广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》的通知【全文废止】

2005年4月30日                                           穗地税发[2005]106号

USHUI.NET^®提示：根据《 广州市地方税务局关于公布2007年废止或失效的地方税收规范性文件(第一批)的通知》 （ 穗地税发[2007]245号）规定，第十二条预征比例项目的界定：第1点第2点； 第十四条清算“（一）项目竣工结算后进行土地增值税清算的纳税人，……实际发生数并能提供扣除”失效。

USHUI.NET^®提示：根据《 广州市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的通知》 （ 穗地税发[2007]277号）规定，本文第十二条自2008年1月1日起停止执行。

USHUI.NET^®提示：根据《 广州市地税税务局关于公布废止或失效的地方税收规范性文件的通知》 （ 穗地税发[2010]21号）规定，第五条、第十条和第十一条废止。

USHUI.NET提示：根据《 广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》 （ 广州市地方税务局公告2010年第1号）规定：自2010年7月1日起第四条第一款停止执行。

5.根据穗地税函[2010]170号文件规定：第二章第四条第二款规定停止执行。

USHUI.NET^®提示：根据《 广州市地方税务局关于公布2015年全文废止或失效、部分条款废止或失效、部分内容修订的税收规范性文件目录的公告》 （ 广州市地方税务局公告2015年第19号）规定，全文废止

局属各单位：
现将《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》印发给你们，请遵照执行。

附件：1.房产出售情况表.doc；
2.开发项目成本扣除情况表.xls；
3.开发项目成本扣除情况补充说明.doc。


广州市地方税务局



第一章  总则


第一条  为加强土地增值税管理，规范房地产开发企业土地增值税的纳税申报，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和《广东省土地增值税征收管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条  适用范围
本办法适用于在我市出售其开发的商品房的单位，包括在广州市（含花都区、番禺区、南沙开发区、从化市、增城市）开发房地产的各类经济性质的房地产开发企业和其他企业单位（以下简称“单位”）。

第二章  基本政策规定


第三条  纳税义务人
转让地上建筑物及其附着物（以下简称“出售商品房”）并取得收入的“单位”，为土地增值税的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
第四条  纳税期限
纳税人出售商品房按季度进行纳税申报。纳税人出售商品房在收入实现的季度终了后的纳税申报期内申报和缴纳土地增值税。
收入实现的确定：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。
第五条  纳税地点
土地增值税由纳税人机构所在地的地方税务机关（以下简称“主管税务机关”）负责征收；纳税人向主管税务机关申报缴纳土地增值税。
第六条  计税依据
土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。
出售商品房所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入的全部价款和有关的经济收益,包括计入售房价款中代县级及县级以上人民政府收取的各项代收款项。
扣除项目金额包括：
1．取得土地使用权所支付的金额。是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2．房地产开发成本。是指房地产开发项目实际发生的成本：
（1）土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平’等支出。
（3）建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费。指不能有偿转让的、开发小区内公共配套设施发生的支出，如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施发生的支出。
（6）开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3．房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，包括行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用和计入售房价款中代县级及县级以上人民政府收取的各项代收款项。
（1）财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。公式为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%。
（3）房地产开发费用凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。公式为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%。
4．与转让房地产有关的税金。指在出售商品房时交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税（注：印花税已列入管理费用的，不得再扣除）。
5．财政部规定的其他扣除。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20％计算扣除。公式为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。
第七条  税率
土地增值税的税率采用四级超率累进税率。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条  应纳税额
计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额的50%
应纳税额=增值额× 30%
（二）增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100%
应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200%
应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额的200%
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第九条  免税规定及管理
纳税人出售建造的普通标准住宅，经主管税务机关审核确认后增值额未超过扣除项目金额总和20%的，免征土地增值税，并由主管税务机关开具《土地增值税纳（免）税证明》。增值额超过扣除项目金额总和20%的，就全部增值额征收土地增值税。

第三章  项目登记


第十条  纳税人出售商品房取得收入后30日内到主管税务机关办理项目登记。
纳税人办理项目登记时须提供以下资料：
1．房产开发建筑合同；
2．土地受让合同；
3．建设项目立项报告；
4．出售普通住房的《商品房预售许可证》；
5．《土地增值税纳税登记表》。

第四章  预征土地增值税