关于印发马鞍山市地税局房地产业税收征收管理暂行办法的通知【部分条款废止】

USHUI.NET^®提示：根据《 马鞍山市地方税务局关于公布马鞍山市地方税务局税收规范性文件清理结果的通知》 （ 马地税〔2012〕100号）规定，第十八条“实施预缴企业所得税的纳税人……多退少补”废止

USHUI.NET^®提示：根据《 马鞍山市地方税务局关于税收规范性文件清理情况的通报》 （ 马地税〔2014〕96号）规定，第十八条“实施预缴企业所得税的纳税人……多退少补”废止

当涂县地方税务局、市地方税务局各分局（局）：

为进一步加强和规范房地产业税收征收管理工作，不断提高房地产业税收管理的质量和效率，在调查研究、广泛征求意见的基础上，市局制定了《马鞍山市地税局房地产业税收征收管理暂行办法》，已经市局局长办公会讨论通过和市政府法制办前置性审查，现印发给你们，请认真做好贯彻落实工作。
2009年底前已符合完工条件的开发产品，纳税人未按照有关政策在2010年5月31日前结算其计税成本的，由主管税务机关进行2009年度企业所得税汇缴检查，核定其计税成本，并按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。

附件：1、房地产开发产品涉税基础信息登记表
2、房地产开发产品涉税信息序时登记表
3、2008-2009年房屋开发建造成本预警值  




二〇一〇年九月二十六日





第一章  总  则
第一条  为加强我市房地产业税收科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，以及相关税收法律法规规章的规定，制定本办法。
第二条  凡在我市境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称纳税人）适用本办法。
第三条  纳税人应当自领取营业执照之日起30日内，向生产经营地或者纳税义务发生所在地主管地税机关申报办理税务登记。主管地税机关收到纳税人的登记申请后，应及时办理登记。
第四条  纳税人应当按照法律、行政法规或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限办理纳税申报，及时缴纳各项税款。
第五条  纳税人从取得土地、立项、施工，到预售、竣工验收等各个阶段，在取得下列证件资料的次月15日内，将各类证件、附图复印件等资料报送主管税务机关备案，相关批文、合同、协议等涉税资料也应及时报送主管税务机关备案。有关证书、合同等资料发生变更的，纳税人应在变更后5个工作日内将变更信息报送主管税务机关。
（一）国土资源局颁发的《国有土地使用证》；
（二）城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；
（三）住房和城乡建设委员会颁发或出具的《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《新建商品房交付证明书》。
主管税务机关取得相关资料，应依法为纳税人保密。
第六条  房地产开发企业应将财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件报税务机关备查，按照规定领购、开具、保管和取得税务机关统一监印制的发票，并按照税务机关规定，积极使用税控装置。纳税人各类支出必须取得合法票据。
第七条  主管税务机关应强化项目管理，以房地产开发产品管理为主线，以成本核算对象为核心，建立开发产品、成本对象登记、跟踪、核销台帐，加强各阶段信息采集与利用。从项目立项开始，分阶段采集企业基础信息，填写《房地产开发产品涉税基础信息登记表》（附件1），其中，对安装使用税控装置的纳税人，可以税控系统中的《公司、产品基本信息采集表》为基础，再对《房地产开发产品涉税基础信息登记表》所需基础信息补充登记完整。从房屋销售（预售）开始，按月填写《房地产开发产品、成本对象涉税信息序时登记表》（附件2），对房地产企业销售与结算、申报纳税等实行动态跟踪管理。

第二章 项目立项及规划税收管理
第八条 开发项目立项及规划过程中，主管税务机关应采集以下信息：
（一）产品基本情况信息。本办法下发时尚未办理完工决算的产品，以及本办法下发后新开工的产品，主管税务机关应采集开发产品名称、地址、建筑面积、产品用途、拆迁补偿、产品总投资、工程总造价、开工时间、预计完工时间、预计售房时间等信息。
（二）土地情况信息。包括国有土地使用权出让合同（出让协议）、土地面积、土地出让金额、土地使用证编号等信息。
（三）开发规划信息。包括用地规划许可证号和工程规划证号等。
第九条 主管税务机关应加强开发产品开工前管理，依据纳税人报备的资料及日常采集的信息，全面掌握开发产品的名称、开工日期，建造方式、投资预算等内容，为后期监管打好基础。
对尚未开发立项的产品，管理人员应定期下户跟踪管理，及时掌握企业开发产品的立项情况。对已立项的，提前介入进行监控，详细采集工程项目名称、投资方、承建方等相关信息，实行动态监控。
第十条  同一产品由两个或两个以上单位合作开发的，企业应向主管地税机关报送合作开发合同协议、合作方出资（实物）证明、开发产品或利润分配方案等资料。

