海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见

海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见

琼府办〔2010〕19号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
  
近两年来，我省认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，加强市场调控和引导，房地产市场呈现健康发展态势，保障性安居工程建设进一步加快。但是，随着房地产市场的升温，近期海南房价上涨过快，部分房地产企业出现人为哄抬房价等问题。为进一步加强和改善房地产市场调控，增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （ 国办发〔2010〕4号）精神，经省政府同意，现提出以下实施意见。
一、加大保障性住房和普通商品住房有效供给，满足市场需求
（一）加快各类住房建设速度。对已批未建的普通商品住房项目，要督促房地产企业尽快开工建设；对已竣工的普通商品住房项目，要督促房地产企业如实公布房源，及时上市销售。扩大经济适用住房的供应数量和范围。在支持符合条件的单位利用自有存量国有建设用地集资建设职工住房的同时，加大由政府统一供地、统一规划、统一建设经济适用住房的力度，满足基本保障需求。按照省政府办公厅印发的《经济适用住房管理实施办法》（琼府办〔2009〕31号），向城镇低收入及中等偏低收入住房困难居民家庭提供的住房，原则上以中小套型为主，参照我省职工住宅建筑面积标准适度控制建筑面积。
（二）编制住房建设规划。要抓紧编制实施《海南省房地产发展战略及中长期规划》，制定2010-2012年保障性住房、普通商品住房建设规划及年度计划，合理确定我省保障性住房、普通商品住房的发展定位、规模、重点和开发时序。
（三）保证住房建设用地需求。已出让的商品住宅用地，必须按规定尽快用于住房建设。加大保障性住房土地供应。廉租住房和经济适用住房用地以划拨方式供应，限价商品住房用地可采取招标方式供应。用计划单列方式足额保证列入年度建设计划的保障性住房（含廉租住房、经济适用住房和限价商品住房）新增建设用地指标。用地需求突破计划指标的，可先行办理相关转用审批手续，并同时办理追加指标审批手续。建立保障性住房用地审批绿色通道，提高审批效率。对急需建设的保障性住房项目，可优先使用政府储备土地，采取即报即批方式，加快供地速度。
（四）加强住房的规划审批和工程建设管理。对符合规划要求的保障性住房和普通商品住房，包括国有企业申报利用自有存量国有建设用地建设的保障性住房，发展改革、规划、住房城乡建设、国土环境资源等部门可采取优先审批、集中审批的办法，提高规划、施工报建效率。加强工程招标、施工、验收等全过程的监督管理，加快项目建设速度，加强质量安全管理。
 
二、正确引导住房消费理念，抑制投资投机性购房需求
（五）严格执行差别化的信贷政策。对首次购买普通商品住房的，在贷款首付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的（包括借款人本人、其配偶、其未成年子女），金融机构要严格审查其贷款条件，贷款首付款比例不得低于总房价的40%，贷款利率严格按照风险定价。
（六）继续实施差别化的税收政策。按照国家有关规定，对购买普通商品住房、非普通商品住房、首次购房、非首次购房的，继续实行差别化税收政策。
三、加强市场监测，进一步整顿和规范房地产市场秩序
（七）加强和完善土地市场监管，防范恶意炒卖土地行为。对已出让的土地，未按规定的开发期限开发建设，造成土地闲置的，土地行政主管部门应依照法律法规和有关规定予以处置，依照规定应无偿收回的，坚决予以收回。在规定时限内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）和抵押。严禁变相违规转让土地使用权。土地转让成交价格比市、县土地行政主管部门委托评估价低20%或比区域基准地价低20%的，市、县人民政府可以优先收购。
（八）加强商品住房交易监管，抑制炒房行为。自2010年5月1日起，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后，办理房屋所有权证之前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。对已预售的商品住房，应于收款当日出具发票。在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的，暂停预售许可。完善预售许可制度，加强预售资金监管。商品住房项目规模在3万平方米以下的，应一次性申请预售许可。自2010年5月1日起，商品住房预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户，严禁开发企业直接收取现金。自2010年5月1日起，实行商品住房预售款监管制度。预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪作他用，并接受预售资金监管机构和银行监管。
（九）严格加强土地出让收入征收管理，规范住宅用地出让行为。市、县土地行政主管部门在国有土地出让合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市、县土地行政主管部门必须明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按规定缴款。房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清。逾期未付清的，从逾期之日起每日加收未付部分千分之一的违约金。逾期达90日仍未付清的，市、县土地行政主管部门应解除合同，定金或保证金不予退回，并可以请求赔偿。未按合同规定缴清全部土地出让价款的，市、县土地行政主管部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。拖欠土地价款的，在欠款期间不得参与土地竞买活动。规范土地出让金分期缴纳行为。市、县土地行政主管部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过1年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，限价商品住房等特殊项目可以约定在2年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
（十）加强商品住房价格行为监管。价格、监察、工商、住房城乡建设等部门要强化商品住房价格行为监管，大力整顿规范房地产市场价格秩序，规范商品住房交易价格行为，依法查处房地产经营者在开发、销售和中介服务环节发布虚假信息，炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为。批准商品住房预售许可后10日内，应一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。商品住房销售应实行明码标价，经营者在公开销售前24小时，应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表（书、牌），明确标示商品住房销售价格，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门要加强商品住房市场价格波动的监测预警，适时通过价格网络公布商品住房价格水平状况，积极引导市场理性投资和消费。
（十一）加强市场动态监测。各市、县人民政府要在2010年4月30日前建立完善房地产市场信息系统，及时上报市场信息。经批准预售的商品住房项目，应同时进入海南省房地产展销网进行展销，以提高信息透明度，稳定市场预期。房地产企业应于每月3日前向市、县房产管理部门报送真实、准确、完整的统计数据、资料和信息。市、县房产管理部门应于每月5日前向省住房和城乡建设厅上报上月市场分析报告。市、县国土部门应于每季度前10日内、年初前10日内，向省国土环境资源部门上报上季度和上年度土地市场动态监测分析报告。市、县人民政府应于每月10日前向社会公布上月土地使用权成交结果，商品住房报建面积、套数、施工面积，许可预售商品住房面积、套数等市场信息，稳定市场预期。
 
（十二）加大对市场违法违规行为的查处力度。住房城乡建设部门要会同监察、工商、价格等有关部门，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。重点查处以下违规行为：1．未取得预售许可，但以“内部认购”、“预交诚意金”、“发放VIP卡”等含有预订款名义或方式进行销售的；2捂盘惜售、囤积房源的；3发布虚假广告、散布虚假信息的；4未按申报价格实行明码标价、任意提高房价的；5未按规定时间公开全部房源、未按规定期限办理合同备案的。对上述第1项行为，一经查实，由县级以上房产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例