南昌市地方税务局关于土地增值税管理若干问题的通知
洪地税发[2011]149号 2011-8-29
各县、区地方税务局，局属各单位：
根据2011年7月5日全市土地增值税清算经验交流现场会精神，现就我市地税部门在土地增值税管理中遇到的一些问题通知如下：
一、关于土地增值税预征率的确定
《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知
》 （ 赣地税发[2006]99号 )规定，自2006年7月1日起，土地增值税的预征率调整为：普通标准住宅：预征率暂定1%；非普通标准住宅及别墅、渡假村：预征率暂定3%，其中店面的预征率暂定5%。对房地产开发企业2006年7月1日以后收取的收入(含预售收入)，适用此预征率。
对房地产开发企业2006年7月1日以前收取的收入(含预售收入)，适用原0.5%-1%的预征率。
二、关于核定征收率的确定
市局《转发<江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告>的通知》(洪地税发[2010]253号)确定我市土地增值税核定征收率为3%、5%、7%三个标准(四县为3%、5%、6%)。
根据《 江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》 （2011年第6号)精神，对在2011年6月20日以后达到清算条件，需要核定征收的，适用洪地税发[2010]253号确定的3%-7%的核定征收率；对在2011年6月20日之前达到清算条件，需要核定征收的，适用《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》 （ 赣地税发[2008]76号)、《江西省地方税务局关于明确非普通住宅及别墅、渡假村核定征收率的通知》 （ 赣地税发〔2008〕102号)确定的核定征收率。
三、关于普通标准住宅的认定标准
根据《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知 》（财税〔2006〕141号 )规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
四、关于车库、车位转让收入
在上级税务机关未下文明确之前，房地产开发企业取得的车库、车位收入计算土地增值税时暂按以下规定执行：房地产开发企业取得的车库、车位销售或转让收入，不论开具何种发票，均应计入收入总额，归入普通标准住宅以外的类型计算土地增值税。
五、关于商品房类型的确定
商品房的类型均以该开发项目在规划、房管部门立项或登记时的类型来确定，立项或登记时的文件或证书明确该商品房为住宅的，则判定为其为住宅，否则一律判定为非住宅。
六、关于委托开发的房地产项目
关于委托开发的房地产项目，委托方约定的受托方的利润率，对该项目住宅一律按1%的比例预征土地增值税；该项目其他类型商品房，按省局规定的预征率执行。
七、对转让价格明显偏低的处理
对转让价格明显偏低的(主要指一些特定销售对象，如股东等)，可以按以下方法调整其计税依据：按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
八、关于清算时如何按类型分别计算增值额
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额(财税〔2006〕21号
及[国税发〔2006〕187号文对此也有规定)，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。
九、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？
房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号)的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算(单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积)。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。
十、对2008年12月31日前达到清算条件的，于2011年9月30日前清算完毕。
二〇一一年八月二十九日
附：最近两年南昌市普通商品住房具体标准
1、2007年市房管局经市政府同意以洪房字[2007]69号文件《关于印发<2008年南昌市城区普通商品住房具体标准>的通知》，对2008年以后签订合同的城区普通商品住房具体标准成交价格进行调整。从2008年1月1日起(商品房买卖合同签定时间和登记备案时间均在此之后)，凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区、英雄经济技术开发区、桑海经济技术开发区范围内，且同时具备住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下以及实际成交价格低于城区普通商品住房价格标准的住房均为普通商品住房。
2008年南昌市城区普通商品住房价格标准(单位：元/平方米)
地段等级
范 围
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地段等级
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范 围
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价格标准
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一类
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富大有堤、沿江北大道、庐山南大道、丰和中大道、南昌大桥、沿江中路、建设西路、建设路、井冈山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京东路、青山湖大道至富大有堤交界所围合的区域和象湖周边地区
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4600
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二类
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一类地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以东、洪都北、中大道以东、井冈山大道以东、解放西路以南、建设路、建设西路以南、沿江南大道以东、广州路以北、城南路以西、解放东路以北、昌东大道以西；丰和大道以西、庐山南大道以南、昌九高速公路以东及红角洲地区；凤凰洲地区
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4200
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三类
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一类、二类地段以外其它区域(不含湾里区、桑海经济技术开发区和英雄经济开发区)
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3500
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四类
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湾里区
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2800
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五类
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英雄经济技术开发区
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2500
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六类
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桑海经济技术开发区
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1600
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2、2010年3月25日南昌市人民政府以洪府厅发[2010]37号《南昌市人民政府关于我市贯彻落实<国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>的意见》对2010年3月1日以后签订合同的城区普通商品住房具体标准成交价格进行调整。(一类地段低于5500；二类地段低于5200；三类地段低于4700；四类地段低于3200；五类地段低于2800；六类地段低于2000)。
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