上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告【全文废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 上饶市地方税务局关于现行有效税收规范性文件的公告》 （ 上饶市地方税务局公告2014年第3号）规定，继续执行

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局上饶市税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局上饶市税务局公告2018年第5号）规定，全文废止

第一章  总则

  第一条  为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，并结合我市实际，制定本办法（以下简称《办法》）。

  第二条  凡在我市范围内的房地产开发项目的土地增值税清算管理，均适用本办法。

  第三条  《办法》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表（企业填写）》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条  纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

第五条  税务机关应当加强土地增值税政策宣传辅导，为纳税人提供优质纳税服务。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章  前期管理

第六条  主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，认真做好台账登记更新和管理工作，及时掌握房地产项目情况，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关要认真做好房地产开发项目各类商品房土地增值税预征申报数据和销售不动产营业税申报数据比对工作，通过分析与评估加强税源管理。

  第七条  主管税务机关应加强调研和纳税评估，关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

第八条  对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关应当要求纳税人按项目或按分期项目开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

第三章  清算主体

第九条  土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。

第十条  税务中介机构是依法设立并承办法律、法规、规章规定的涉税服务和鉴证业务的税务师事务所等社会中介机构。根据《关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕32号）、《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（赣地税发〔2007〕22号）等有关规定，只有纳入税务机关行政监管并通过年检、在市地税局备案的税务师事务所，才可从事本市的土地增值税清算鉴证工作。

第十一条  主管税务机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。

第四章  清算条件

   第十二条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

  （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条  对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十四条  对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（二）省税务机关规定的其他情况。

第五章  清算受理

第十五条  对符合本办法第十二条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对符合本办法第十三条规定的项目，主管税务机关必须下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

对符合本办法第十四条规定的项目，由主管税务机关确定是否进行清算。对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。

  第十六条  纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：

  （一）土地增值税清算申报表及其附表。

  （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

  （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证和契税完税凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十七条  主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，向纳税人开具《土地增值税清算审核受理通知书》，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全、《鉴证报告》内容不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，应向纳税人开具《土地增值税清算审核补充资料通知书》，退回纳税人补充资料或重新修改《鉴证报告》，要求纳税人在30日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。

第十八条  对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

第十九条  主管税务机关按照本办法第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经县局分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

第六章  清算审核

第二十条  主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。

第二十一条  清算审核包括案头审核、实地审核。主管税务机关的清算审核以案头审核为主，必要时可开展实地审核。

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

第二十二条  清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以建筑项目施工许可证等确定的分期项目为单位清算；是否按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额、增值率。 

第二十三条 “普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由并入其他类型房地产统一计算增值额。

第二十四条  必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容。对纳税人未按规定预缴土地增值税的，主管税务机关应根据《征管法》及其实施细则的有关规定做出加收滞纳金等处理。

  第二十五条  除了总局规程等规定的内容以外，要特别关注以下内容的审核：

  （一）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否包含在施工企业开具的建筑业统一发票价款中重复计算扣除项目。

（二）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，验证纳税人所取得的建筑安装发票的真实性和准确性。

（三）利息支出是否取得金融机构证明。利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。纳税人向金融机构借款，因逾期还款，银行收取的滞纳金、罚息等不得计入房地产开发费用计算扣除。

（四）税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按主管税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

第二十六条  纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。凡发现税务中介机构出具的《鉴证报告》不规范、弄虚作假的，将取消参审资格。

第二十七条  对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第二十八条  土地增值税清算审核结束，主管税务机关、审核人员应当在《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》上盖章、签字确认。

第二十九条  主管税务机关应当在完成土地增值税清算审核之日起10日内向纳税人下达《土地增值税清算申报通知书》，将审核结果书面通知纳税人，并按规定确定办理补（退）税的期限。

第三十条  纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

第七章  核定征收

第三十一条  进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。

在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。

第三十二条  在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可以实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

  （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

  （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十三条  对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第三十四条  核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围。

第三十五条  核定征收率按以下原则确定：

（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；

（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。

第三十六条  对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。  

第八章 税务稽查

第三十七条  主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。

第三十八条  主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

第三十九条  对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。

第四十条  各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。

第九章 后续管理

第四十一条  土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的（以下简称清算后再转让），纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的普通住宅或其他类型房地产单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

第四十二条  纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

第四十三条  对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县（市、区）地税局应上报市地税局审批。

第十章  其他

第四十四条  要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。

第四十五条  土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第四十六条  对纳税人存在未及时如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。

第十一章  附则

第四十七条  本办法由上饶市地方税务局负责解释。

第四十八条  本办法自2013年7月1日起施行。

为了加强我市土地增值税征收管理，规范房地产开发项目的土地增值税清算工作，根据现行土地增值税政策法规，结合我市实际，市局研究制定了《上饶市土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）。
为了帮助大家完整理解《办法》内容、准确把握《办法》要求、全面执行《办法》规定，现对《办法》解读如下。

一、为什么要制定《办法》？

（一）土地增值税管理存在许多亟待和明确解决的现实问题

我市土地增值税管理现状不容乐观、潜在风险大，主要体现在：

1、管理职责方面。一直以来，我市各级地税机关对于土地增值税