河南省地方税务局关于对加强房地产行业企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告

USHUI.NET^®提示：根据《 河南省地方税务局关于发布2013年税收规范性文件清理结果的公告》 （ 河南省地方税务局公告2014年第10号）规定，现行有效

USHUI.NET^®提示：根据《 河南省地方税务局关于发布2016年税收规范性文件清理结果的公告》 （ 河南省地方税务局公告2016年第9号）规定，现行有效

USHUI.NET^®提示：根据《 河南省地方税务局关于发布2017年税收规范性文件清理结果的公告》 （ 河南省地方税务局公告2017年第6号）规定，现行有效

USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局河南省税务局关于修改部分税收规范性文件的公告》 （ 河南省国家税务局公告2018年第2号）规定，部分条款修订
USHUI.NET^®提示：根据《 国家税务总局河南省税务局关于发布全文失效废止和部分条款废止的税收规范性文件目录的公告》 （ 国家税务总局河南省税务局公告2019年第3号）规定，第一条（四）废止 
  为进一步贯彻落实《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号)和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)文件规定，切实加强和规范我省从事房地产开发经营业务企业的所得税、土地增值税管理，使房地产企业的管理逐步走上科学化、规范化、精细化管理轨道，结合我省实际，现对加强房地产业企业所得税、土地增值税管理的有关事项公告如下：
  一、所得税方面
  (一)加大政策宣传和培训力度
  各地要采取有效措施，有针对性地进一步加大政策宣传和培训力度，对外，要使房地产企业知晓《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号)文件精神，辅导企业认真执行文件规定；对内，要使地税管理人员熟练掌握和运用《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，严格按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定，结合房地产企业特点，加强房地产企业所得税管理。
  (二)加强查帐征收企业所得税管理
  对房地产企业实行查帐征收，所得多的多征，所得少的少征，无所得的不征，这是企业所得税立法精神的体现。各地要坚定不移地要求和帮助企业建立健全帐制，正确进行财务核算，严格按照《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号)进行税务处理。
  实行查帐征收的企业按照“按期预缴，年度汇算，完工结算，重点稽查”的征管方式进行管理。
  1.按期预缴
  实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。
  计税毛利率按下列规定进行测算确定：
  (1)开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。
  (2)开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。
  (3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
  (4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
  对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
  2.年度汇算
  房地产企业实行分季(或月)预缴，年度汇算清缴。纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据季度或月份预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管地税机关办理企业所得税年度纳税申报、提供地税机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款。
  在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告及地税机关需要的其他相关资料。
  3.完工结算
  开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，缴纳税款。
  对已达到完工条件而未在规定期限内向主管地税机关结算的，主管地税机关有权核定其应纳税款。
  4.重点稽查