第三章  房地产开发产品施工税收管理
第十一条 房地产开发企业在取得用地、规划许可后、开发产品建筑施工之前，向建筑管理部门申报建设工程项目。主管税务机关应在开发产品施工阶段采集以下主要信息。
（一）相关建筑工程情况信息。开发产品承建单位名称、承建单位纳税人识别号、工程金额等信息。
（二）建筑施工信息。包括建筑工程施工许可证号码、取得施工许可时间等信息。
（三）出包合同（协议）、施工预算书。
第十二条 房地产开发企业在开工之前应合理确定成本对象,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不得随意更改或相互混淆-char-indent-count: 2.0">第十三条 房地产开发企业在核算开发项目的计税成本时，提供给施工方的甲供材，应按照我局有关施工企业甲供材的税收规定执行。 
第十四条 房地产产品开发过程中，主管税务机关应积极主动开展项目实地核查，跟踪了解产品开发进度，侧重核实规划设计是否进行了变更，与实地建筑是否相符。应将取得的实地楼盘资料与开发企业上报的项目及每栋楼房的平面图进行核对，如有不符，要求纳税人提供变更资料。
第十五条 税收管理员要深入核实开发产品相关配套设施、绿化等建设情况。产品结算时相关配套设施仍未建设或未建设完毕的，可按规定预提相关费用，但逾期仍未建设的，预提的费用应调增应纳税所得额。

第四章  房地产开发产品销售税收管理
第十六条 纳税人采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发产品阶段，主管税务机关应采集以下主要信息：
（一）产品预售基本信息。包括预售许可证号码、取得预售许可证时间等信息。
（二）产品销售（出租）总体基本信息。包括（预）销售总收入、销售总面积、销售总套数、出租面积、出租收入等信息。
（三）关联产品的有关资料。
第十七条  主管税务机关应加强房地产销售的税收管理，通过税控系统，认真审核申报资料，及时掌握完工进度和预收账款情况。并采取实地查看方式，将楼房销售实际情况与帐载情况、企业申报情况进行综合对比，形成完整的销售动态监控与评估，确定其销售收入的真实性、准确性，对异常信息按照纳税评估的程序进行处理。
第十八条 纳税人销售未完工开发产品取得的收入,应按规定预缴土地增值税、企业所得税，缴纳营业税等其他税金。实施预缴企业所得税的纳税人，进行年度汇算清缴时，未完工产品不再按照预计计税毛利率进行纳税调整，待开发产品符合税法规定的完工条件时结清税款，多退少补。
第十九条 房地产开发企业开发用地征收的城镇土地使用税应在每年的4、10月份征期征收，其中4月份征期应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算预缴上半年应纳的税款；10月份征期应以当年9月30日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算预缴下半年应纳的税款。申报缴纳时按如下公式计算：
半年未售出房屋的占地面积=（开发项目房屋总可售面积-已销售房屋的建筑面积）÷开发项目房屋总可售面积×总占地面积÷2
年度终了1个月内应对上年度每月的实际应纳城镇土地使用税进行结算，多退少补。
第五章 房地产开发产品完工结算税收管理
第二十条 除土地开发之外，其他房地产建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工备案手续以及会计结算手续，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品完工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
开发产品完工结算阶段，主管税务机关应采集开发产品完工基本信息，包括开发产品完工预决算报告、

第二十一条 开发产品完工以后，企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整。
第二十二条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部完工、完成销售的；
（二）整体转让未完工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第二十三条  应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第二十四条 主管税务机关应加强对房地产开发项目成本费用的审核评估，重点加强对施工成本的监控。房屋开发过程中的施工成本（仅包括土建成本、安装成本，不包括装饰成本）超过预警值上限的（附件3），企业需提供相关证据材料，主管税务机关应实地进行深入调查，必要时可借助有资质的中介机构实施审计。企业未提供真实准确证据资料的，其建造成本中超过预警值上限的部分，不得在计算企业所得税和土地增值税时扣除，中介机构审计调减的成本费用，不得在税前扣除。

第六章  法律责任
第二十五条 税务人员未按照规定为纳税人保密的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第八十七条予以处理。因疏于管理造成税款流失的，按照责任追究制度追究责任。
第二十六条  纳税人未按照本办??收征收管理法》第六十二条予以处罚。
第二十七条 纳税人违反本办法其他规定的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其他有关规定予以处罚。

第七章 附  则
第二十八条  本办法未尽事宜，按照国家和省市税收法律法规规定执行。
第二十九条 本办法由市地税局负责解释。
第三十条 本办法自下发之日起施行。