例报市自然资源和规划局，市自然资源和规划局形成总结报告，及时宣传典型案例。

  四、保障措施

  （一）加强组织领导。各级政府要落实主体责任，建立自然资源和规划、财政、住建、国资、税务、市场监管、金融等部门联动机制，明确任务分工，压实工作责任。强化人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。（市自然资源和规划局牵头，会同市财政局、市住建局、市国资委、市税务局、市市场监管局、市地方金融监管局、人民银行潍坊市中心支行、潍坊银保监分局及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  （二）完善激励和约束措施。鼓励金融机构创新金融产品，加大建设用地使用权抵押贷款投放力度，在交易场所设立服务点。采取有效措施，促进土地二级市场制度性交易成本明显降低，推进土地节约集约利用。（市自然资源和规划局牵头，会同市财政局、市税务局、市地方金融监管局、人民银行潍坊市中心支行、潍坊银保监分局及各县市区政府落实；2022年12月完成）

  （三）加强宣传引导。及时总结推广典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识。（市自然资源和规划局牵头，会同各县市区政府落实；2022年12月完成）

  （四）加强考核评价。市自然资源和规划局负责组织指导各县市区政府开展土地二级市场建设工作，会同相关部门抓好工作落实。建立考核评价机制，将交易管理服务满意度、交易设施功能完备度、市场交易活跃度等指标纳入考核评价范围。应用大数据、民生热线、民意调查、明察暗访等手段，增强考核评价的覆盖度、准确性、便捷性。对县市区政府相关工作进展情况及时通报，促进土地二级市场健康发展。（市自然资源和规划局牵头，市中级法院、市发改委、市财政局、市住建局、市国资委、市税务局、市市场监管局、市地方金融监管局、人民银行潍坊市中心支行、潍坊银保监分局、市大数据局配合；2022年12月完成）