濮阳市地方税务局关于发布《濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）》的公告

2011.12.01                                       濮阳市地方税务局公告2011年第21号

为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税核定征收工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号)及《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》 （ 2011年第10号）等有关规定，结合濮阳市实际，濮阳市地方税务局制定了《濮阳市土地增值税核定征收管理办法（试行）》，现予发布，自2012年1月1日起执行。

特此公告

二０一一年十二月一日

附件：


第一章 总则

第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税核定征收工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法（以下简称《办法》）。

第二条本《办法》适用对象为土地增值税纳税义务人。

第三条本《办法》所称“普通标准住宅”，应根据住宅所处行政区域分别确定：

（一）濮阳市市城区范围的普通标准住宅，原则上应同时满足以下三个条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.单套住房建筑面积在144平方米以下；

3.实际成交价格在5360元/平方米以下（实际成交价格发生变化的，以房地产管理部门重新确定的普通住房实际成交价格为准）。

（二）濮阳市五个县（包括濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县）范围的普通标准住宅，原则上应同时满足以下三个条件：

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

2.单套住房建筑面积：各县人民政府公布普通住宅单套建筑面积标准的，按照各县人民政府公布的单套住房建筑面积标准执行；未公布标准的，统一执行豫财办农税〔2005〕15号文件规定的标准，即单套住房建筑面积在144平方米以下，属于普通住宅；

3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各县人民政府批准的标准确定）。

第二章 适用范围和核定征收率

第四条土地增值税核定征收的适用范围：

（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

1.能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；

2.能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；

3.收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的。

（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；

2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；

3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的；

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；

上述“明显偏低”，是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%。如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

（三）对非房地产企业转让房地产项目，应按照土地增值税的有关规定进行清算，无法清算的，可按规定的征收率征收土地增值税。

（四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，可按规定的核定征收率征收土地增值税。

转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

（五）个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对于不符合减免税条件的，在清算中又无法准确计算收入、扣除项目的，可按规定的核定征收率征收土地增值税。

第五条房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率：

（一）住宅

1.普通标准住宅5%;

2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。

（三）符合本《办法》第四条第二款条件的，按核定征收率10%征收土地增值税。

（四）国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，按7%的核定征收率征收土地增值税。

（五）个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。

第六条纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

第七条纳税人将地下室、车库、阁楼等随同拥有产权的房屋一并转让的，在确定核定征收率时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库、阁楼按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库、阁楼按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库、阁楼收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

纳税人单独转让地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目的核定征收率征收土地增值税。

第三章 收入的确认

第八条纳税人应如实向主管税务机关申报转让房地产