绍兴市地方税务局关于发布《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的公告【全文废止】

绍兴市地方税务局公告2011年第7号

USHUI.NET^®提示：根据《绍兴市财政局绍兴市地方税务局关于公布行政规范性文件清理结果的公告》（绍兴市财政局绍兴市地方税务局公告2015年第5号）规定。现行有效

USHUI.NET^®提示：根据《绍兴市财政局绍兴市地方税务局关于公布行政规范性文件清理结果的公告》（绍兴市财政局绍兴市地方税务局公告2018年第1号）规定，第二十五条第三款,修改为：企业每个月根据当月尾盘销售收入和上述扣除项目金额计算清算后再转让房地产的增值额，计算增值率,确定税率,进行尾盘申报。
第十二条修改为企业转让房地产的收入为转让过程中取得的全部价款，包括现金、实物等价物及其他经济利益。但不包括增值税销项税额。

USHUI.NET^®提示：根据《国家税务总局绍兴市税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局绍兴市税务局公告2018年第3号）规定，全文废止

现将修订后的《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》予以发布，自2012年1月1日起施行。原《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法

》（绍市地税政〔2008〕30号

）同时废止。
特此公告。

二○一一年十二月三十一日

绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法

第一章总则

第一条为进一步规范土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，优化地方收入结构，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）及其他有关规定，特制定本办法。
第二条本办法适用于在绍兴市区范围内转让国有土地使用权、开发并转让地上建筑物及其附着物（以下简称“房地产”）的所有房地产企业（以下简称“企业”）。
企业的土地增值税征收管理纳入不动产、建筑业税收项目管理应用系统。

第二章征收方式

第三条企业转让房地产取得的收入应按规定缴纳土地增值税，其征收方式分为按率预征、按实清算两类。
第四条按率预征是指企业转让房地产取得收入（含预售收入）时应按预征率计算缴纳预征税款。
除保障性住房外，我市本级土地增值税预征率确定为高档住宅（含别墅、排屋）3%，商务（办公）用房和营业用房2.5%，普通住宅及其他房产2%。
第五条按实清算是指企业依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第六条企业符合下列条件之一的，主管税务机关可要求企业进行土地增值税的清算，并按规定退补税款。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房产建筑面积占整个项目规划可售建筑面积的比例达到85%以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）上级税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第七条企业符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
第八条转让给市政府确定的保障性住房，面积在普通住宅标准以下且预计增值率低于20％的部分，如明细核算时能与其他房产划分清楚，可经主管税务分局初审，报市地税局确认后，按零税率进行预征，待符合本办法第七条规定的情形后直接按实清算。
第九条普通住宅标准依据《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住房标准问题的通知》（绍政办发[2005]78号）的规定执行，即：绍兴市区普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。
第十条按率预征土地增值税的纳税时间为企业收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；企业转让房产采取预收款的方式，其预征时间为收到预收款的当天。
按实清算土地增值税的时间均为企业符合规定情形的当天。
第十一条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
一次征地，分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对同一项目中不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，征收土地增值税。

第三章收入

第十二条企业转让房地产的收入为转让过程中取得的全部价款，包括现金、实物等价物及其他经济利益。清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
第十三条企业将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移的或无正当理由，以低于成本价转让的，其收入应按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第十四条企业转让房地产时代收的各项费用，如果已经计入转让收入，在计算土地增值税时予以扣除，但不得加计扣除20％；如果未计入转让收入，而是单独收取，计算土地增值税时不得扣除。
第十五条企业将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，其相应的成本费用不得扣除。
第十六条企业取得的与转让房地产无关的收入，如代建工程收入、开发期间建造的临时性简易房出租收入等，不征收土地增值税，其相应的支出，如代建工程支出、用于出租的临时用房的建筑工程支出等也不得扣除。

第四章扣除项目

第十七条企业允许扣除项目的范围包括取得土地使用权所支付的金额、房产开发成本、房产开发费用、房产有关税金及按规定的加计扣除，具体按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。
扣除项目除另有规定外，均须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的部分，不予扣除。
第十八条企业开发项目配套建造的公共设施，建成后其成本费用按以下原则处理：
（一）产权属于全体业主所有的，准予扣除；
（二）无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除；尚未移交的部分，暂不予扣除；
（三）有偿转让并已计算收入的，准予扣除；
（四）产权属于企业或产权尚未明确的，不予扣除。
第十九条企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本并予以扣除。
企业各类自用或用于出租等商业用途的房产发生的装修费用不得扣除。
第二十条企业每个开发项目均应设立项目部，其开发的间接费用应按项目部进行归集。如项目部的资产、人员及相应承担的职责与公司总部不能划清，这部分费用不得按开发成本进行扣除。
第